Budowa domu – formalności krok po kroku

Formalności to podstawa!

Pierwszym etapem przy budowaniu domu, zakładając, że masz już kupioną działkę i wiesz, jaki chcesz postawić budynek mieszkalny, będzie dopełnienie formalności, bez których rozpoczęcie inwestycji w świetle obowiązującego prawa nie jest możliwe.

Przygotowania formalne to etap, który pomimo braku realizacji w nim realnych, fizycznych prac na działce, nie może być pominięty. Przed budową domu musisz zgromadzić wszystkie wymagane dokumenty, w tym pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy domu – w zależności od tego, co będzie podstawą rozpoczęcia inwestycji. Na tym etapie określasz specyfikę swojego przyszłego lokum.

Jeszcze do niedawna każda osoba zainteresowana budową domu musiała przejść skomplikowaną procedurę uzyskania pozwolenia. Obecnie jednak, o ile obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza granice twojej działki, dom w zabudowie wolnostojącej można wybudować na podstawie zgłoszenia. Wspomniany obszar dotyczy nie tylko samego obiektu, ale i zlokalizowanych w obrębie działki budynków i tzw. obiektów współistniejących, jak studnia, domowa oczyszczalnia ścieków czy szambo. Ponadto, dla określenia obszaru oddziaływania obiektu liczą się zapisy umieszczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli twoja planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki wskazane w ustawie Prawo budowlane, wystarczy, że zgłosisz ją w odpowiednim urzędzie i poczekasz 21 dni. Jeśli w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu, to możesz rozpocząć budowę domu.

Dokumenty potrzebne do zgłoszenia inwestycji obejmują:

• zgłoszenie budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• zgłoszenie budowy sieci albo budynku stacji transformatorowej,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt budowlany,
•  zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków,
• decyzję o warunkach zabudowy (określającą warunki budowy domu),
• decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• postanowienie o uzgodnieniu z odpowiednim starostą kwestii linii zabudowy, elewacji, przebiegu dróg i uzbrojenia technicznego,
• informację uzupełniającą do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenie budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku,
• dowód opłacenia opłaty skarbowej,
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych wraz z dowodem opłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Są również i inne dokumenty, które mogą być wymagane wraz ze zgłoszeniem budowy domu jednorodzinnego, ale dotyczą szczególnych przypadków realizacji np. przy specjalnej strefie ekonomicznej lub przy obszarach morskich. Już przy informowaniu o budowie musisz mieć więc projekt – gotowy lub wykonany na twoje indywidualne zlecenie przez uprawnionego do tego celu architekta oraz dopasowany do warunków zabudowy na działce.

Natomiast wtedy, gdy projektowany dom ma oddziaływać na sąsiednie działki, musisz ubiegać się o pozwolenie na budowę domu. Krok po kroku wymagać to będzie skompletowania i złożenia do urzędu gminy czy urzędu miasta takich dokumentów jak:

• wniosku o pozwolenie na budowę,
• projektu budowlanego w czterech egzemplarzach,
• wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• aktualnego zaświadczenia projektanta o posiadaniu odpowiednich uprawnień do projektowania domów, wydanego przez właściwą izbę samorządu zawodowego,
• oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• potwierdzenia zapłaty, jeśli dom będzie użytkowany jeszcze w innych celach niż mieszkaniowe.

Do tego musisz dostarczyć wymagane przez urząd uzgodnienia, pozwolenia i opinie. Na ustosunkowanie się do twojego wniosku urząd ma 65 dni kalendarzowych od chwili złożenia przez ciebie pisma wraz z załącznikami.

Formalności przed rozpoczęciem budowy domu mogą być bardzo czasochłonne. Wymagają zgromadzenia i przekazania do urzędu licznych dokumentów, zwłaszcza w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na inwestycję. Kiedy jednak wywiążesz się z tych powinności i otrzymasz konieczne zgody, będziesz mógł rozpocząć budowę domu. Jednym z niezbędnych dokumentów jest także ostemplowany przez urząd dozoru technicznego dziennik budowy, który będzie uzupełniany przez kierownika inwestycji w toku postępu prac. To najważniejszy element dokumentacji budowy domu.

W ramach przygotowań musisz jeszcze zamontować na placu budowy tablicę informacyjną oraz wykonać przyłącza elektryczne, dzięki którym zasilisz niezbędne przy realizacji inwestycji maszyny budowlane i urządzenia. Być może konieczne będzie też wzniesienie tymczasowych obiektów, jak składzik na materiały budowlane.

Od czego zacząć budowę domu?

Zakładając, że przebrnąłeś już przez kwestie formalne związane ze zgłoszeniem inwestycji lub uzyskaniem pozwolenia, możesz zacząć realizować krok po kroku budowę domu. To realizacja wieloetapowa, a kolejność prac budowlanych powinna być następująca:

• stan surowy,
• stan surowy otwarty,
• stan surowy zamknięty,
• wykończenie domu pod klucz.

I etap budowy domu – stan surowy

Pierwszym z etapów jest stan surowy, który obejmuje wykonanie m.in. ogrodzenia placu budowy i wytyczenie dokładnej lokalizacji obiektu, czym powinien zająć się wyłącznie uprawniony geodeta. Później można rozpocząć prace ziemne prowadzące do wyrównania działki oraz przygotować fundamenty i piwnice. Podczas budowy fundamentów przyszłego domu należy pamiętać o  odpowiedniej izolacji części podziemnej oraz o rozprowadzeniu poziomych elementów kanalizacyjnych.

Budowa domu od podstaw w niektórych przypadkach może wymagać też na etapie surowym wykonania drenażu, w celu zabezpieczenia fundamentów przed wpływem wilgoci.

Stan surowy to etapy budowy domu jednorodzinnego, w którym przygotowuje się teren pod rzeczywistą budowę oraz wznosi fundamenty czy też płytę fundamentową.

II etap budowy domu – stan surowy otwarty

Kiedy zostanie już zamknięty etap surowy budowy domu, od czego zacząć należy dalsze prace na placu? W jakim okresie w roku je przeprowadzić? Najlepiej na wiosnę, ponieważ pogoda będzie wówczas sprzyjać podejmowanym działaniom. Etap stanu surowego otwartego obejmuje wykonanie:

• przegród zewnętrznych,
• stropów,
• ścianek wewnętrznych, działowych,
• schodów betonowych,
• kominów,
• więźby dachowej,
• pokrycia dachu.

W tym czasie powinny być też zrealizowane usługi dekarskie. Etap surowy otwarty polega na wzniesieniu całej konstrukcji domu, co pochłania od 40 do nawet 45 proc. kosztów całej inwestycji. Przy stanie surowym otwartym budynek powinien mieć już izolację fundamentów i częściowo instalację wodno-kanalizacyjną.

III etap budowy domu – stan surowy zamknięty

Kiedy zakończony został stan surowy otwarty, pora przystąpić do dalszych prac budowlanych, jakie mają doprowadzić inwestycję do stanu surowego zamkniętego. W istocie chodzi tu o „zamknięcie” budynku, co odzwierciedla przeprowadzenie takich prac jak:

• wstawienie okien i drzwi,
• montaż bramy garażowej,
• ustawienie ścianek działowych w ich docelowych lokalizacjach.

Kiedy na budowie zakończy się stan surowy zamknięty, będzie to widoczne na pierwszy rzut oka, ponieważ dom będzie miał już okna i drzwi oraz pełne pokrycie dachu.

IV etap budowy domu – wykończenie domu

W momencie, gdy proces inwestycyjny krok po kroku zmierza ku końcowi, dochodzisz do etapu wykończenia domu pod klucz. To bardzo ważny czas, oznaczający wykonanie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej. Kolejno dom wzbogacany jest wówczas o tynki, elewację, ocieplenie poddasza, urządzenia grzewcze i pokrycia podłóg.

Etap ten obejmuje również malowanie ścian, układanie płytek na ścianach i podłogach, montaż armatury sanitarnej czy wykończenie schodów. Jego zamknięcie sprawi, że będziesz mógł zacząć wprowadzać się do domu. Tak oddany budynek wymaga tylko wstawienia mebli i elementów dekoracyjnych, by można go uznać za gotowy do zamieszkania.

Odbiór wybudowanego domu

Jeśli budujesz dom od podstaw i masz kierownika budowy, który dba o dokumenty, z pewnością wiesz, że na koniec inwestycji czeka cię jeszcze odbiór budynku. By uzyskać zgodę na użytkowanie domu, zawiadamiasz nadzór budowlany o zakończeniu prac, dołączasz uzupełniony dziennik budowy, powykonawczą inwentaryzację geodezyjną, kopię świadectwa energetycznego oraz dokumentację odbioru przyłączy. Wśród dokumentów powinno znaleźć się też oświadczenie kierownika budowy, że prace zostały wykonane zgodnie z projektem i w zgodzie z przepisami prawa budowlanego. Po 21 dniach od złożenia tych dokumentów, o ile urząd nie wniesie sprzeciwu, następuje wydanie cichej zgody na użytkowanie domu.

Pamiętaj również o ubezpieczeniu nieruchomości. Już na etapie realizacji inwestycji możesz wykupić ochronę, która zabezpieczy cię przed wieloma ryzykami. Chodzi o ubezpieczenie domu w budowie. Ochrona może obejmować m.in. skutki zdarzeń losowych, kradzież z włamaniem i nie tylko.