Jakie czynniki wpływają na ceny mieszkań w Polsce? Najnowsze dane dotyczące rynku pierwotnego i wtórnego na 2023 rok

Ceny mieszkań w Polsce nieznacznie tanieją – najnowsze dane z lipca 2023 w stosunku do 2022 roku

Główny Urząd Statystyczny podał w lipcu 2023 roku, że ceny lokali mieszkalnych w Polsce w I kw. 2023 roku spadły o 0,1 proc. w stosunku do IV kwartału 2022 roku. Odnotowano nieznaczny wzrost, o 0,1 proc. na rynku pierwotnym, a na rynku wtórnym spadek o 0,3 proc. kwartał do kwartału.

W 2022 roku i z początkiem 2023 roku ceny mieszkań wyraźnie wyhamowały. Rosły one nieprzerwanie od końca 2015 roku. W niektórych miastach w Polsce rok do roku ceny prawie stanęły w miejscu. Jeśli chodzi o stosunek kwartał do kwartału to największy spadek GUS odnotował w województwie mazowieckim, gdzie ceny spadły o 2,9 proc. Jednak już w perspektywie rocznej wzrosły o 4,3 proc. Rekordzistami pod względem wzrostów są mieszkania z województwa małopolskiego i opolskiego – notowano tam wzrost o 10,7 proc.

Średnie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i rynku wtórnym

Otodom Analytics podaje, że w siedmiu największych miastach w Polsce w połowie lipca 2023 roku sprzedawało się nawet około 300 mieszkań dziennie, co jest rekordowym wynikiem. Najprawdopodobniej powodem takiej sytuacji jest uruchomienie przez rząd programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Zwiększenie popytu na rynku pierwotnym spowodowało, że ceny nowych mieszkań rosną. Najdrożej jest przy tym w Warszawie – za 1 m2 trzeba zapłacić średnio 13 220 zł. W innych większych miastach:

• Ponad 12 000 zł na rynku pierwotnym i wtórnym w Krakowie,
• Nie więcej niż 8000 zł na rynku pierwotnym i wtórnym w Bydgoszczy, Zielonej Górze i w Łodzi.

W ciągu ostatnich 3 lat, w okresie pandemii COVID-19 i wojny w Ukrainie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 33 proc. w 7 największych miastach w Polsce.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w lipcu 2023 roku w części dużych miast w Polsce odnotowano zmiany miesiąc do miesiąca. Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie wynosiła 14 844 zł za m2, a nieruchomości z rynku wtórnego – 15 550 zł za m2.

Nieco mniej wynosiła średnia cena mieszkań w Krakowie. W lipcu 2023 roku było to na rynku pierwotnym 14 127 zł za m2, czyli o 3 proc. więcej miesiąc do miesiąca, a na rynku wtórnym – średnio 14 006 zł za m2. W Trójmieście za 1 m2 nieruchomości z rynku pierwotnego płacono 13 367 zł, a rynku wtórnego 13 775 zł.

CO WPŁYWA NA CENY NA RYNKU MIESZKANIOWYM W POLSCE?

Ceny mieszkań w Polsce są wysokie, a prognozy ekspertów wskazują, że "tanio już było". Choć dynamika cen nowych i używanych mieszkań wyraźnie spadła, to trudno liczyć na duże przeceny. Wraz ze spadkiem głównych stóp procentowych poprawi się dostępność kredytów hipotecznych, co będzie dużym ułatwieniem dla kupujących lokale mieszkalne.

Niższe stopy procentowe powodują, że oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego także maleje, choć na efekty w ofertach bankowych trzeba poczekać. Ponadto wprowadzono wraz z końcem lipca 2023 roku program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który udzielany jest na preferencyjnych zasadach.

Nie bez znaczenia dla cen nieruchomości pozostaje to, że Polacy coraz więcej zarabiają, a inflacja maleje - w październiku 2023 roku była już jednocyfrowa.

Analitycy wskazują, że ceny mieszkań nie zależą od sprzedających, ale od kupujących. Zbywca chce sprzedać nieruchomość po jak najwyższej cenie, jeśli okaże się, że nie będzie zainteresowania ofertą, właściciel z czasem obniży kwotę.

Ważny dla cen mieszkań pozostaje mechanizm psychologiczny działający obecnie na rynku nieruchomości w Polsce. Wszyscy komunikują, że mieszkania są drogie, co uzasadnia nasze przekonanie, że lepiej teraz kupić lokal mieszkalny za daną cenę, ponieważ za kilka miesięcy może ona tylko wzrosnąć. Realne spojrzenie kupujących na rynek nieruchomości najprawdopodobniej pozwoliłoby zahamować wzrost cen mieszkań, tak, że ustabilizowałyby się one na obecnym lub nieco niższym poziomie.

Istnieje szereg subiektywnych kryteriów wpływających na cenę mieszkania, takich jak:

• lokalizacja,
• kondygnacja,
• stan techniczny,
• rozkład pomieszczeń,
• metraż,
• nasłonecznienie pomieszczeń,
• atrakcyjności wykończenia i wyposażenia.

Dla kupujących lokale mieszkalne bardzo duże znaczenie ma to, czy nieruchomość znajduje się w nowym budownictwie mieszkaniowym, czy w blokach z tzw. dużej płyty, które sprzedają się w Polsce całkiem dobrze.

Atrakcyjna lokalizacja nieruchomości powoduje wzrost jej ogólnej wartości. Każdy kupujący może mieć inne preferencje w kwestii położenia budynku mieszkalnego. Niektórzy chcą żyć w ścisłym centrum i mieć wszędzie blisko, inni wolą dojeżdżać do pracy, szkoły czy sklepu, by korzystać z terenów zielonych i rekreacyjnych. Niezależnie od upodobań klientów, z reguły droższe są mieszkania w śródmieściu niż w pewnym oddaleniu od niego. Podobnie jest z kondygnacją budynku, na której położony jest lokal. Zasadniczo przyjmuje się, że mieszkania na 1. czy 2. piętrze w blokach wielorodzinnych bez windy są bardziej atrakcyjne, a co za tym idzie droższe niż na parterze czy na 4. piętrze.

WIELKA PŁYTA WRACA DO ŁASK

Wiemy już, że w skali roku wzrosły ceny mieszkań w Polsce, biorąc pod uwagę przeciętną cenę transakcyjną. Odczyt ten dla analityków był zaskakujący, ponieważ wydawać by się mogło, że Polacy wolą kupować nowe mieszkania lub w nowoczesnym budownictwie. Wiadomo jednak, że chętnie wybieramy lokale o niższym standardzie, w blokach z wielkiej płyty, w wieżowcach budowanych jeszcze w czasach PRL-u. Ten, kogo nie stać na mieszkanie deweloperskie, skłoni się do zakupu nieruchomości w blokach z wielkiej płyty. Ich atutem jest doskonała lokalizacja.

Tańsze mieszkania, również te pochodzące od deweloperów, kupujący mogą znaleźć w dzielnicach położonych daleko od centrum miast lub na obrzeżach. Nie są to lokale w ścisłym centrum, ani w luksusowych lokalizacjach. Jednak rekompensuje to ich cena i większa powierzchnia. Minusem zakupu mieszkania na przedmieściach jest zwykle konieczność dojazdów do pracy, szkoły, przedszkola czy sklepu.

PROGNOZA CEN MIESZKAŃ NA 2024 ROK

Od początku 2023 roku eksperci wskazują na ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Pierwszy kwartał tego roku przyniósł wzrostowy trend cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym, co spowodowane było ożywieniem kredytów mieszkaniowych. Ekonomiści z PKO Banku Polskiego wskazują, że do 2024 roku ceny transakcyjne nieruchomości wzrosną o 5-10 proc.

Przesłankami przemawiającymi za wzrostem są:

• uruchomienie rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i związany z nim wyższy popyt na mieszkania,
• spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej – poprawia się relacja dochodów do cen mieszkań,
• powolna, ale konsekwentna odbudowa popytu kredytowego,
• zwiększony popyt inwestycyjny,
• malejąca oferta mieszkań na rynku,
• brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w większych miastach.

Natomiast tendencje wzrostowe w zakresie cen mieszkań w Polsce mogą być zahamowane przez dość wysokie stopy procentowe, pomimo dwukrotnej obniżki przez Radę Polityki Pieniężnej.

Zdaniem ekspertów, nie powinniśmy odwlekać decyzji o zakupie mieszkania, ponieważ może to prowadzić do straty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Zwłaszcza że od długiego czasu mamy do czynienia ze stałym wzrostem cen. HRE Investments szacuje, że w ubiegłym roku ci kupujący, którzy wstrzymali się z zakupem nieruchomości w stolicy, stracili nawet 50 tys. zł.

Z powodu wprowadzenia programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” przez rząd wielu klientów szybciej chce podjąć decyzję o zakupie, by móc liczyć na dopłaty do rat przez pierwsze 10 lat okresu kredytowania. Wychodzą oni ze słusznego założenia, że w perspektywie kilku najbliższych lat być może właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup nieruchomości.

Eksperci CreditAgricole podają w swoim raporcie, że w przyszłości mieszkania nie stanieją, a w 2024 roku obserwowane będzie zwiększenie tempa wzrostu cen na rynku do 5,5 proc., wobec 2,2 proc. w całym 2023 roku. Kontynuacja trendu będzie miała miejsce w 2025 roku, a dynamika osiągnie pułap 8,4 proc. Jeśli ich przewidywania znajdą pokrycie w rzeczywistości, to przeciętna cena transakcyjna w 7 największych miastach w Polsce zwiększyłaby się do poziomu 11 943 zł w 2024 roku i 12 934 zł w 2025 roku za 1 m2.Jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości lub jesteś już jej właścicielem, pamiętaj o tym, by zadbać o własne bezpieczeństwo i wykupić ubezpieczenie mieszkania. Dzięki niemu unikniesz odpowiedzialności finansowej, jeśli dojdzie do szkody, która objęta jest ochroną.