Cesja kredytu hipotecznego – jak jest uregulowane prawnie przeniesieniu kredytu hipotecznego na inną osobę?

CO TO JEST CESJA KREDYTU HIPOTECZNEGO?

Cesja oznacza dobrowolne odstąpienie i przeniesienie praw oraz obowiązków dotyczących danego zagadnienia. W przypadku kredytu hipotecznego cesja to umowa cywilno-prawna zawierana pomiędzy wierzycielem (dotychczasowym kredytobiorcą) a osobą lub podmiotem trzecim. Polega na przeniesieniu zobowiązań dotyczących spłaty pożyczki, co oznacza, że inna osoba lub podmiot przejmuje kredyt hipoteczny.

Aby umowa mogła zostać podpisana, wszystkie strony zainteresowane muszą wyrazić zgodę, a także spełnić odrębne warunki. Również bank udzielający zobowiązania przed podpisaniem cesji sprawdza wiarygodność osoby, która ma przyjąć kredyt i być zobowiązana do spłaty kredytu w przyszłości. Warto zaznaczyć, że podpisanie cesji kredytu hipotecznego nie zawsze jest możliwe, np. jeśli bank uzna nowego kredytobiorcę za mało wiarygodnego finansowo.

Jeżeli osoba, która ma zostać wyłącznym kredytobiorcą, nie uzyska pozytywnej analizy zdolności kredytowej, istnieje kilka możliwości zmiany decyzji banku w tej sprawie. Jedną z nich jest nadpłacenie kredytu hipotecznego do poziomu, który umożliwi kredytobiorcy jego samodzielną spłatę. Druga możliwość to dołączenie innego współkredytobiorcy (np. rodzica lub innego członka rodziny) lub uzyskanie poręczenia kredytu przez inną osobę. Możliwe jest także ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia w postaci hipoteki innej nieruchomości lub refinansowanie kredytu i podpisanie nowej umowy na innych zasadach.

Warto dodać, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego często wiąże się z koniecznością wykupienia ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank. Dzięki temu, w przypadku wystąpienia szkody, to właśnie ten bank jest uprawniony do ubiegania się o odszkodowanie. Warunek ten nie ulega zmianie w sytuacji, gdy lokal z obciążoną hipoteką zmienia właściciela.

W JAKICH SYTUACJACH PODPISUJE SIĘ UMOWĘ CESJI NA HIPOTEKĘ?

Cesja kredytu hipotecznego dokonywana jest najczęściej po rozwodzie. Ustanie małżeństwa wiąże się z podziałem majątku, jednak wspólne zobowiązania wobec banku pozostają i należy uregulować kwestie odpowiedzialności kredytowej.

Jeśli kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez oboje małżonków, wówczas po rozwodzie przeprowadza się przepisanie kredytu hipotecznego na jedną osobę, która do tej pory była współkredytobiorcą. W przeciwnym razie bank w dalszym ciągu będzie uznawał zobowiązania byłych małżonków jako wspólne, nawet pomimo zmiany adresu zamieszkania.

Umowa cesji kredytowej często zawierana jest także przez partnerów, którzy mają wspólny kredyt na mieszkanie, jednak w wyniku rozstania zmuszeni są do podziału wspólnych zobowiązań. Cesja kredytu hipotecznego na inną osobę, niebędącą współkredytobiorcą, raczej nie jest dopuszczana przez banki. W takich sytuacjach banki preferują, by kredytobiorca sprzedał mieszkanie wraz z hipoteką.

O cesji kredytu hipotecznego mówi się także w przypadku przeniesienia hipoteki nie na inną osobę, a na inny obiekt. Dotyczy to przede wszystkim kupna nowego mieszkania, na które przenosimy dotychczasowy kredyt hipoteczny. Kolejnym rodzajem cesji, zwykle wymaganym przez bank, jest ubezpieczenie budynku i przeniesienie polisy na tę instytucję, co stanowi zabezpieczenie kredytu.

JAK PRZENIEŚĆ KREDYT HIPOTECZNY NA INNĄ OSOBĘ?

Pierwszym krokiem, jaki należy wykonać, decydując się na cesję kredytu hipotecznego, jest wizyta w banku. Wówczas po przedstawieniu, która ze stron jest potencjalnym wyłącznym kredytobiorcą oraz po wyrażeniu zgody przez obie strony bank podejmuje dalsze kroki.

Podstawą dla banku jest wiarygodność finansowa kredytobiorcy, dlatego też jest to dokładnie sprawdzane. W placówce należy więc przedstawić dokumenty potwierdzające wysokość dochodów.

Gdy bank uzna kredytobiorcę za wystarczająco wiarygodnego, dochodzi do podpisania aneksu do umowy. Umowa cesji kredytu hipotecznego przygotowywana jest przez instytucję. Po jej podpisaniu hipoteka zostaje przeniesiona na jedną osobę. Takie rozwiązanie, jak przepisanie kredytu hipotecznego na inną osobę, praktykowane jest m.in. w przypadku rozwodu. Jak wygląda dokonanie cesji umowy kredytowej na jednego z byłych już współmałżonków?

CO ZROBIĆ, GDY OSOBA PRZEJMUJĄCA HIPOTEKĘ NIE POSIADA WYSTARCZAJĄCEJ ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ?

Cesja kredytu hipotecznego może zostać przeprowadzona tylko, jeśli zgodę wyrażą wszystkie strony, w tym bank. Tym samym to ze strony instytucji może okazać się, że umowa cesji kredytowej nie zostanie podpisana. Przyczyną najczęściej jest niedostateczna zdolność kredytowa, gdy osoba przejmująca zobowiązanie posiada niewystarczające dochody.

Istnieją jednak sposoby, które mogą okazać się pomocne do uzyskania zgody od banku. Jednym z nich jest nadpłata kredytu. Wówczas, przy mniejszej kwocie pozostającej do spłacenia, obniżają się wymagania co do zdolności.

W niektórych przypadkach do hipoteki warto dopisać kolejnego członka rodziny, np. jednego z rodziców lub rodzeństwa, którzy posiadają wystarczające dochody. Praktykuje się także dodatkowe zabezpieczenia, np. hipotekę dotyczącą innej posiadanej nieruchomości, czy poręczenie kredytu.

CESJA KREDYTU HIPOTECZNEGO NA INNĄ NIERUCHOMOŚĆ

Kredyt hipoteczny zwykle zawieramy na kilkadziesiąt lat, zobowiązując się tym samym do jego spłaty. Zdarza się jednak, że planujemy sprzedaż zakupionej przez nas nieruchomości. Sytuacje takie dotyczą przede wszystkim chęci przeprowadzki do innej miejscowości lub kupna większego mieszkania w przypadku zmiany liczby członków rodziny. Co zrobić w takiej sytuacji z hipoteką?

Jednym z możliwych rozwiązań jest cesja kredytu hipotecznego na nieruchomość, którą planujemy kupić. Aby to zrobić, należy wystąpić z wnioskiem do banku, który musi wyrazić zgodę na wprowadzenie aneksu do umowy. Przepisanie hipoteki wymaga jednak ponownego sprawdzenia przez bank naszej wiarygodności, a także oszacowania wartości nieruchomości, która ma stać się nowym zabezpieczeniem hipoteki.

JAKIE SĄ WARUNKI PRZENIESIENIA HIPOTEKI NA INNĄ NIERUCHOMOŚĆ?

Cesja kredytu hipotecznego na inną nieruchomość nie zawsze jest możliwa. Poza wspomnianą zdolnością należy spełnić inne wymogi ustanowione przez konkretny bank. Należy liczyć się także z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat.

Aby przenieść hipotekę na inną nieruchomość, jej wartość nie może być mniejsza od tej, na której aktualnie widnieje obciążenie hipoteczne. Co więcej, nowe mieszkanie nie może być obciążone kredytem hipotecznym, czy zadłużone w jakikolwiek sposób. Do wniosku o przeniesienie hipoteki należy dołączyć dokumentację wymaganą przez bank, m.in. wycenę nieruchomości, odpis z księgi wieczystej, umowę przedwstępną na zakup nowego lokalu, czy potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości.

Cesja a Bezpieczny Kredyt 2% - czy można przepisać kredyt na inną osobę w takim przypadku?

W związku z autopoprawką Rady Ministrów z 6 kwietnia 2023 roku do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, nie ma możliwości finansowania cesji, zarówno w odniesieniu do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., jak i Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych. Ustawa zakłada brak możliwości uzyskania takich preferencyjnych kredytów, w przypadku gdy nabycie mieszkania lub domu następuje na podstawie cesji praw, czyli zawarcia umowy przeniesienia wierzytelności.