Definicja i podstawy prawne - czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?
Intensywność zabudowy to wskaźnik określający stosunek powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków do powierzchni działki budowlanej lub powierzchni terenu. Przy planowaniu przestrzennym brany jest on pod uwagę przy określaniu maksymalnej, dopuszczalnej wielkości zabudowy na konkretnej działce, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Definicja wskaźnika intensywności zabudowy została określona w art. 2 pkt 31 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Intensywność zabudowy według obowiązujących przepisów
Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy nie powinna być większa od tego parametru określonego dla strefy planistycznej, która obejmuje teren.
Norma PN-ISO 9836:1997 - wytyczne dotyczące powierzchni zabudowy
Na podstawie Normy PN-ISO 9836:1997 (Właściwości użytkowe w budownictwie. Określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych) w 2015 roku została wydana przez Polski Komitet Normalizacyjny nowa jej wersja - PN-ISO 9836:2015-12. Następnie została wydana Polska Norma PN-ISO 9836:2022-07 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która obecnie znajduje zastosowanie.
- Norma pozwala na ustalenie wszystkich czynników niezbędnych do obliczenia intensywności zabudowy, w tym:
- Powierzchnię całkowitą budynku – jako sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku, całkowicie lub częściowo poniżej lub powyżej poziomu terenu.
- Powierzchnię całkowitą kondygnacji – mierzona jest na poziomie posadzki, po obrysie zewnętrznym budynku, z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.
- Kondygnacja może być: zamknięta i przykryta ze wszystkich stron, niezamknięta ze wszystkich stron, do jej pełnej wysokości, która nie jest przykryta (np. loggia) czy kondygnacja ograniczona elementami budowlanymi, nieprzykryte, np. balkony.
Związek z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
W art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca określił, że w miejscowym planie obowiązkowo musi znaleźć się m.in. minimalny wskaźnik intensywności zabudowy oraz maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy jako takiej.
Za działkę budowlaną uznaje się (art. 2 pkt 12 u.p.z.p.) nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, kształt i dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.
Wskaźnik intensywności zabudowy (czy też wskaźnik gęstości zabudowy terenu) określa, jaką maksymalnie powierzchnię mogą mieć budynki wzniesione na działce. W MPZP czy w decyzji o warunkach zabudowy określona może być minimalna intensywność zabudowy.
Wskaźniki i parametry zabudowy
Przy wyliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy brane są pod uwagę różne parametry, w tym współczynnik zabudowy działki i jej powierzchnia. Na wysokość wskaźnika intensywności zabudowy mają wpływ:
- liczba kondygnacji budynku,
- zalecana wielkość terenów zielonych,
- wielkość terenów przeznaczonych na drogi lub obsługę komunikacyjną.
Prócz tego w MPZP można znaleźć i inne parametry zagospodarowania terenu:
| Parametr | Opis | Obliczanie |
| Powierzchnia zabudowy | Powierzchnia terenu zajęta przez budynek wykończony | Obliczana jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu |
| Powierzchnia zabudowy | Powierzchnia terenu zajęta przez budynek wykończony | Obliczana jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu |
| Wskaźnik powierzchni zabudowy | Suma powierzchni zabudowy wszystkich budynków znajdujących się na danej działce względem powierzchni tej działki | Iloraz sumy powierzchni zabudowy budynków do powierzchni działki |
| Maksymalna wysokość zabudowy | Podawana w metrach lub liczbie kondygnacji | Mierzy się ją od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub też jego części, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy osłaniającej do górnej płaszczyzny stropu lub najwyżej położonej krawędzi stropodachu |
| Powierzchnia biologicznie czynna | Powierzchnie gruntu pokryta roślinnością wraz z powierzchnią wód powierzchniowych | Liczy się ją wraz z terenem z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, jak i 50% powierzchni tarasów i stropodachów, jeśli są na nich kwietniki czy trawa |
| Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej | Stosunek powierzchni biologicznie czynnej do powierzchni działki | Iloraz dwóch wskaźników |
Współczynnik zabudowy działki
Współczynnik zabudowy działki to stosunek powierzchni zabudowy wszystkich budynków, jakie są na działce do całkowitej powierzchni działki, wyrażany w procentach. Określa maksymalny obszar, który może zostać zabudowany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.
O ile wskaźnik powierzchni zabudowy uwzględnia powierzchnie zajęte przez budynki na działce, to wskaźnik intensywności zabudowy obejmuje sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynków w stosunku do powierzchni działki, na jakiej się znajdują.
Powierzchnia całkowita vs. powierzchnia użytkowa
Powierzchnia całkowita różni się od powierzchni użytkowej budynku. Ta pierwsza jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji obiektu. Jest ona liczona po zewnętrznym obrysie ścian budynków, na poziomie posadzki, z uwzględnieniem tynków i okładzin. Uwzględnia się również powierzchnię przyziemia oraz kondygnacji podziemnych.
Powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się w nim, mierzonych po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Nie wlicza się do niej powierzchni balkonów, tarasów oraz powierzchni zajętej przez urządzenia techniczne i komunikację (schody, szyby windowe). Powierzchnia użytkowa obejmuje pokoje, łazienki, kuchnie, jak i inne pomieszczenia nadające się do użytkowania, zwykle powyżej 1,9 m wysokości.
Stopień wykorzystania terenu
Stopień wykorzystania terenu regulowany jest przez MPZP lub decyzję o WZ. Wskazuje on intensywność zabudowy na danym obszarze. Inaczej – jaką część terenu zajmują budynki i inne elementy infrastrukturalne w stosunku do całkowitej powierzchni działki.
Metodologia obliczeń intensywności zabudowy - jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?
Sprawdź, w jaki sposób oblicza się intensywność zabudowy na działce budowlanej czy danym terenie przeznaczonym na taką inwestycję.
Wzór na obliczanie wskaźnika intensywności
Wskaźnik intensywności zabudowy liczy się jako iloraz powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynku do powierzchni działki budowlanej. Zasadniczo wskaźnik ten jest stosunkiem sum powierzchni wszystkich kondygnacji, mierzonych na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku, z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.
Wzór na wskaźnik intensywności zabudowy jest następujący:
I = Pc/Pt
- I – wskaźnik intensywności zabudowy,
- Pc – powierzchnia całkowita budynku,
- Pt – powierzchnia działki terenu budowlanego.
Przykłady kalkulacji wskaźnika intensywności zabudowy
Na przykład, jeśli działka ma powierzchnię 1000 m2, a w MPZP znajduje się informacja, że maksymalna intensywność zabudowy wynosi 0,5, a minimalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy to 0,1, to na działce takiej będziesz mógł wybudować budynek lub budynki o powierzchni całkowitej od 100 do 500 m2. Trzeba brać to pod uwagę przy budowie domu, ale i przy rozbudowie domu jednorodzinnego.
Najczęstsze błędy obliczeniowe
Błędem jest wzięcie pod uwagę tylko jednego rodzaju kondygnacji, np. z pominięciem piwnic czy poddasza. Przy obliczeniach intensywności zabudowy trzeba uwzględnić kondygnacje podziemne i naziemne. Wlicza się do powierzchni całkowitej zabudowy wszystkie elementy wykraczające poza kubaturę, czyli objętość danego obiektu, takie jak:
- schody zewnętrzne,
- tarasy,
- balkony,
- loggie,
- podcienie,
- jazdy do garaży.
Praktyczne zastosowanie wskaźników
Ustalane i umieszczane w każdym MPZP wskaźniki maksymalnej zabudowy wykorzystywane są do określenia wartości, której nie można przekroczyć, przy budowaniu domu na działce. Ma to na celu ochronę środowiska naturalnego oraz utrzymanie ładu przestrzennego.
Z drugiej strony wartości minimalne określane są dla racjonalnego wykorzystania działek, jakie przeznaczone są pod zabudowę w zakresie infrastruktury technicznej, jak:
- przyłącza,
- drogi,
- infrastruktura społeczna, np. szkoły i szpitale.
Nie ma możliwości zmiany określonego w MPZP/WZ minimalnego i maksymalnego wskaźnika zabudowy.
