Czym jest operat szacunkowy nieruchomości i kto go sporządza?

Czym jest operat szacunkowy?

Definicja operatu szacunkowego, przyjęta na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, wskazuje, że to oficjalna opinia o wartości nieruchomości. Nie jest to co prawda dokument urzędowy, ale powszechnie uznawana, ekspercka ocena przygotowana na piśmie.

Kto sporządza operat szacunkowy nieruchomości?

Zgodnie z art. 156 ustawy Gospodarka nieruchomościami operat szacunkowy jest przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego. Taka osoba ma określone wykształcenie, doświadczenie i uprawnienia do wyceny nieruchomości. Musi być także wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii.

Rzeczoznawca nie ponosi winy czy odpowiedzialności za wykorzystanie dokumentu operatu bez jego zgody do innych celów.

Jak wygląda operat szacunkowy? Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Rzeczoznawcza majątkowy przygotowuje operat szacunkowy na podstawie wytycznych znajdujących się w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości. Gotowy dokument zawiera wszelkie dane wykorzystane do ustalenia wartości danej nieruchomości, a dokładnie:

• podstawę prawną i uwarunkowania dokonanych czynności przez rzeczoznawcę;
• rozwiązania merytoryczne do sporządzenia operatu,
• obliczenia oraz wynik wyceny.

Art. 79 wspominanego rozporządzenia wskazuje, że w operacie należy przedstawić sposób dokonania wycenę, w tym:

• określenie jej przedmiotu i zakresu,
• określenie celu wyceny,
• podstawę formalną i prawną wyceny,
• źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego,
• daty istotne dla określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia nieruchomości,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metod i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru,
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości,
• podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W obrębie operatu szacunkowego powinna znaleźć się stosowna klauzula wskazująca na szczególne okoliczności dotyczące dokonanej wyceny, w tym klauzule:

• o poufności danych osobowych,
• o nieponoszeniu odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości,
• o braku odpowiedzialności wobec osób trzecich w przypadku wykorzystania operatu w innym celu niż został sporządzony.

Do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

W operacie szacunkowym muszą znaleźć się informacje dotyczące rzeczoznawcy majątkowego, tj.

• imię i nazwisko,
• numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości,
• podpis lub podpis elektroniczny lub podpis zaufany.

Metody wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Rzeczoznawca przy dokonywaniu wyceny nieruchomości może posłużyć się wybraną metodą szacowania, uwzględniając przy tym cel wyceny, rodzaj nieruchomości i jej położenie, a także jej przeznaczenie w planie miejscowym. Ważny jest stan nieruchomości, dostępne na rynku dane o cenach i dochodach oraz cechach nieruchomości podobnych.
Rzeczoznawca ma do wyboru cztery główne metody:

• porównawczą,
• dochodową,
• kosztową,
• mieszaną.

Dobór metody realizowany jest z uwzględnieniem wspominanych powyżej czynników dotyczących wycenianej nieruchomości ujętych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Dokument ważny jest przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W tym czasie operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Czas ten może ulec skróceniu lub wydłużeniu, jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takie jak zmiana planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości czy zmiana warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu.

Zgodnie z prawem, po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego, można go ponownie wykorzystać. Wymaga to jednak potwierdzenia aktualności przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Następuje to poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go uprzednio sporządził. Należy dołączyć do niego również analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych czynników. Przedłużenie ważności operatu szacunkowego w taki sposób powoduje, że można z niego korzystać przez kolejnych 12 miesięcy, licząc od dnia upływu okresu pierwotnego roku ważności operatu.

Kiedy należy sporządzić operat szacunkowy? Kredyt hipoteczny, sprzedaż nieruchomości i nie tylko

Najczęściej z potrzebą wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego spotkasz się przy okazji ubiegania się w banku o kredyt hipoteczny. Zawsze wtedy, gdy potrzebujesz dokumentu oficjalnie potwierdzającego wartość nieruchomości, przygotowywany jest operat, np. w celu ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku czy wysokości podatku od nieruchomości. Przy sprzedaży nieruchomości lub oddawania jej w dzierżawę bądź przy określaniu odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne także może być potrzebny operat.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Cena usługi przygotowania operatu szacunkowego zależna jest od poziomu skomplikowania procesu wyceny danej nieruchomości. Jeśli, np. jest to dom z murowanym, niezależnym garażem i pomieszczeniami gospodarczymi, albo stan prawny nieruchomości jest skomplikowany, cena operatu szacunkowego wzrośnie. Każdy rzeczoznawca majątkowy może mieć inny cennik operatów szacunkowych. W przypadku mieszkania koszt dokumentu powinien zamknąć się w granicach 1000 zł, ale w przypadku domu jednorodzinnego wynieść może nawet 1500 zł.