Czym jest darowizna mieszkania?
Darowizna mieszkania to przekazanie własności nieruchomości przez właściciela innej osobie lub osobom. Strona darowująca mieszkanie określana jest jako darczyńca, a osoba, na rzecz której zostanie ono przepisane to obdarowany.
Przekazanie mieszkania w darowiźnie jest procesem prawnym, którym polega na nieodpłatnym przeniesieniu własności nieruchomości na inną osobę. Z tego względu wymaga ono wizyty w kancelarii notarialnej, gdzie sporządzany jest akt notarialny. Obowiązkowe jest zgłoszenie darowizny nieruchomości do urzędu skarbowego i zaktualizowanie księgi wieczystej.
Obdarowany w wyniku darowizny własnościowego mieszkania staje się jego właścicielem. Może nim dowolnie rozporządzać, w tym wykupić dla niego ubezpieczenie na mieszkanie, by je jak najlepiej chronić.
Definicja prawna i podstawy formalne - umowy darowizny
Prawna definicja darowizny jest uregulowana prawnie w Kodeksie cywilnym. Art. 888 § 1 stanowi, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Wymogi ustawowe przy darowiźnie nieruchomości
Oświadczenie darczyńcy o wykonaniu darowizny powinno być złożone w formie aktu notarialnego, w szczególności, jeśli dotyczy nieruchomości. Świadczy o tym art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a z taką mamy do czynienia przy darowiźnie mieszkania, musi mieć formę aktu notarialnego.
Proces przepisania mieszkania w ramach darowizny
W procesie przekazania darowizny mieszkania najważniejszą rolę odgrywa umowa pomiędzy obdarowanym a darczyńcą.
Umowa darowizny lokalu mieszkalnego musi być sporządzona w formie wspomnianego aktu notarialnego. Powinna zawierać strony umowy, szczegółowy opis darowanej nieruchomości oraz oświadczenie darczyńcy o przeniesieniu własności. Dokument ten stanowi podstawę do aktualizacji danych w księdze wieczystej i do złożenia rozliczenia podatkowego.
W umowie darowizny powinny znaleźć się informacje:
- dane osobowe darczyńcy i obdarowanego,
- szczegółowy opis nieruchomości, w tym jej adres, powierzchnia itp.,
- określenie wartości darowanego przedmiotu oraz sposób jej określenia,
- zapisy dotyczące opłat związanych z dokonaniem darowizny, np. podatek od czynności cywilnoprawnych,
- warunki dodatkowe związane z darowizną,
- zapisy dotyczące tego, kto ponosi koszty notariusza i wpisu do księgi wieczystej,
- terminy dokonania darowizny i przejścia własności nieruchomości.
Umowa musi być opatrzona własnoręcznym podpisem darczyńcy i obdarowanego, lub ich pełnomocników.
Wymagane dokumenty do umowy darowizny mieszkania
Do sporządzenia umowy darowizny potrzebne będą dokumenty:
- dowody tożsamości stron umowy,
- oryginał pełnomocnictwa, jeśli umowę zawiera w imieniu którejś ze stron pełnomocnik,
- dowód własności nieruchomości stanowiącej przedmiot darowizny – orzeczenie sądu, akt notarialny, umowa darowizny itp.,
- numer księgi wieczystej, o ile jest założona dla danej nieruchomości,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wypis z ewidencji gruntów,
- zaświadczenie od Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został uiszczony lub że nabycie jest zwolnione od podatku lub że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.
Etapy procedury przy darowiźnie nieruchomości mieszkalnej
Proces sporządzania aktu darowizny mieszkania u notariusza rozpoczyna się od umówienia się do wybranej kancelarii notarialnej, gdzie darczyńca i obdarowany stawiają się osobiście lub wysyłają pełnomocników z odpowiednim pisemnym upoważnieniem.
Notariusz przygotowuje projekt umowy i w dniu jego zawarcia sprawdza dowody osobiste stawiających się osób. Weryfikuje stan prawny nieruchomości.
Projekty umowy darowizny w formie aktu notarialnego jest odczytywany w całości w obecności stron umowy. Ewentualnie wprowadzane są do niego zmiany. Kiedy zostanie zaakceptowany, darczyńca i obdarowany podpisują go w obecności notariusza.
Na koniec notariusz wydaje stronom wypisu umowy darowizny. Akt notarialny pozostaje u notariusza.
Rola notariusza przy przekazywaniu darowizny mieszkania
Rolą notariusza jest:
- przygotowanie projektu umowy darowizny w formie aktu notarialnego,
- odczytanie aktu,
- zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości,
- zweryfikowanie tożsamości stron umowy,
- złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej,
- pobranie opłaty sądowej,
- powiadomienie odpowiednich urzędów.
Akt darowizny mieszkania u notariusza to dokument, który potwierdza nieodpłatne przekazanie nieruchomości. Musi zawierać dane darczyńcy i obdarowanego, dokładny opis mieszkania oraz oświadczenie woli. Koszt sporządzenia aktu zależy od wartości nieruchomości i wynosi od 0,2% do 3% jej wartości.
Koszty i opłaty - ile kosztuje przepisanie mieszkania?
Na koszty umowy darowizny mieszkania w formie aktu notarialnego składają się:
- opłaty sądowe,
- wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna),
- podatek od spadków i darowizn.
Taksa notarialna przy przekazaniu mieszkania w darowiźnie
Maksymalna stawka taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny określona jest w §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Wynosi ona:
| Wartość darowanej nieruchomości | Wysokość taksy notarialnej |
| Do 3000 zł | 100 zł |
| Powyżej 3000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł |
| Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł |
Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości
Darowizna nieruchomości mieszkalnej jest opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Jego wysokość określa ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn. W 2025 roku zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów obowiązują następujące stawki podatku od darowizny:
| Kwota nadwyżki w złotych | Wysokość podatku | |
| ponad | do | |
| Nabywcy zaliczani do I grupy podatkowej | ||
| 11 833 zł | 3% | |
| 11 833 zł | 23 665 zł | 355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 zł | 946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
| Nabywcy zaliczani do II grupy podatkowej | ||
| 11 833 zł | 7% | |
| 11 833 zł | 23 665 zł | 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 zł | 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł | |
| Nabywcy zaliczani do III grupy podatkowej | ||
| 11 833 zł | 12% | |
| 11 833 zł | 23 665 zł | 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 zł | 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł |
Darowizna w rodzinie
Darowizna mieszkania w rodzinie polega na nieodpłatnym przekazaniu prawa własności nieruchomości członkowi tej rodziny. Wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Do najbliższej rodziny zaliczani są małżonek, dzieci, rodzice czy rodzeństwo. Tacy obdarowani zwolnieni są z podatku od darowizny niezależnie od jej wartości, ale muszą ją zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy.
Małżonkowie i najbliższa rodzina
Zarówno wysokość podatku od spadków i darowizn, jak i kwotę wolną od podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczany jest nabywca. W poszczególnych grupach są:
- Grupa I – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teście.
- Grupa II – zaliczani są zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
- Grupa III – zaliczani są inni nabywcy.
Zwolnienia podatkowe - kto nie płaci podatku od darowizny mieszkania?
Od 1 lipca 2023 roku weszła w życie ustawa z 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw. Określiła ona kwoty środków pieniężnych czy kwoty wartości innych rzeczy wolne od podatku od spadków i darowizn. Wynoszą one:
- 36 120 zł – jeśli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
- 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
- 5733 zł – jeśli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Skutki podatkowe darowizny
Z chwilą nabycia mieszkania w formie darowizny, czyli z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, powstaje obowiązek podatkowy po stronie obdarowanego. Nowy właściciel będzie zobowiązany w przyszłości do uiszczania podatku od nieruchomości mieszkania własnościowego czy podatek od gruntu mieszkania w bloku.
