Hipoteka łączna – czym jest ta forma finansowania i co warto o niej wiedzieć? Czy trzeba ustanowić ją w księdze wieczystej nieruchomości?
Z hipoteką, jako formą zabezpieczenia kredytu mieszkaniowego, mają do czynienia wszyscy kredytobiorcy, którzy za pośrednictwem finansowania bankowego uzyskują środki niezbędne do zakupu mieszkania – z rynku pierwotnego czy wtórnego. Jednym jej z rodzajów jest hipoteka łączna. Kiedy znajduje zastosowanie?
Czym jest hipoteka łączna?
Hipoteka łączna jest jej szczególnym rodzajem. Sama hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia zobowiązania przez dłużnika. Najczęściej stosowana jest w przypadku kredytów hipotecznych.
Jednak nieco inny charakter ma hipoteka łączna. Również jest ona zabezpieczeniem spłaty zobowiązań finansowych, ale dotyczy co najmniej dwóch różnych nieruchomości. Odrębność nieruchomości wyznacza osobno założona księga wieczysta. Wyróżniamy:
- Hipotekę łączną ustawową – ustanawianą na mocy ustawy. W razie podziału nieruchomości hipoteka będzie obciążała wyodrębnione lokale.
- Hipotekę łączną umowną – ustanawianą w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności, w drodze czynności prawnej, która obciąża więcej niż jedną nieruchomość.
Wszystkie kwestie dotyczące hipoteki łącznej, jej ustanawiania i funkcjonowania, reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. O hipotece łącznej wspomniano w art. 76 tejże ustawy. W ust. 1 ustawodawca wskazał, że w razie podziału nieruchomości hipoteka, która ją obciążała, będzie obciążać wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, ma prawo żądania zaspokojenia swoich roszczeń, w całości lub w części, z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.
Jak ustanowić hipotekę łączną na nieruchomości mieszkalnej?
W celu ustanowienia hipoteki łącznej konieczne jest dokonanie czynności prawnej, aby móc obciążyć więcej niż jedną nieruchomość. Można ją ustanowić również w wyniku podziału nieruchomości wcześniej obciążonej hipoteką.
Dla banku ustanowienie hipoteki łącznej, np. na dwóch mieszkaniach należących do kredytobiorcy, daje solidne zabezpieczenie spłaty długu. W takiej sytuacji instytucja może dochodzić należności ze wszystkich nieruchomości, które stanowią takie zabezpieczenie lub też tylko z wybranych. Takie rozwiązanie ma sens, jeśli chcesz pożyczyć od banku pokaźną kwotę pieniędzy, a ustanowienie zabezpieczenia na jednej nieruchomości jest niewystarczające.
Zdarza się, że kilka odrębnych nieruchomości tworzy jedną, funkcjonalną całość, tak jak dom i garaż, które mogą mieć odrębne księgi wieczyste. Wtedy możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego z hipoteką łączną, ustanowioną na wszystkich nieruchomościach.
Dokonanie czynności prawnej prowadzącej do ustanowienia umownej hipoteki łącznej wymagać będzie poniesienia przez Ciebie wyższych stawek taksy notarialnej.
W przypadku hipoteki łącznej wymagane jest od właściciela nieruchomości posiadania prawa własności lub prawa pokrewnego potwierdzonego odpowiednim wpisem w księgach wieczystych tych nieruchomości.
Jak sprawdzić, czy jest to mieszkanie z hipoteką łączną? Księga wieczysta
Przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości zawsze powinieneś sprawdzić wpisy umieszczone w jej księdze wieczystej. W dokumencie tym, który dostępny jest online lub w sądzie, w wydziale wieczysto-księgowym, możesz sprawdzić, czy dana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką łączną. Nie jest tak, że mieszkanie obciążone taką hipoteką nie może zostać przez Ciebie sprzedane, ale jest to bardziej skomplikowane niż zbycie nieruchomości obciążonej zwykłą hipoteką. Na każdej z nieruchomości, wchodzącej w skład zabezpieczenia spłaty kredytu, ciąży bowiem zobowiązanie pełnej wysokości. Wszystko to sprawia, że może ono być wyższe niż wartość pojedynczej nieruchomości.
W takiej sytuacji być może lepszym rozwiązaniem będzie wyłączenie nieruchomości z hipoteki łącznej. Możliwe jest to jednak wyłącznie wtedy, gdy pozostałe nieruchomości, w ramach takiego zabezpieczenia, mają odpowiednią wartość i będą solidnie zabezpieczać wierzytelność dla banku. Instytucja musi też wyrazić zgodę na taką operację, a nie zawsze będzie to miało miejsce. Jeśli się zgodzi, dojdzie do przepisania kredytu hipotecznego na jedną lub kilka innych nieruchomości. Musisz złożyć wniosek, aby wyłączyć nieruchomość powstałą po podziale z hipoteki łącznej.
