Warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Czy dostanę kredyt hipoteczny, czyli jak się przygotować do starań o kredyt mieszkaniowy?

Jeśli jesteśmy w pełni świadomi swoich miesięcznych wpływów i wydatków, a ponadto nieobcy jest nam roczny plan finansowy, mamy zgromadzoną poduszkę bezpieczeństwa finansowego w wysokości co najmniej sześciokrotności miesięcznych kosztów, aby w razie przejściowych kłopotów poradzić sobie ze zobowiązaniami – możemy zacząć starać się o kredyt hipoteczny. Zwłaszcza jeśli panujemy nad długami, spłacamy je według racjonalnego harmonogramu, potrafimy oszczędzać i mamy oszczędności. Kredyt hipoteczny na mieszkanie to nie abstrakcja ani drobny dług, którego spłatę możemy oprzeć na stwierdzeniu „jakoś to będzie”. To realne i znaczne obciążenie finansowe. Jeśli chcemy sobie z nim dobrze radzić, musimy posiąść podstawy dyscypliny finansowej. To wymaga wcześniejszych przygotowań.

Jednym z głównych elementów tych przygotowań jest oszacowane dopuszczalnej wysokości raty – przecież od tego zależy, jaką nieruchomość możemy kupić. W 2014 r. weszła w życie rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą maksymalna wysokość wszystkich zobowiązań kredytowych klienta nie powinna przekroczyć 42% dochodów netto. Zdaniem ekspertów KNF to maksymalny bezpieczny poziom długu w gospodarstwie domowym.

My jednak rekomendujemy jeszcze większą ostrożność. Wysokość raty warto ustalić po dogłębnej analizie budżetu domowego – wpływów i wydatków. Koszty związane z utrzymywaniem mieszkania to nie abstrakcja – jesteś w stanie usiąść i rozpisać je w arkuszu kalkulacyjnym. Zanim zdecydujesz się na kredyt, przeprowadź taką symulację – jak będzie wyglądał nasz budżet przy posiadaniu własnego mieszkania? Jakie wydatki musimy uwzględnić? Jakich przesunięć możemy dokonać, by wygospodarować więcej środków na spłatę kredytu?

Wysokość miesięcznych dochodów to jeden istotnych warunków kredytu hipotecznego. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Najlepiej, by wysokość spłacanych rat nie przekraczała 30% dochodów netto, a potencjalni kredytobiorcy posiadali umowę o pracę oraz odpowiednio długi staż pracy w jednym miejscu (każdy bank ustala inny przedział czasowy, zwykle jest to 6-12 miesięcy). Czyli przykładowo para, w której oboje partnerzy zarabiają średnią pensję krajową (obecnie 4251,21 zł brutto, czyli ok. 3028 zł netto), może wziąć bezpieczny kredyt z ratą nieprzekraczającą 2 tysięcy zł miesięcznie. Dlaczego? Bo koszt własnego mieszkania to nie tylko koszt kredytu, ale i liczne wydatki stałe – opłaty za media, czynsz, urządzenie mieszkania. To dodatkowo winduje poziom miesięcznego obciążenia. Jakie inne warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny?

Kredyt mieszkaniowy a zdolność kredytowa i wiek kredytobiorcy

Zdolność kredytowa na mieszkanie to parametr, od którego w dużym stopniu zależy to, czy bank przyzna nam kredyt hipoteczny, czy też nie. Jednym z bardzo istotnych elementów, które mają wpływ na ocenę naszej zdolności kredytowej oraz wysokość przyznanej przez bank marży, jest nasza wiarygodność kredytowa. Każdorazowo, gdy chcemy wziąć kredyt, bank pobiera z Biura Informacji Kredytowej raport o naszych poprzednich zobowiązaniach oraz terminowości ich spłat. Co ciekawe, zarówno posiadanie tzw. złej historii kredytowej, jak i nieposiadanie jej wcale, nie jest dla banku dobrą informacją, co może skutkować dla nas podniesieniem marży nawet o 1-2%. BIK przechowuje informacje o opóźnieniach w spłacie wynoszących co najmniej 60 dni. Takie informacje są dostępne przez 5 lat. Nie da się ich w żaden sposób usunąć. Bardzo ważne jest zatem, by pamiętać o terminowej spłacie wszystkich zobowiązań. Jeśli mamy kartę kredytową, warto ustawić minimalną spłatę karty co miesiąc, jeśli spłacamy raty za zakupy – automatyczne polecenie spłaty.

Jeśli chodzi o optymalny wiek kredytobiorcy, instytucje finansowe patrzą najbardziej przychylnym okiem na osoby do 35. roku życia. Dlaczego? Ponieważ kredyt hipoteczny może być zaciągany na maksymalnie 35 lat. Zgodnie z polityką większości banków w momencie, gdy spłacimy ostatnią ratę nie powinniśmy mieć więcej, niż 70-75 lat.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie a wkład własny

Od kilku lat sukcesywnie rośnie poziom wymaganego wkładu własnego. Wraz z początkiem 2017 roku zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego klient zobowiązany jest wnieść 20% wartości nieruchomości w postaci wkładu własnego, ponieważ maksymalna dopuszczalna wysokość wskaźnika LTV (z ang. loan to value, czyli stosunek długu do wartości nieruchomości) wynosi 80%. Ale uwaga, to nie oznacza, że musimy wyłożyć 20% wartości mieszkania w gotówce. Wciąż są na rynku banki, które oferują kredyt na 90% wartości nieruchomości, ponieważ ustawodawca dopuścił zabezpieczenie 10% wartości nieruchomości w inny sposób. Jak? Za zabezpieczenie mogą zostać uznane oszczędności zgromadzone w III filarze, czyli na kontach IKE oraz IKZE, zaliczki wpłacone deweloperowi, a nawet udokumentowane koszty materiałów budowlanych lub uzbrojenia terenu – w przypadku budowy domu. Wkład własny ma ogromne znaczenie dla kosztów kredytu. Przy braku wkładu gotówkowego na poziomie 20% zostaniemy obciążeni podwyższonymi odsetkami – z reguły bowiem banki do czasu osiągnięcia spłaty na poziomie 80% LTV podnoszą marżę kredytową. Wyższy wkład własny to także oszczędność na kosztach kredytu:

 * Założone wartości to średnie oprocentowanie i średnia marża kredytów hipotecznych na grudzień 2016 r. wg. wyliczeń Centrum AMRON

WNIOSEK? Wpłacasz o 40 tysięcy zł więcej na początku, a spłacasz o 68 590,63 zł mniej, czyli w kieszeni zostaje Ci ponad 28 tys. zł. Miesięczna rata jest niższa o 190 zł. Gromadzenie wkładu własnego to także świetne ćwiczenie tej dyscypliny finansowej, która jest niezbędna do spłacania kredytu.

Ubezpieczenie mieszkania z cesją to kolejny, częsty warunek uzyskania kredytu hipotecznego.

Kredyt mieszkaniowy dla singli i małżeństw – gdzie wziąć kredyt hipoteczny?

Osoby, które szukają informacji na temat tego, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny, często zastanawiają się też, w jakim banku wziąć kredyt hipoteczny 150 tys., 200 tys., 300 tys. lub jeszcze większą kwotę? Mamy dwa wyjścia – skorzystać z rankingów kredytów hipotecznych dostępnych w internecie lub poprosić o pomoc w uzyskaniu kredytu specjalistę, czyli doradcę finansowego, który zaproponuje nam optymalną ofertę, dostosowaną do naszych możliwości i potrzeb (przykładowo niektóre banki podchodzą bardziej restrykcyjnie do singli, a inne nie).

Podsumowując, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny? Podstawowe kryterium to zdolność kredytowa i wkład własny stanowiący 20% wartości nieruchomości. Nie bez znaczenia jest też wiek kredytobiorcy (preferowany do 35 lat) wysokość dochodów i rodzaj zatrudnienia (największe szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku mają osoby, które posiadają umowę o pracę).