Czy dostanę kredyt hipoteczny, czyli jak się przygotować do starań o kredyt mieszkaniowy?
Możesz uzyskać kredyt na zakup mieszkania, jeśli bank oceni, że masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową i dobrą historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej. Ponadto liczy się stabilność dochodów oraz zgromadzenie co najmniej 10-20% wkładu własnego.
Bank sprawdzi, czy jesteś wiarygodnym kredytobiorcą. W dobrym świetle stawiają Cię spłacane terminowo zobowiązania finansowe, a także posiadanie oszczędności oraz stabilnej pracy. Twoje szanse na pozytywną decyzję rosną, jeśli panujesz nad wydatkami, potrafisz oszczędzać i masz odłożony pewien kapitał. Zanim zdecydujesz się wnioskować o kredyt hipoteczny, dobrze przygotuj się do tego momentu.
Stosunek dochodów do potencjalnej raty kredytu hipotecznego
Jednym z głównych elementów tych przygotowań jest oszacowane dopuszczalnej wysokości raty – przecież od tego zależy, jaką nieruchomość możesz kupić. Komisja Nadzoru Finansowego, w ramach znowelizowanej Rekomendacji S, wskazała, jaką część Twoich zarobków może zajmować spłacana rata kredytu mieszkaniowego. Mowa tu o zalecanym przez KNF utrzymaniu wskaźnika DSTI na poziomie 40 lub 50%. DSTI oznacza, jaka część dochodu kredytobiorcy przeznaczana jest na obsługę zadłużenia. Jeśli Twoje zarobki są niższe niż średnia w Twoim regionie, maksymalnie 40% może być przeznaczona na spłatę raty. Przy wyższych dochodach będzie to 50%.
My jednak rekomendujemy jeszcze większą ostrożność. Wysokość raty warto ustalić po dogłębnej analizie budżetu domowego – wpływów i wydatków. Koszty związane z utrzymywaniem mieszkania to nie abstrakcja – jesteś w stanie usiąść i rozpisać je w arkuszu kalkulacyjnym. Zanim zdecydujesz się na kredyt, przeprowadź symulację i określ, jak będzie wyglądał Twój budżet przy posiadaniu własnego mieszkania. Sprawdź wydatki przyszłe i zweryfikuj obecne koszty.
Ile musisz zarabiać, aby mieć szansę na kredyt na mieszkanie lub dom? Zdolność kredytowa w banku
Wysokość miesięcznych dochodów to jeden z podstawowych wymogów stawianych przez bank. Ile powinieneś zarabiać, żeby uzyskać finansowanie? Najlepiej, aby wysokość spłacanych rat nie przekraczała 30% dochodów netto, a źródłem zarobków była umowa o pracę na czas nieokreślony. Znaczenie ma także odpowiednio długi staż pracy w jednym miejscu (każdy bank ustala inny przedział czasowy, zwykle jest to 6-12 miesięcy). Jeśli dopiero zaczynasz zatrudnienie w nowym miejscu, albo za pewien czas otrzymasz umowę bezterminową, być może lepiej będzie zdecydować się na podpisanie umowy najmu mieszkania i poczekać na spełnienie oczekiwań banku, zanim zdecydujesz się wnioskować o kredyt na mieszkanie.
Para, w której oboje partnerzy zarabiają średnią pensję krajową (obecnie 7800 zł brutto, czyli ok. 5600 zł netto), może wziąć bezpieczny kredyt z ratą nieprzekraczającą 3,3 tysięcy zł miesięcznie. Dlaczego? Bo koszt własnego mieszkania to nie tylko koszt kredytu, ale i liczne wydatki stałe – opłaty za media, czynsz, urządzenie mieszkania. To dodatkowo winduje poziom miesięcznego obciążenia.
Twoje dochody składają się na ocenę zdolności kredytowej, czyli możliwości spłaty kredytu gotówkowego wraz z odsetkami i innymi opłatami. Zdolność kredytowa zależy od wysokości i źródła Twoich zarobków, ale i liczby osób w gospodarstwie domowym. Jednocześnie wartość tę zmniejszają Twoje bieżące koszty, spłacane raty kredytów i pożyczek czy inne, stałe opłaty. Dochody muszą pochodzić przy tym z akceptowalnych źródeł, takich jak: praca zawodowa, działalność gospodarcza, renta i emerytura, umowy cywilnoprawne czy najem prywatny (wynajem okazjonalny). Jakie inne warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny?
Kredyt mieszkaniowy a wiarygodność kredytowa
Zdolność kredytowa na mieszkanie to parametr, od którego w dużym stopniu zależy, czy bank przyzna Ci kredyt hipoteczny. Jednym z bardzo istotnych elementów, które mają wpływ na ocenę Twojej wiarygodności oraz wysokość oczekiwanej przez bank marży, jest Twoja historia kredytowa. Każdorazowo, gdy chcesz wziąć kredyt, bank pobiera z Biura Informacji Kredytowej raport o Twoich poprzednich zobowiązaniach oraz terminowości ich spłat. Co ciekawe, zarówno posiadanie tzw. złej historii kredytowej, jak i nieposiadanie jej wcale, nie jest dla banku dobrą informacją. To może skutkować podniesieniem marży albo odmową udzielenia kredytu.
BIK przechowuje informacje o opóźnieniach w spłacie wynoszących co najmniej 60 dni bez konieczności wyrażenia na to przez Ciebie zgody. Takie informacje są dostępne przez 5 lat od chwili spłaty zadłużenia. Nie da się ich w żaden sposób usunąć. Bardzo ważne jest zatem, abyś pamiętał o terminowej spłacie wszystkich zobowiązań. Jeśli masz, np. kartę kredytową, warto być ustawił minimalną spłatę co miesiąc, jeśli regulujesz raty za zakupy – ustaw automatyczne polecenie spłaty z rachunku.
Jeśli chodzi o optymalny wiek kredytobiorcy, instytucje finansowe patrzą najbardziej przychylnym okiem na osoby do 35. roku życia. Dlaczego? Ponieważ kredyt hipoteczny może być zaciągany na maksymalnie 35 lat. Zgodnie z polityką większości banków w momencie, gdy spłacimy ostatnią ratę, nie powinniśmy mieć więcej, niż 70-75 lat. Pamiętaj przy tym, że zgodnie z Rekomendacją S banki powinny szacować zdolność kredytową na 25 lat, pomimo że kredyt możesz spłacać nawet o 10 lat dłużej.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie a wkład własny – sprawdź koszty kredytowe w kalkulatorze kredytu hipotecznego
Od kilku lat sukcesywnie rośnie poziom wymaganego wkładu własnego. Obecnie zgodnie z wymogami KNF klient zobowiązany jesteś wnieść 20% wartości nieruchomości w postaci wkładu, ponieważ maksymalna dopuszczalna wysokość wskaźnika LTV (z ang. loan to value, czyli stosunek długu do wartości nieruchomości) wynosi 80%. Ale uwaga, to nie oznacza, że musisz wyłożyć 20% wartości mieszkania w gotówce. Wciąż są na rynku banki, które oferują zobowiązanie na 90% wartości nieruchomości, ponieważ ustawodawca dopuścił zabezpieczenie 10% kapitału kredytu odpowiadającej takiej samej wartości domu lub mieszkania w inny sposób.
Czy wiesz, jak...?
Za zabezpieczenie mogą zostać uznane oszczędności zgromadzone w III filarze, czyli na kontach emerytalnych IKE oraz IKZE, zaliczki wpłacone deweloperowi, a nawet udokumentowane koszty materiałów budowlanych lub uzbrojenia terenu, czy wartość działki budowlanej – w przypadku budowy domu. Wkład własny ma ogromne znaczenie dla kosztów kredytu. Przy braku wkładu gotówkowego na poziomie 20% zostaniemy obciążeni podwyższonymi odsetkami – z reguły bowiem banki do czasu osiągnięcia spłaty na poziomie 80% LTV podnoszą marżę. Wyższy wkład własny to także oszczędność na kosztach zobowiązania:
Wartość nieruchomości | 400 000 zł | 400 000 zł |
Wkład własny | 10% – 40 000 zł | 20% – 80 000 zł |
Kwota kredytu | 360 000 | 320 000 |
Okres kredytowania | 30 lat | 30 lat |
Oprocentowanie kredytu * | 7,91% | 7,91% |
Prowizja 0%* | 0 zł | 0 zł |
Raty równe | 2 619,00 zł | 2 328,00 zł |
Całkowity koszt kredytu | 582 840,31 zł | 518 080,027 zł |
Całkowita kwota do zapłaty | 942 840,31 zł | 838 080,27 zł |
* Założone wartości to średnie oprocentowanie na lipiec 2024 według danych Europejskiego Banku Centralnego (EBC), obliczenia na podstawie kalkulatora kredytu hipotecznego online. Kalkulacja dokonana 17.10.2024.
WNIOSEK? Wpłacasz o 40 tysięcy zł więcej na początku, a spłacasz o 104 760,04 zł mniej, czyli w kieszeni zostaje Ci ponad 100 tys. zł. Miesięczna rata jest niższa o prawie 300 zł. Gromadzenie wkładu własnego to także świetne ćwiczenie dyscypliny finansowej, która jest niezbędna do spłacania kredytu.
Uwaga!
W 2023 roku rząd wprowadził w życie program Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych, z możliwością zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Wkład zastępowany jest gwarancją od Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Ubezpieczenie mieszkania z cesją to kolejny, częsty warunek uzyskania kredytu hipotecznego. To dodatkowe zabezpieczenie spłaty.
Kredyt mieszkaniowy dla singli i małżeństw – gdzie wziąć kredyt hipoteczny?
Osoby, które szukają informacji na temat tego, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny, często zastanawiają się też, w jakim banku wziąć zobowiązanie na 150 tys. zł, 200 tys. zł, 300 tys. zł lub jeszcze większą kwotę. Masz dwa wyjścia – skorzystać z rankingów dostępnych w internecie lub poprosić o pomoc w uzyskaniu zobowiązania specjalistę, czyli doradcę finansowego, który zaproponuje Ci listę kilku instytucji, gdzie możesz otrzymać zobowiązanie.
Podsumowując, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny? Podstawowe kryterium to zdolność kredytowa i wkład własny stanowiący 10-20% wartości nieruchomości. Nie bez znaczenia jest też wiek kredytobiorcy (preferowany do 35 lat) wysokość dochodów i rodzaj zatrudnienia (największe szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku mają osoby, które posiadają umowę o pracę).
Ponadto musisz mieć pieniądze na koszty okołokredytowe związane z zaciągnięciem zobowiązania. Zapłacisz podatek od nieruchomości, kiedy już mieszkanie czy dom będą Twoje, a do tego koszty ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego czy koszty notarialne związane z zawarciem umowy kupna-sprzedaży.
