Kaucja w umowie najmu mieszkania – co warto wiedzieć przed wynajmem mieszkania?

CZYM JEST KAUCJA ZA WYNAJEM MIESZKANIA?

Jeśli jesteśmy na etapie negocjowania warunków wynajmu lokalu, to prawie na pewno pojawi się kwestia kaucji zwrotnej. Jest to dla właściciela lokalu forma zabezpieczenia realizacji umowy. Gdy posiadacz nieruchomości nie otrzyma ustalonej opłaty od najemcy, to ma prawo pobrać te środki z kaucji. Inny przypadek, w którym może on zaspokoić swoje roszczenie z tych pieniędzy to taki, gdy lokator wyrządzi szkody i ich nie usunie. Powinien on zdać właścicielowi nieruchomość w stanie nie gorszym niż wówczas, gdy rozpoczął jej użytkowanie.

Kwestie dotyczące kaucji za wynajem mieszkania i innych nieruchomości regulowane są art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynika z niego, że:

• Właściciel nieruchomości może uzależniać wynajem mieszkania od tego, czy zainteresowany nim zapłaci kaucję.
• Kaucja nie może wynosić więcej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal obowiązującego w dniu zawarcia umowy.
• Kaucja zwrotna powinna trafić do najemcy z powrotem w ciągu 30 dni od dnia zakończenia umowy lub nabycia tej nieruchomości przez niego na własność, ale należy od tej kwoty odjąć ewentualne należności.
• Kaucji nie pobiera się, jeśli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego oraz gdy umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez jej waloryzacji.

KAUCJA ZABEZPIECZAJĄCA – WYSOKOŚĆ KAUCJI ZA NAJEM

Choć przepisy mówią, iż maksymalna wysokość kaucji nie może być wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu, to w praktyce bardzo rzadko właściciele nieruchomości stawiają lokatorom aż tak wysokie oczekiwania. Załóżmy, że najem miesięcznie kosztuje 2 tys. zł. W takim przypadku kaucja za wynajem w wysokości 24 tys. skutecznie odstraszyłaby zainteresowanych.

Najczęściej jest ustanawiana na poziomie miesięcznego czynszu, ewentualnie jest równa kwocie odpowiadającej opłatom za 2–3 miesiące. Oczywiście właściciel lokalu musi uwzględnić przy ustalaniu wysokości kaucji zabezpieczającej wartość rzeczy, które są w mieszkaniu. Jeśli wyposażył nieruchomość w kosztowne sprzęty, a całość jest wykończona w wysokim standardzie, to w takim przypadku może oczekiwać wyższej sumy. Zainteresowany daną nieruchomością jak najbardziej może negocjować warunki najmu, a w tym wysokość kaucji zwrotnej, ale wszystko zależy od tego, jaka jest aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. Jeśli właściciel od dawna nie może znaleźć najemcy, to być może przystanie na obniżenie wymagań w tej kwestii, żeby w końcu ktoś zaczął użytkować mieszkanie. Nie musimy się z góry zgadzać na stawiane warunki – zawsze warto spróbować dostosować je do swoich oczekiwań.

Uwaga: nie zawsze kaucja zwrotna może wynosić maksymalnie tyle, ile wysokość czynszu za 12 miesięcy. W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego może to być maksymalnie sześciokrotność, identycznie jak dla najmu instytucjonalnego. Ważna informacja jest również taka, że maksymalną wysokość kaucji zwrotnej oblicza się, uwzględniając kwotę czynszu z dnia zawarcia umowy. Jeśli właściciel mieszkania zwiększy cenę w trakcie jej trwania, to nie będzie to mieć wpływu na kaucję.

Właściciele nieruchomości raczej nie dają możliwości rozłożenia zapłaty kaucji na raty. Najczęściej oczekują przekazania środków przed rozpoczęciem użytkowania mieszkania. Bardzo prawdopodobne, że posiadacz lokalu będzie uzależniać wysokość kaucji zwrotnej od różnych czynników, np. może zwiększyć kwotę, jeśli lokator będzie mieszkać z psem.

JAK ODZYSKAĆ KAUCJĘ ZA MIESZKANIE? ZWROT KAUCJI ZA MIESZKANIE

Jak zostało wspomniane, po zakończeniu umowy najmu lub nabyciu lokalu na własność najemca powinien otrzymać zwrot kaucji za mieszkanie. W przypadku gdy nie ma on żadnych zaległości i nieruchomość jest w takim stanie, jak przy zawarciu umowy, to wówczas często strony umawiają się, że kaucja zwrotna pokryje czynsz za ostatni miesiąc korzystania z lokalu. Oczywiście równie dobrze lokator może zapłacić czynsz, a później otrzymać zwrot kaucji w terminie 30 dni od dnia zakończenia umowy. Najlepiej, żeby strony ustaliły już wcześniej, na jakiej zasadzie odbędzie się zwrot – na rachunek bankowy czy gotówkowo.

Co zrobić w przypadku braku zwrotu kaucji za wynajem mieszkania bez żadnych podstaw do tego? W pierwszej kolejności należy wysłać do właściciela pismo z oficjalnym wezwaniem do oddania tych środków w danym czasie. Jeśli to nie przyniesie efektu, to wówczas pozostaje nam skierowanie sprawy do sądu, który rozstrzygnie, czy powinniśmy otrzymać zwrot, jednak do pozytywnej dla nas decyzji potrzebne są dowody. Wysokość kaucji musi być koniecznie uwzględniona w umowie. Jeśli tak nie będzie, a w dodatku przekazaliśmy ją właścicielowi nieruchomości gotówkowo, to mamy niewielkie szanse na pozytywną dla nas decyzję sądu. Oczywiście możemy zapłacić gotówką, ale w takim przypadku koniecznie żądajmy pokwitowania, a najlepiej zróbmy przelew, odpowiednio go opisując. Podajmy w tytule, że jest to kaucja za wynajem mieszkania znajdującego się pod danym adresem za konkretny okres. Dzięki temu łatwiej będzie nam w przyszłości dochodzić swoich praw, jeśli będzie to konieczne.

KIEDY WŁAŚCICIEL NIE ZWRÓCI KAUCJI?

Dla posiadacza nieruchomości kaucja zwrotna jest zabezpieczeniem przed ewentualnym zniszczeniem nieruchomości czy niewywiązywaniem się z umowy. Jeśli jednak wszystko będzie w porządku, to właściciel powinien nam oddać pieniądze. Kiedy jednak zwrot kaucji za mieszkanie nie będzie możliwy? Przede wszystkim wtedy, gdy naszym działaniem doprowadzimy mieszkanie do bardzo złego stanu. Właściciel może ocenić, że zniszczyliśmy dane meble czy sprzęty. Warto również przygotować się na taką ewentualność, że posiadacz nieruchomości będzie próbował bezpodstawnie zatrzymać kaucję, sugerując, że uszkodziliśmy np. meble. Żeby ograniczyć takie ryzyko, warto zawrzeć w umowie spis wszystkich sprzętów, które znajdują się w lokalu, a także zrobić im zdjęcia, tak, żeby dobrze było widać, jak wyglądają.

Czy drobne usterki i normalne zużycie sprzętów, w które wyposażone jest mieszkanie stanowi już podstawę do zatrzymania przez właściciela nieruchomości kaucji? Nie, ale musimy przede wszystkim mieć świadomość, że ze sprzętów i mebli należy korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem, np. zabrudzenie ściany jest oznaką standardowego używania mieszkania, ale już dziury w niej – niekoniecznie. Jeśli urwaliśmy klamkę, uszkodziliśmy umywalkę czy czajnik, to jak najbardziej właściciel ma prawo potrącić z kaucji koszt naprawy czy wymiany tego rozwiązania.

MIESZKANIE BEZ KAUCJI ZWROTNEJ?

Bardzo mało prawdopodobne jest znalezienie mieszkania bez kaucji zwrotnej. W serwisach ogłoszeniowych istnieją kategorie, do których dodawane są nieruchomości dostępne bez kaucji, jednak w praktyce, po zapoznaniu się z treścią ogłoszenia, zawsze okazuje się, że i tak kaucja obowiązuje. Dla właściciela nieruchomości jest to ważne zabezpieczenie, dlatego trudno się spodziewać, że z niego zrezygnuje, tym bardziej że najczęściej wynajmuje lokal nieznajomej osobie i trudno mu przewidzieć, czego może się po niej spodziewać. Trzeba zatem być przygotowanym na poniesienie tego kosztu przy wynajmowaniu mieszkania i tak użytkować nieruchomość, żebyśmy uzyskali zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu i opłaceniu ostatniego czynszu.

Kaucji, jak już zostało powiedziane, nie pobiera się, jeśli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu.

UBEZPIECZENIE MIESZKANIA NA WYNAJEM

Lokal, który jest wynajmowany powinien być obowiązkowo ubezpieczony. Koniecznie należy sprawdzić, czy dane ubezpieczenie mieszkania obejmuje nieruchomości, które są wynajmowane – nie zawsze tak będzie. Warto zwrócić uwagę na wyłączenia odpowiedzialności, czyli takie przypadki, w których ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania, pomimo poniesienia pewnych szkód.