Kupno mieszkania – poradnik krok po kroku

GDZIE I JAK NAJLEPIEJ KUPIĆ MIESZKANIE?

Pierwszym krokiem powinno być określenie naszych preferencji związanych z potencjalną nieruchomością. Ustalmy takie kwestie jak:

• lokalizacja,
• wielkość – metraż i liczba pokoi,
• rynek wtórny czy pierwotny,
• typ budownictwa,
• stan mieszkania – do wprowadzenia, odświeżenia czy remontu,
• przynależność piwnicy, pomieszczenia gospodarczego, miejsca parkingowego, garażu,
• kondygnacja, na której ma się znajdować mieszkanie,
• maksymalna cena za nieruchomość.

Ważne jest ustalenie, w jakiej lokalizacji ma się znajdować mieszkanie. Trzeba określić miasto oraz dzielnicę lub dzielnice, jakie przy zakupie możemy brać pod uwagę. Chcemy mieszkać blisko centrum, a co za tym idzie mieć ułatwiony dostęp do ważnych punktów infrastrukturalnych, czy wolimy mieszkanie na przedmieściach, za to w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych? Optymalna lokalizacja powinna korespondować z tym, gdzie żyjemy teraz, czy dana dzielnica nam odpowiada, czy też wolelibyśmy mieszkać gdzie indziej.

Kolejną kwestią do rozważenia jest wybór rynku, na jakim będziemy szukać lokalu. Do dyspozycji mamy rynek nieruchomości pierwotnych, z pierwszej ręki albo rynek nieruchomości wtórnych, używanych. Oba mają swoje wady i zalety. Mieszkania z rynku pierwotnego są położone z reguły z dala od centrum, mogą stwarzać perspektywiczne możliwości rozwoju osiedla, są zwykle droższe niż mieszkania z drugiej ręki, ale nowoczesne. Można je dowolnie zaaranżować lub zdać się na projektanta wynajętego przez dewelopera czy spółdzielnię mieszkaniową. Z kupnem mieszkania od dewelopera wiąże się pewne ryzyko, ponieważ często kupujący podpisują umowę deweloperską na wczesnym etapie realizacji inwestycji. W efekcie nabywają „dziurę w ziemi”, co skutkuje tym, że czas potrzebny na wprowadzenie się do lokalu mieszkalnego będzie w takich przypadkach dużo dłuższy niż przy mieszkaniach z rynku wtórnego. Te ostatnie mogą być położone w ścisłym centrum i mieć niższą cenę za metr powierzchni. Zdarzają się oferty sprzedaży mieszkań w stanie umożliwiającym natychmiastowe wprowadzenie się, ale najczęściej atrakcyjną cenę mają te nieruchomości, które wymagają kapitalnego remontu.

Kiedy już wiemy, gdzie będziemy szukać mieszkania do zakupu oraz jaki rynek będziemy brali pod uwagę, pora określić, jaka wielkość nieruchomości wchodzi w grę. Czy ma to być mieszkanie małe, dla jednej osoby – np. kawalerka, czy szukamy mieszkania na wiele lat, zakładając powiększenie się rodziny.

Typ budownictwa mieszkaniowego ma znaczenie dla wielu kupujących. Bierzesz pod uwagę blok 4‑piętrowy czy wieżowiec? Jesteś skłonny kupić mieszkanie z tzw. wielkiej płyty czy nastawiasz się na poszukiwanie lokalu w nowym budownictwie, w niewielkim apartamentowcu, na zamkniętym osiedlu? Warto sprawdzić, czy do mieszkania przynależeć będzie piwnica, garaż czy komórka lokatorska. Musimy wiedzieć, czy chcemy mieszkać np. na parterze, czy też nie mamy nic przeciwko mieszkaniu na 4. piętrze w bloku bez windy. Do rozważenia pozostaje to, czy mieszkanie ma być w stanie do remontu czy też do wprowadzenia się, z tym że w drugim przypadku musimy zaakceptować aranżację, jaka została wykonana przez dotychczasowych właścicieli.

To tylko niektóre z wielu kwestii, jakie trzeba rozważyć przed rozpoczęciem poszukiwań. Dla wielu potencjalnych kupujących najważniejszym kryterium wyboru mieszkania jest jego cena. Ta zależy zwłaszcza od jego metrażu i lokalizacji.

POSZUKIWANIA OFERT NIERUCHOMOŚCI

Po określeniu preferencji związanych z zakupem mieszkania możemy przystąpić do poszukiwań wymarzonego lokum. Do wyboru mamy kilka dróg:

• Samodzielne bierne lub aktywne poszukiwanie ofert nieruchomości do kupna.
• Skorzystanie z pomocy pośrednika nieruchomości.
• Wybór oferty dewelopera (dotyczy rynku pierwotnego).

Jeśli samodzielnie przystępujemy do poszukiwania mieszkania, możemy przeglądać ogłoszenia nieruchomości w internecie i prasie, rozpytywać wśród znajomych i rodziny albo posłużyć się ogłoszeniami i ulotkami, które rozprowadzimy na osiedlach, na których najchętniej chcielibyśmy mieszkać. Dużą pomocą w poszukiwaniu idealnego lokum stanowią popularne serwisy społecznościowe, które również mogą być miejscem publikacji oferty zakupu lokalu.

Dobrym pomysłem dla wszystkich, którzy nie chcą lub z różnych powodów nie mogą szukać mieszkania na własną rękę jest skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości. Występuje on w roli pośrednika, który z bazy mieszkań szuka dla klienta lokalu, który spełni jego oczekiwania. Agent współpracuje zarówno z kupującymi, jak i sprzedającymi. Atutem takiego rozwiązania jest przerzucenie odpowiedzialności za poszukiwanie lokalu spełniającego ustalone kryteria na inną osobę, a także fakt, że to ona pomaga w załatwieniu wszystkich formalności związanych z nabyciem nieruchomości.

Minusem z kolei jest to, że za usługi agenta nieruchomości trzeba zapłacić, choć nie w każdym przypadku. Zdarza się, że pośrednik pobiera kilkuprocentową prowizję od wartości mieszkania lub przyjmuje zapłatę w formie kwotowej ustalanej przy podpisywaniu umowy z osobą sprzedającą lokal. Jako kupujący nie będziemy w tym przypadku ponosić takiego kosztu.

OD CZEGO ZACZĄĆ KUPNO MIESZKANIA? OCEŃ WYGLĄD BUDYNKU

Mówi się, że pierwsze wrażenie jest bardzo ważne. To, jak wygląda konkretny budynek na stronie wybranego przez nas dewelopera, nie oznacza wcale, że będzie tak prezentować się w rzeczywistości.

Zadbany trawnik, obecność małej architektury, czy ciekawy kolor elewacji domu potrafią zdziałać bardzo dużo. Dlatego przed zakupem oceńmy, czy rzeczywiście konkretny budynek spełnia ważne estetyczne wymogi. Warto postąpić w ten sposób także wtedy, kiedy będzie to zakup z drugiej ręki albo mieszkanie przeznaczone na wynajem dla kogoś innego. Kwestia wizualnej prezentacji decyduje bowiem o atrakcyjności takiej nieruchomości.

OGRZEWANIE – WAŻNY ELEMENT!

Sprawdźmy, jaki typ ogrzewania wykorzystywany jest w danym budynku. Dowiedzmy się, czy będziemy obciążeni kosztami eksploatacyjnymi związanymi z remontem pieca? A może do Twoich wydatków należeć będzie comiesięczny abonament za ogrzewanie miejskie?

SĄSIEDZTWO I SĄSIEDZI?

Jeżeli kupujemy lokal z rynku wtórnego, to koniecznie zapytajmy dotychczasowego właściciela o pozostałych mieszkańców tego budynku. Czy są to ludzie starsi? A może rodziny z małymi dziećmi? Możesz też podjechać wieczorem pod taki budynek i sprawdzić, czy wówczas okolica prezentuje się równie bezpiecznie. Sprawdźmy też, czy w okolicy znajdują się ważne punkty, takie jak: apteka, poczta, paczkomaty, czy po prostu większe sklepy spożywcze.

PODEJRZANA CENA? ZBYT NISKA LUB ZBYT WYSOKA

Znaleźliście mieszkanie, którego cena jest zaskakująco atrakcyjna? Warto się nad nią zastanowić. Oceńmy wówczas lokale znajdujące się blisko, w tej samej dzielnicy i mające podobny standard. Jaka jest tam średnia cena za metr kwadratowy? Czy zbliżona do tej, którą wam zaproponowano? A może jest znacznie wyższa i suma summarum taki zakup będzie nieopłacalny?

JAK SFINANSOWAĆ KUPNO MIESZKANIA?

Zdecydowaliście, że chcecie kupić nowe mieszkanie. Gratulacje! Urządzanie własnego lokum to prawdziwa przyjemność. Zanim do tego dojdzie, musicie przejść przez wiele formalności związanych z zakupem.

Równolegle z poszukiwaniem nieruchomości należy zastanowić się nad metodą sfinansowania inwestycji. Zakup mieszkania jest kosztowny. Oszczędzanie na lokal to długotrwały proces, wymagający dyscypliny finansowej od przyszłych nabywców. Jak zaoszczędzić na mieszkanie? Na pewno systematyczne odkładanie pieniędzy będzie dobrą metodą na zgromadzenie odpowiedniego kapitału albo przynajmniej wystarczająco wysokiego wkładu własnego do kredytu.

Kiedy kupujemy pierwsze mieszkanie, niewykluczone że będziemy mogli wziąć udział w programach wsparcia młodych ludzi przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej. W przeszłości rząd finansował takie programy jak:

• Rodzina na Swoim,
• Mieszkanie dla Młodych,
• Bezpieczny kredyt 2 proc. w ramach programu "Pierwsze Mieszkanie".

Rozwiązania te ułatwiały spłatę rat lub dawały szansę na uzyskanie z budżetu państwa wkładu własnego na zobowiązanie.

Warto zaznaczyć, że kupno mieszkania na kredyt nie jest opcją dostępną dla każdej osoby planującej taką inwestycję. Banki oczekują od klientów spełnienia następujących warunków:

• Posiadania wystarczająco wysokiej zdolności kredytowej – zdolności do spłaty zobowiązania kredytowego wraz z odsetkami i innymi kosztami, np. składkami na ubezpieczenie.
• Posiadania co najmniej 20-procentowego wkładu na mieszkanie – to wymóg korespondujący z Rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, które muszą wypełniać instytucje bankowe, udzielające kredytów, ale część tego wkładu może zostać zastąpiona m.in. przez ubezpieczenia i innego rodzaju zabezpieczenia. Możliwe jest też zaciągnięcie kredytu bez wkładu dzięki programowi rządowemu Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych. Zastępowany jest wówczas gwarancją z Banku Gospodarstwa Krajowego.
• Posiadania dobrej historii kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) – warto zacząć budować ją wcześniej, zanim złożymy wniosek o kredyt mieszkaniowy, np. poprzez zaciągnięcie kredytu gotówkowego i jego spłacenie zgodnie z harmonogramem.

To podstawowe kwestie, jeśli planujemy zakup mieszkania na kredyt i chcemy mieć szansę na uzyskanie pozytywnej decyzji banku.

Część pieniędzy z przeznaczeniem na kupno mieszkania można pożyczyć od rodziny. Innym rozwiązaniem jest sprzedaż posiadanej nieruchomości, np. działki budowlanej czy lokalu użytkowego. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji majątkowej danej osoby, która chce to zakupić.

ZAKUP MIESZKANIA NA KREDYT – KROK PO KROKU

Jeśli jesteśmy zdecydowani na to, aby kupić mieszkanie na kredyt z banku, powinniśmy rozpocząć starania o takie zobowiązanie dopiero wtedy, gdy będziemy mieli już wybrany lokal. Bardzo często przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny na mieszkanie jednym z dokumentów, jakie trzeba złożyć jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.

Zasadniczo zakup mieszkania na kredyt będzie obejmował wykonanie następujących kroków:

• Znalezienie mieszkania do zakupu spełniającego oczekiwania klienta.
• Zbadanie indywidualnej zdolności kredytowej klienta – przez kalkulator internetowy lub u pośrednika kredytowego.
• Sprawdzenie mieszkania przed zakupem.
• Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania.
• Złożenie wniosku o kredyt wraz z wymaganymi załącznikami.
• Podpisanie umowy kredytowej.
• Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania u notariusza – w formie aktu notarialnego, co spowoduje uruchomienie kredytu w banku.

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA KLIENTA

Wiemy już, jak szukać mieszkania i jak znaleźć nieruchomość. Zbadanie indywidualnej zdolności kredytowej, która jest drugim punktem na drodze do zakupu mieszkania na kredyt z banku nie wymaga zbyt wielu przygotowań. Można samodzielnie sprawdzić, czy stać nas na kredyt - w kalkulatorze internetowym. Należy podać takie parametry jak:

• okres spłaty,
• oprocentowanie,
• typ rat – równe lub malejące w okresie kredytowania,
• limit na kartach kredytowych,
• wysokość rat innych kredytów,
• wysokość innych stałych zobowiązań kredytobiorcy,
• miesięczny dochód gospodarstwa domowego,
• liczba osób w gospodarstwie domowym.

Kalkulator zdolności kredytowej wskaże maksymalną kwotę zobowiązania, o jaką skutecznie może wnioskować dana osoba w wybranym banku. Pamiętać należy przy tym, że dana instytucja może przyjąć inną metodologię wyliczenia zdolności, dlatego jej wysokość może różnić się od tej, wskazanej za pomocą kalkulatora czy wyliczonej przez pośrednika kredytowego.

SPRAWDZENIE MIESZKANIA PRZED ZAKUPEM

Przed zakupem powinniśmy sprawdzić interesujące nas mieszkanie pod względem prawnym. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość? Jeśli korzystamy z pomocy pośrednika, dopełni on tych formalności w naszym imieniu. W przeciwnym wypadku należy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości – jeśli jest założona, wystarczy poprosić właściciela o numer księgi i sprawdzić ją poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Na stronie można zweryfikować wpisy w czterech różnych działach:

• I dział księgi wieczystej pozwala na sprawdzenie zgodności zawartych w niej danych z danymi ujawnionymi w katastrze nieruchomości.
• II dział księgi wieczystej informuje, kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości i czy istnieją współwłaściciele.
• III dział księgi wieczystej pozwala na zapoznanie się z informacjami na temat praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości.
• IV dział księgi wieczystej ma na celu wskazanie ewentualnych wpisów o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na nieruchomości i roszczeń do ustanowienia hipoteki przymusowej.

Z punktu widzenia potencjalnego kupca najważniejsze są wpisy w IV dziale księgi, ponieważ informują np. czy mieszkanie nie jest zadłużone.

Warto też uzyskać zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej, aby upewnić się, że właściciel mieszkania nie zalega z żadnymi opłatami, m.in. za energię elektryczną, gaz, wodę czy inne media oraz za czynsz. W wydziale meldunkowym urzędu gminy lub urzędu miasta można zweryfikować stan zameldowania w lokalu oraz sprawdzić zobowiązania podatkowe, jeśli właścicielem mieszkania jest przedsiębiorca.

PODPISANIE UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ KUPNA MIESZKANIA - PIERWSZE FORMALNOŚCI

Kiedy już wiemy, czy stać nas na kredyt oraz sprawdziliśmy mieszkanie, pora na podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Taka umowa została zdefiniowana w art. 389 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (przyrzeczonej). Dzięki umowie przedwstępnej można w pewien sposób zarezerwować mieszkanie, które chcemy kupić. Zwykle wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący wpłaca na poczet przyszłej ceny transakcyjnej zakupu nieruchomości zaliczkę lub zadatek.

Zaliczka tym różni się od zadatku, że jest zwrotna. Jeśli umowa przedwstępna zakłada wpłatę zadatku, a kupujący rozmyśli się, straci zadatek wpłacony sprzedającemu. Gdyby to zbywca nie dopełnił przyrzeczenia i nie podpisał ostatecznie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, wówczas musiałby on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej kwocie. Jeśli więc opiewał on na 5 000 zł, to do zwrotu będzie miał 10 000 zł.

Umowa przedwstępna może, ale nie musi być podpisywana w formie aktu notarialnego.

ZŁOŻENIE WNIOSKU KREDYTOWEGO I INNYCH DOKUMENTÓW

Kiedy wybierzemy – samodzielnie lub z pomocą pośrednika kredytowego, w którym banku chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny, będziemy musieli złożyć wniosek wraz z wymaganymi załącznikami. Powinien być sporządzony na formularzu bankowym. Należy do niego dołączyć dokumenty:

• potwierdzające tożsamość kredytobiorcy, np. dowód osobisty,
• potwierdzające źródło dochodu oraz jego wysokość,
• dotyczące kupowanego mieszkania – w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego: umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, odpis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową, wycenę nieruchomości.

Nieco inne dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości należy złożyć do banku w przypadku mieszkania kupowanego z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Będą to:

• przedwstępna umowa deweloperska,
• pozwolenie dewelopera na budowę,
• zaświadczenie o zakończeniu budowy,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego,
• dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• rzut nieruchomości, który stanowi potwierdzenie jej powierzchni użytkowej,
• mapa podziałów działek łącznie z decyzjami podziałowymi.

Każdy bank może mieć nieco inną listę wymaganych dokumentów, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem. Kredyt hipoteczny wymaga ustanowienia zabezpieczenia na kupowanej nieruchomości mieszkalnej, ale może mieć i inne zabezpieczenia, m.in. poręczenia, zastaw, przewłaszczenie na zabezpieczenie czy cesję praw z umowy ubezpieczeniowej.

PODPISANIE UMOWY KREDYTOWEJ

Jeśli klient ma odpowiednio wysoką zdolność i dobrą historię kredytowania, otrzyma pozytywną decyzję i będzie mógł podpisać umowę z bankiem. Kredyt zostanie uruchomiony nie wcześniej niż po podpisaniu aktu notarialnego zakupu nieruchomości.

WŁAŚCIWY ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

Kiedy wszystkie formalności związane z finansową stroną realizacji kupna nieruchomości zostaną dopełnione, będzie można umówić się ze sprzedającym w kancelarii notarialnej na podpisanie aktu notarialnego, w ramach którego przeniesione zostanie prawo własności do nieruchomości mieszkalnej na kupującego. Umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z koniecznością poniesienia przez nas dodatkowych wydatków. W przypadku nowych mieszkań będą to koszty związane z:

• taksą notarialną,
• założeniem księgi wieczystej online,
• wpisem prawa własności,
• wpisem o hipotece na rzecz banku, jeśli realizujemy zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego,
• podatkiem PCC (od czynności cywilnoprawnych) w przypadku ustanowienia hipoteki.

Natomiast opłaty za zakup z rynku wtórnego są nieco wyższe i należy w nich uwzględnić dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych i ewentualnie prowizję dla agencji nieruchomości (np. 3 proc. wartości mieszkania), jeśli przy zakupie korzystaliśmy z takich usług. Koszty obsługi i finalizacji transakcji dochodzić mogą do kilkunastu tysięcy złotych. Podatek PCC wynosi 2 proc. wartości nieruchomości, ale w przypadku nowych lokali nie płaci się tego podatku. Od 1 stycznia 2024 roku w związku ze zmianą przepisów i zgodnie z art. 2 ust. 4 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają już opodatkowaniu podatkiem PCC transakcje zakupu lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość. Wyjątkiem jest sytuacja, w której dana osoba kupuje sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Wówczas PCC wynosi 6 proc.

U dewelopera trzeba za to uiścić podatek VAT w wysokości 8 proc. dla lokali o powierzchni do 150 mkw lub 23 proc., jeśli powierzchnia jest większa.

Kiedy umowa przyrzeczona jest już podpisana, można dopełnić formalności w banku. Należy przede wszystkim obciążyć hipotekę nieruchomości wpisem w księdze wieczystej. Do czasu dokonania takiego wpisu kupujący płaci ubezpieczenie pomostowe. Pamiętajmy, że nieruchomość obciążona hipoteką musi być ubezpieczona, a bardzo często to bank przedstawi nam od razu ofertę ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Możemy też samodzielnie znaleźć odpowiednie ubezpieczenie w wybranym towarzystwie.

Podpisanie aktu notarialnego wieńczy proces kupna mieszkania – zarówno w przypadku mieszkania kupowanego na kredyt, jak i za własne oszczędności. Kiedy nieruchomość będzie już do twojej dyspozycji, warto wykupić ubezpieczenie mieszkania. Na taką ochronę ubezpieczeniową decyduje się już nawet 80 proc. Polaków.