UNIQA ubezpieczenia online
Zaloguj

Czas czytania:

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego? Lista kontrolna rzeczy do sprawdzenia

Zakup mieszkania to decyzja, która pociąga za sobą wysokie koszty. Racjonalne podejście do procesu selekcji ofert sprzedaży oraz zapoznanie się z procedurą odbioru lokalu pozwolą uniknąć typowych błędów popełnianych przez wielu nabywców. Z naszego kompleksowego poradnika dowiesz się, na co zwrócić uwagę podczas poszukiwania idealnej nieruchomości.

Świadomy wybór pomoże Ci zminimalizować ryzyko finansowe. Pobierz nasz wzór umowy przedwstępnej i umów się na ocenę stanu technicznego mieszkania już dziś!

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego

Kluczowe aspekty zakupu mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Zanim sfinalizujesz umowę kupna nieruchomości, weź pod uwagę kilka kwestii. Do najważniejszych z nich należą:

  • pochodzenie mieszkania – z rynku pierwotnego czy wtórnego;
  • lokalizacja;
  • stan techniczny budynku;
  • stan lokalu mieszkalnego;
  • funkcjonalność i wyposażenie;
  • koszty zakupu;
  • koszty utrzymania mieszkania;
  • sąsiedztwo.

Sprawdź, w jakim stanie technicznym znajduje się budynek. Spróbuj ustalić, dlaczego właściciel chce sprzedać mieszkanie. Odwiedź sąsiadów i przeprowadź z nimi krótką rozmowę na temat jakości życia w budynku i potencjalnych problemów, które nie są widoczne gołym okiem.

Oczywiście, musisz też ustalić, w jaki sposób sfinansujesz zakup. Czy masz opcję zaciągnięcia kredytu na mieszkanie? Możesz umówić się z doradcą kredytowym i sprawdzić, czy realne jest dla Ciebie uzyskanie pozytywnej decyzji banku.

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego lub pierwotnego? Sprawdź różnice

Rynek wtórny nieruchomości obejmuje mieszkania z drugiej ręki, natomiast pierwotny dotyczy mieszkań nowych. Różnice pomiędzy nimi przedstawiliśmy w tabeli:

Cecha Rynek pierwotny Rynek wtórny
Sprzedający Deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa Osoba prywatna, biuro nieruchomości
Stan techniczny budynku Spełniający aktualne normy techniczne Różny poziom zużycia
Stan lokalu mieszkalnego Nowy, przygotowany do własnej aranżacji Różny poziom wyposażenia, wykończenia – do remontu, albo wprowadzenia się
Charakter budynku Nowy, o nowoczesnej konstrukcji Budynki o unikalnej, niepowtarzalnej historii
Czas oczekiwania na wprowadzenie się Nawet do kilku lat Zazwyczaj od ręki
Podatek do zapłaty Podatek VAT Podatek od czynności cywilnoprawnych (czyli PCC)

Lokalizacja przy wyborze nieruchomości

Lokalizacja jest jedną z najważniejszych kwestii, które powinieneś wziąć pod uwagę przy wyborze nieruchomości. Przyszłego mieszkania warto szukać w pobliżu miejsca pracy, szkoły lub na dobrze skomunikowanych obszarach. W każdym przypadku należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

  • odległość od centrum miasta,
  • dostępność kluczowych punktów infrastrukturalnych, np. szkoły, przedszkola, przychodni lekarskiej, apteki, szpitala, centrum handlowego itp.,
  • bliskość przystanków komunikacji miejskiej,
  • otoczenie budynku – czy dostępne są tereny zielone, rekreacyjne, atrakcje kulturalne, rozrywki, place zabaw itp.
Uwaga!

Przed podjęciem decyzji zapoznaj się z planem zagospodarowanie przestrzennego w okolicy (MPZP). Możesz szukać informacji o MPZP na stronie https://geoportal-krajowy.pl/

Jak kupić mieszkanie bezpiecznie?

Chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie? Nie zapomnij sprawdzić statusu prawnego nieruchomości! Skorzystaj z usług kancelarii notarialnej i zbadaj sytuację finansową sprzedającego. Wiarygodnym źródłem danych o stanie prawnym mieszkania będzie księga wieczysta nieruchomości (w skrócie: KW). Jeśli lokal ma KW, szybko będziesz mógł sprawdzić wpisy.

Koniecznie zweryfikuj, czy właściciel lub współwłaściciel ma zaciągnięty kredyt hipoteczny obciążający tę nieruchomość. Sprawdź też, czy jest to pełna własność czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Obciążenie hipoteką nie stanowi przeciwwskazania do zakupu, niemniej właściciel powinien przedstawić zaświadczenie o zgodzie banku na wcześniejszą spłatę długu i wykreślenie hipoteki.

Czy wiesz, że…?

Wystarczy, że wpiszesz numer KW mieszkania na stronie ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, a od ręki dowiesz się, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona, np. hipoteką (dział IV KW). Spis Elektronicznych Ksiąg Wieczystych jest dostępny za darmo.

Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego cennym źródłem informacji będzie prospekt informacyjny dla konkretnej inwestycji. Deweloper musi go sporządzić, zanim rozpocznie sprzedaż lokali i przedstawić go klientowi.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Stan techniczny

Mieszkanie może podobać Ci się wizualnie, ale nie zapominaj o kwestiach technicznych. Podczas kontroli stanu nieruchomości weź pod uwagę następujące kwestie:

  • Stan ścian, sufitów i podłóg – czy są równe, bez odprysków, wolne od plam, wilgoci i grzybów.
  • Stolarka okienna i drzwiowa – czy okna są szczelne, bez zarysowań i śladów korozji, czy łatwo się zamykają (podobnie drzwi).
  • Instalacja elektryczna – czy światła działają, czy jest wystarczająca liczba gniazdek.
  • Instalacja hydrauliczna – czy krany są szczelne, czy jest ciepła woda (np. z piecyka gazowego), czy ciśnienie wody jest odpowiednie, czy spływa ona szybko.
  • Instalacja gazowa – czy jest regularnie kontrolowana, spełnia normy bezpieczeństwa, czy w domu są czujniki gazu, czadu i dymu.
  • Wentylacja – czy ma ważny przegląd kominiarski, czy jest ciąg.
  • System grzewczy – na czym się opiera, czy kaloryfery w sezonie grzewczym są ciepłe.
  • Stan glazury w łazience – czy fugi są w dobrym stanie, czy nie ma śladów pleśni.

Ryzyka przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Wady ukryte nieruchomości czy zatajenie zadłużenia właściciela to częste ryzyka związane z zakupem mieszkania. Powinieneś sprawdzić zatem:

  • Czy istnieją zaległości w opłatach za czynsz i media za dane mieszkanie?
  • Właściciel powinien przedstawić zaświadczenie od zarządcy nieruchomości – ważne, aby nie było starsze niż 30 dni.
  • Czy nie ma zaległości w opłatach, np. podatkowych przy prowadzeniu w mieszkaniu działalności gospodarczej?
  • Czy mieszkanie nie jest zaliczone do środków trwałych firmy prowadzonej przez właściciela?
  • Czy w sprzedawanym mieszkaniu są zameldowane jakieś osoby?
  • Do dnia aktu notarialnego powinny one zostać wymeldowane.
  • Czy mieszkanie nie jest obciążone tzw. prawem dożywocia.
Zniżka -15%
Potrzebujesz taniego ubezpieczenia domu lub mieszkania?
Oblicz składkę

Formalności przy kupnie mieszkania od dewelopera i osoby prywatnej

Przeniesienie własności nieruchomości mieszkalnej wymaga zachowania formy aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży. Z transakcją wiążą się koszty w postaci taksy notarialnej.

Czy wiesz, że…?

Zanim dojdzie do podpisania umowy właściwej o przeniesieniu prawa własności do mieszkania, najczęściej podpisywana jest wcześniej umowa przedwstępna.

Umowa przedwstępna mieszkania
Umowa przedwstępna mieszkania jest dokumentem zabezpieczającym kupującego i sprzedającego, który określa warunki sprzedaży nieruchomości. Wskazuje się w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, cenę transakcyjną czy wysokość zadatku lub zaliczki.

Uwaga!

Czym różni się zadatek i zaliczka?

  Zadatek Zaliczka
Podstawa prawna Art. 394 Kodeksu cywilnego Umowna przedpłata
Niewykonanie umowy przez jedną ze stron Zadatek przepada Zaliczka podlega zwrotowi
PKO BP Odszkodowawcza Brak

Po zawarciu umowy kupujący płaci określoną kwotę jako zadatek lub zaliczkę na poczet ceny mieszkania.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek jest przedpłatą, która – w razie braku zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego zakupu mieszkania) przez jedną ze stron – przepada. Sprzedający zatrzymuje zadatek, jeśli to kupujący nie kupi mieszkania. W odwrotnej sytuacji kupujący ma prawo żądać od zbywcy sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.

Tabela kosztów przy kupnie mieszkania lub domu: opłaty administracyjne, podatek PCC, opłaty notarialne

Kupując mieszkanie, musisz mieć świadomość, że zapłacisz więcej niż wynosi stawka ofertowa. O ile? Sprawdź kategorie kosztów związanych z nabyciem mieszkania.

Kategoria kosztu Wysokość kosztu
Cena zakupu Uzależniona od wielkości mieszkania, lokalizacji, standardu itp. Według NBP średnia cena ofertowa mieszkań na rynku nieruchomości pierwotnych w 10 dużych miastach w Polsce w III kw. 2024 roku wynosiła 11 017 zł za 1 mkw, a na rynku wtórnym – 9 384 zł[1]
Podatek PPC na rynku wtórnym – 2% od wartości nieruchomości (możliwość zwolnienia jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie) lub VAT na rynku pierwotnym 8% wartości mieszkania (w cenie lokalu)
Opłaty notarialne Zależne od wartości nieruchomości, około 1-3% ceny
Opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości 200 zł
Uwaga!

Koszt zakupu mieszkania to jedno, ale zapytaj też sprzedającego o koszty eksploatacyjne (w przypadku wyboru mieszkania na rynku wtórnym). Poproś o przedstawienie rachunków za czynsz czy media.

Zniżka -15%
Potrzebujesz taniego ubezpieczenia domu lub mieszkania?
Oblicz składkę

Poradnik kupno mieszkania – jak kupić mieszkanie, aby nie żałować?

Zanim przystąpisz do zakupu nieruchomości, dowiedz się o niej nieco więcej. Zobacz, na co musisz zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania:

  • Kiedy były przeprowadzane remonty poszczególnych pomieszczeń (ze szczególnym uwzględnieniem instalacji)?
  • Czy okolica jest uznawana za bezpieczną? Wybierz się na spacer wokół budynku, obserwuj okolicę.
  • Jak zarządzana jest nieruchomość wspólna – przez spółdzielnię wspólnotę mieszkaniową?
  • W jakim terminie sprzedający może opuścić mieszkanie – od kiedy stanie się ono potencjalnie dostępne dla Ciebie?
  • Co pozostanie na wyposażeniu mieszkania? Meble i sprzęty mogą być częścią sprzedawanej nieruchomości. Zdarza się jednak, że sprzedający zdecyduje się je pozostawić za dodatkową opłatą.
  • Czy do mieszkania przynależy piwnica lub komórka lokatorska?
  • Czy mieszkanie było/jest wynajmowane? Czy opłacany był regularnie podatek od wynajmu mieszkania?
     

Zakup mieszkania – na co patrzeć? Co jest najważniejsze przy wyborze mieszkania?

Dobrze przemyśl, czy wybrane mieszkanie spełnia Twoje oczekiwania dotyczące lokalizacji, standardu czy też położenia na odpowiedniej kondygnacji budynku. Jeśli masz w planach powiększenie rodziny, to wnoszenie wózka na 4 piętro w bloku bez windy może być problematyczne.

Sprawdź klatki schodowe, otoczenie, elewację. Otwórz skrzydło okienne i sprawdź, czy łatwo się zamyka. Zobacz, czy na uszczelkach, w rogach wnęki okiennej i na suficie, nie ma śladów pleśni i grzybów. Zainteresować powinien Cię stan gniazdek elektrycznych i całej instalacji.

Zweryfikuj także możliwości parkowania aut – na wielu osiedlach parkingi są przepełnione. Czy w budynku znajduje się domofon, zamykana brama albo ochrona?

Przed przekazaniem kluczy przez sprzedającego spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy, obejmujący m.in. stan liczników wody, prądu czy gazu.

Kupujesz lokal pod najem? Dla własnego bezpieczeństwa wykup ubezpieczenie mieszkania na wynajem. Wybierz polisę, która zapewnia szeroki zakres ochrony.

Najczęściej zadawane pytania o zakup mieszkania

Udostępnij poradę

Te porady mogą Cię zainteresować

Wiata bez pozwolenia – czy na budowę wiaty niezbędne jest pozwolenie? Formalności związane z budową wiaty bez pozwolenia na budowę

Budowa pewnych obiektów na Twojej działce może wymagać uzyskania pozwolenia, co generuje koszty, zajmuje czas i powoduje, że proces staje się o wiele bardziej skomplikowany. Jednak wiele budynków i budowli możesz postawić na działce bez pozwolenia. Czy wiata zalicza się do nich?

Czytaj dalej
para w mieszkaniu

Kaucja w umowie najmu mieszkania – co warto wiedzieć przed wynajmem mieszkania?

Wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością ponoszenia najczęściej miesięcznej opłaty za użytkowanie lokalu. W umowie ustalana jest stała kwota, do której należy doliczyć wydatki na wodę, gaz czy energię elektryczną. Zanim jednak zaczniemy ponosić te koszty, jeszcze przed rozpoczęciem użytkowania lokalu będziemy musieli zapłacić również kaucję za mieszkanie. Co warto o niej wiedzieć i czy zawsze jest konieczna?

Czytaj dalej
remont mieszkania

Remont mieszkania krok po krok – ile może nas kosztować?

Kupujący mieszkania często nastawiają się na znalezienie nieruchomości, która wymaga generalnego remontu. Decydują się na nią z tego względu, iż liczą, że ogólny koszt inwestycji będzie niższy niż zakup mieszkania po remoncie, ale też chcą w pełni dopasować lokum do swoich oczekiwań. Jak przeprowadzić remont mieszkania krok po kroku i ile to może nas kosztować?

Czytaj dalej
PRODUKT ROKU
15% zniżki

Już od 74 zł /rok!

Ubezpieczenie
mieszkania

Zgłoś sprawę
online
Odnów polisę
Rozpocznij
czat