Kluczowe aspekty zakupu mieszkania – na co zwrócić uwagę?
Zanim sfinalizujesz umowę kupna nieruchomości, weź pod uwagę kilka kwestii. Do najważniejszych z nich należą:
- pochodzenie mieszkania – z rynku pierwotnego czy wtórnego;
- lokalizacja;
- stan techniczny budynku;
- stan lokalu mieszkalnego;
- funkcjonalność i wyposażenie;
- koszty zakupu;
- koszty utrzymania mieszkania;
- sąsiedztwo.
Sprawdź, w jakim stanie technicznym znajduje się budynek. Spróbuj ustalić, dlaczego właściciel chce sprzedać mieszkanie. Odwiedź sąsiadów i przeprowadź z nimi krótką rozmowę na temat jakości życia w budynku i potencjalnych problemów, które nie są widoczne gołym okiem.
Oczywiście, musisz też ustalić, w jaki sposób sfinansujesz zakup. Czy masz opcję zaciągnięcia kredytu na mieszkanie? Możesz umówić się z doradcą kredytowym i sprawdzić, czy realne jest dla Ciebie uzyskanie pozytywnej decyzji banku.
Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego lub pierwotnego? Sprawdź różnice
Rynek wtórny nieruchomości obejmuje mieszkania z drugiej ręki, natomiast pierwotny dotyczy mieszkań nowych. Różnice pomiędzy nimi przedstawiliśmy w tabeli:
| Cecha | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Sprzedający | Deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa | Osoba prywatna, biuro nieruchomości |
| Stan techniczny budynku | Spełniający aktualne normy techniczne | Różny poziom zużycia |
| Stan lokalu mieszkalnego | Nowy, przygotowany do własnej aranżacji | Różny poziom wyposażenia, wykończenia – do remontu, albo wprowadzenia się |
| Charakter budynku | Nowy, o nowoczesnej konstrukcji | Budynki o unikalnej, niepowtarzalnej historii |
| Czas oczekiwania na wprowadzenie się | Nawet do kilku lat | Zazwyczaj od ręki |
| Podatek do zapłaty | Podatek VAT | Podatek od czynności cywilnoprawnych (czyli PCC) |
Lokalizacja przy wyborze nieruchomości
Lokalizacja jest jedną z najważniejszych kwestii, które powinieneś wziąć pod uwagę przy wyborze nieruchomości. Przyszłego mieszkania warto szukać w pobliżu miejsca pracy, szkoły lub na dobrze skomunikowanych obszarach. W każdym przypadku należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:
- odległość od centrum miasta,
- dostępność kluczowych punktów infrastrukturalnych, np. szkoły, przedszkola, przychodni lekarskiej, apteki, szpitala, centrum handlowego itp.,
- bliskość przystanków komunikacji miejskiej,
- otoczenie budynku – czy dostępne są tereny zielone, rekreacyjne, atrakcje kulturalne, rozrywki, place zabaw itp.
Przed podjęciem decyzji zapoznaj się z planem zagospodarowanie przestrzennego w okolicy (MPZP). Możesz szukać informacji o MPZP na stronie https://geoportal-krajowy.pl/
Jak kupić mieszkanie bezpiecznie?
Chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie? Nie zapomnij sprawdzić statusu prawnego nieruchomości! Skorzystaj z usług kancelarii notarialnej i zbadaj sytuację finansową sprzedającego. Wiarygodnym źródłem danych o stanie prawnym mieszkania będzie księga wieczysta nieruchomości (w skrócie: KW). Jeśli lokal ma KW, szybko będziesz mógł sprawdzić wpisy.
Koniecznie zweryfikuj, czy właściciel lub współwłaściciel ma zaciągnięty kredyt hipoteczny obciążający tę nieruchomość. Sprawdź też, czy jest to pełna własność czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Obciążenie hipoteką nie stanowi przeciwwskazania do zakupu, niemniej właściciel powinien przedstawić zaświadczenie o zgodzie banku na wcześniejszą spłatę długu i wykreślenie hipoteki.
Wystarczy, że wpiszesz numer KW mieszkania na stronie ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, a od ręki dowiesz się, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona, np. hipoteką (dział IV KW). Spis Elektronicznych Ksiąg Wieczystych jest dostępny za darmo.
Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego cennym źródłem informacji będzie prospekt informacyjny dla konkretnej inwestycji. Deweloper musi go sporządzić, zanim rozpocznie sprzedaż lokali i przedstawić go klientowi.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Stan techniczny
Mieszkanie może podobać Ci się wizualnie, ale nie zapominaj o kwestiach technicznych. Podczas kontroli stanu nieruchomości weź pod uwagę następujące kwestie:
- Stan ścian, sufitów i podłóg – czy są równe, bez odprysków, wolne od plam, wilgoci i grzybów.
- Stolarka okienna i drzwiowa – czy okna są szczelne, bez zarysowań i śladów korozji, czy łatwo się zamykają (podobnie drzwi).
- Instalacja elektryczna – czy światła działają, czy jest wystarczająca liczba gniazdek.
- Instalacja hydrauliczna – czy krany są szczelne, czy jest ciepła woda (np. z piecyka gazowego), czy ciśnienie wody jest odpowiednie, czy spływa ona szybko.
- Instalacja gazowa – czy jest regularnie kontrolowana, spełnia normy bezpieczeństwa, czy w domu są czujniki gazu, czadu i dymu.
- Wentylacja – czy ma ważny przegląd kominiarski, czy jest ciąg.
- System grzewczy – na czym się opiera, czy kaloryfery w sezonie grzewczym są ciepłe.
- Stan glazury w łazience – czy fugi są w dobrym stanie, czy nie ma śladów pleśni.
Ryzyka przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
Wady ukryte nieruchomości czy zatajenie zadłużenia właściciela to częste ryzyka związane z zakupem mieszkania. Powinieneś sprawdzić zatem:
- Czy istnieją zaległości w opłatach za czynsz i media za dane mieszkanie?
- Właściciel powinien przedstawić zaświadczenie od zarządcy nieruchomości – ważne, aby nie było starsze niż 30 dni.
- Czy nie ma zaległości w opłatach, np. podatkowych przy prowadzeniu w mieszkaniu działalności gospodarczej?
- Czy mieszkanie nie jest zaliczone do środków trwałych firmy prowadzonej przez właściciela?
- Czy w sprzedawanym mieszkaniu są zameldowane jakieś osoby?
- Do dnia aktu notarialnego powinny one zostać wymeldowane.
- Czy mieszkanie nie jest obciążone tzw. prawem dożywocia.
Formalności przy kupnie mieszkania od dewelopera i osoby prywatnej
Przeniesienie własności nieruchomości mieszkalnej wymaga zachowania formy aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży. Z transakcją wiążą się koszty w postaci taksy notarialnej.
Zanim dojdzie do podpisania umowy właściwej o przeniesieniu prawa własności do mieszkania, najczęściej podpisywana jest wcześniej umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna mieszkania
Umowa przedwstępna mieszkania jest dokumentem zabezpieczającym kupującego i sprzedającego, który określa warunki sprzedaży nieruchomości. Wskazuje się w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, cenę transakcyjną czy wysokość zadatku lub zaliczki.
Czym różni się zadatek i zaliczka?
| Zadatek | Zaliczka | |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Art. 394 Kodeksu cywilnego | Umowna przedpłata |
| Niewykonanie umowy przez jedną ze stron | Zadatek przepada | Zaliczka podlega zwrotowi |
| PKO BP | Odszkodowawcza | Brak |
Po zawarciu umowy kupujący płaci określoną kwotę jako zadatek lub zaliczkę na poczet ceny mieszkania.
Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek jest przedpłatą, która – w razie braku zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego zakupu mieszkania) przez jedną ze stron – przepada. Sprzedający zatrzymuje zadatek, jeśli to kupujący nie kupi mieszkania. W odwrotnej sytuacji kupujący ma prawo żądać od zbywcy sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.
Tabela kosztów przy kupnie mieszkania lub domu: opłaty administracyjne, podatek PCC, opłaty notarialne
Kupując mieszkanie, musisz mieć świadomość, że zapłacisz więcej niż wynosi stawka ofertowa. O ile? Sprawdź kategorie kosztów związanych z nabyciem mieszkania.
| Kategoria kosztu | Wysokość kosztu |
|---|---|
| Cena zakupu | Uzależniona od wielkości mieszkania, lokalizacji, standardu itp. Według NBP średnia cena ofertowa mieszkań na rynku nieruchomości pierwotnych w 10 dużych miastach w Polsce w III kw. 2024 roku wynosiła 11 017 zł za 1 mkw, a na rynku wtórnym – 9 384 zł[1] |
| Podatek | PPC na rynku wtórnym – 2% od wartości nieruchomości (możliwość zwolnienia jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie) lub VAT na rynku pierwotnym 8% wartości mieszkania (w cenie lokalu) |
| Opłaty notarialne | Zależne od wartości nieruchomości, około 1-3% ceny |
| Opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości | 200 zł |
Koszt zakupu mieszkania to jedno, ale zapytaj też sprzedającego o koszty eksploatacyjne (w przypadku wyboru mieszkania na rynku wtórnym). Poproś o przedstawienie rachunków za czynsz czy media.
Poradnik kupno mieszkania – jak kupić mieszkanie, aby nie żałować?
Zanim przystąpisz do zakupu nieruchomości, dowiedz się o niej nieco więcej. Zobacz, na co musisz zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania:
- Kiedy były przeprowadzane remonty poszczególnych pomieszczeń (ze szczególnym uwzględnieniem instalacji)?
- Czy okolica jest uznawana za bezpieczną? Wybierz się na spacer wokół budynku, obserwuj okolicę.
- Jak zarządzana jest nieruchomość wspólna – przez spółdzielnię wspólnotę mieszkaniową?
- W jakim terminie sprzedający może opuścić mieszkanie – od kiedy stanie się ono potencjalnie dostępne dla Ciebie?
- Co pozostanie na wyposażeniu mieszkania? Meble i sprzęty mogą być częścią sprzedawanej nieruchomości. Zdarza się jednak, że sprzedający zdecyduje się je pozostawić za dodatkową opłatą.
- Czy do mieszkania przynależy piwnica lub komórka lokatorska?
- Czy mieszkanie było/jest wynajmowane? Czy opłacany był regularnie podatek od wynajmu mieszkania?
Zakup mieszkania – na co patrzeć? Co jest najważniejsze przy wyborze mieszkania?
Dobrze przemyśl, czy wybrane mieszkanie spełnia Twoje oczekiwania dotyczące lokalizacji, standardu czy też położenia na odpowiedniej kondygnacji budynku. Jeśli masz w planach powiększenie rodziny, to wnoszenie wózka na 4 piętro w bloku bez windy może być problematyczne.
Sprawdź klatki schodowe, otoczenie, elewację. Otwórz skrzydło okienne i sprawdź, czy łatwo się zamyka. Zobacz, czy na uszczelkach, w rogach wnęki okiennej i na suficie, nie ma śladów pleśni i grzybów. Zainteresować powinien Cię stan gniazdek elektrycznych i całej instalacji.
Zweryfikuj także możliwości parkowania aut – na wielu osiedlach parkingi są przepełnione. Czy w budynku znajduje się domofon, zamykana brama albo ochrona?
Przed przekazaniem kluczy przez sprzedającego spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy, obejmujący m.in. stan liczników wody, prądu czy gazu.
Kupujesz lokal pod najem? Dla własnego bezpieczeństwa wykup ubezpieczenie mieszkania na wynajem. Wybierz polisę, która zapewnia szeroki zakres ochrony.
