Najem krótkoterminowy jako sposób na biznes? Co warto o nim wiedzieć?

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – ZASADY WYNAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO NIERUCHOMOŚCI

Być może na pierwszy rzut oka wydaje ci się, że nigdy nie korzystałeś z najmu krótkoterminowego. W praktyce jednak miał z nim do czynienia prawdopodobnie niemal każdy dorosły Polak. Czy kiedykolwiek zdarzyło ci się, że wyjechałeś na wakacje, np. nad polskie morze, i tam wynajmowałeś mieszkanie czy apartament przez kilka dni? Jeśli tak, to pierwsze doświadczenia z najmem krótkoterminowym masz już za sobą.

To właśnie miejscowości popularne wśród turystów są najczęściej tymi, w których bardzo dużym zainteresowaniem cieszy się najem krótkoterminowy. Początkowo z takich ofert można było skorzystać głównie w kurortach nad morzem i w górach. To rozwiązanie, które ma wiele plusów i jest alternatywą względem hoteli czy pensjonatów, często zdecydowanie tańszą. Dzięki tej możliwości turysta ma przeważnie do wyłącznej dyspozycji całe mieszkanie, a w tym kuchnię.

Najem krótkoterminowy stał się popularny również w miastach, jednak w tym przypadku nieco zmieniła się grupa klientów, którzy z niego korzystają. W dalszym ciągu są nimi również turyści, ale do tego należy doliczyć również osoby, które podróżują w celach biznesowych. Dla pracodawców jest to tańszy sposób na ulokowanie pracowników, którzy przebywają w delegacji. Niektórzy właściciele mieszkań przez rok akademicki wynajmują je studentom, ale w czasie przerwy letniej udostępniają swoją nieruchomość w ramach najmu krótkoterminowego. Dzięki temu nie pozbawiają się zarobku wówczas, gdy żacy nie korzystają z mieszkania.

RYNEK MIESZKAŃ NA WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY

Jak bardzo popularny jest rynek najmu krótkoterminowego? Według wyliczeń HRE Investments do tego celu wykorzystywanych jest w Polsce około 40 tys. mieszkań, podczas gdy na standardowy wynajem przeznaczonych jest około 800 tys. lokali. Z roku na rok konkurencja w tej branży rośnie, gdyż może to być bardzo dochodowe źródło zarobku w przyszłości, a z drugiej strony dla klienta jest to tańszy sposób na zapewnienie sobie noclegu niż w hotelu. Narodowy Bank Polski szacuje, że nawet połowa sprzedawanych obecnie mieszkań jest kupowanych pod inwestycję, a duża część z nich będzie oferowana w ramach najmu krótkoterminowego.

Za granicą wynajem krótkoterminowy mieszkań cieszy się dużą popularnością, zwłaszcza w europejskich stolicach i miejscowościach turystycznych.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – ZALETY I WADY

Jeśli posiadasz mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji, możesz je oferować zainteresowanym w ramach najmu krótkoterminowego. Czy jest to jednak pewny sposób na biznes? Taka działalność ma zarówno zalety, jak i wady. Tak, jak przy każdej inwestycji, również w przypadku takiej działalności nie masz gwarancji, że przyniesie ci ona zyski. Do jej wad należy zaliczyć:

• Niepewność – nie możesz nastawiać się, że dochody z wynajmu będą stałe. Najlepszym przykładem ponoszonego ryzyka jest to, co wydarzyło się w 2020 roku, czyli w roku, w którym wybuchła pandemia COVID-19. W efekcie branża turystyczna przeżywała największy okres od lat. Według danych wspomnianego HRE Investments, rynek najmu krótkoterminowego zmniejszył się w wyniku obostrzeń związanych z epidemią o 10 proc. Większość mieszkań w tym czasie stała pusta, a właściciele musieli je przecież utrzymywać i ponosić w związku z tym niebagatelne koszty. Trudno było również w tym czasie przerzucić się na wynajem długoterminowy, gdyż zamknięcie uczelni spowodowało, że liczba wolnych mieszkań była rekordowo wysoka.
• Więcej obowiązków – w przypadku wynajmu długoterminowego po zawarciu umowy posiadacz nieruchomości otrzymuje co miesiąc zapłatę od korzystającego i najczęściej na tym kończy się jego rola. Usługa wynajmu krótkoterminowego wiąże się z tym, że użytkownicy mieszkania wciąż zmieniają się, zatem co kilka dni trzeba je sprzątać, co pewien czas odświeżać czy naprawiać uszkodzone sprzęty.
• Problemy z sąsiadami – mieszkańcy budynków, w których znajdują się lokale oferowane w ramach najmu krótkoterminowego, często narzekają, że użytkownicy tych nieruchomości są głośni i stanowią utrapienie dla lokalnej społeczności.
• Kontrowersje – branża hotelarska skarży się, że najem krótkoterminowy jest nieuczciwą konkurencją w stosunku do ich działalności. Hotele muszą spełniać wyśrubowane warunki budowlane, czego efektem są wyższe ceny, które muszą płacić ich klienci. Wciąż mówi się o tym, że wprowadzone zostaną przepisy, które uregulują branżę najmu krótkoterminowego. Z pewnością w końcu pojawią się ustawy, które nałożą na prowadzących taką działalność dodatkowe obowiązki i koszty.
• Duża inwestycja – poza zakupem mieszkania musisz również zadbać o kompleksowe wyposażenie. Musisz też zapewnić sieć Wi-Fi czy telewizję.
• Konieczność inwestowania w reklamę – żeby mieć klientów, musisz promować swoje mieszkanie. Zazwyczaj niezbędne jest korzystanie z serwisów, za pomocą których znajdziesz zainteresowanych ofertą, a takie portale pobierają prowizję od każdej rezerwacji.

Wśród zalet takiej działalności należy wymienić:

• Duży potencjał zysku – noc dla kilku osób w mieszkaniu np. w Warszawie kosztuje w ramach oferty najmu krótkoterminowego nawet kilkaset złotych. Mając popularny apartament, z dobrymi opiniami, który cieszy się dużym zainteresowaniem, możesz zyskać stosunkowo zdecydowanie więcej, niż zawierając długoterminową umowę.
• Niewielkie ryzyko straty – wprawdzie rozpoczęcie takiej działalności wymaga dużej inwestycji, ale ryzyko niepowodzenia jest niewielkie. W 2020 roku problemom branży turystycznej towarzyszył wzrost cen nieruchomości. W większości dużych miast ich wartość od początku roku zwiększyła się o ponad 10 proc. Dlatego nawet jeśli branża miała zdecydowanie mniej klientów, to i tak posiadacze takich nieruchomości mogli zarobić, decydując się na sprzedaż mieszkania. Miesięcznym kosztem osób posiadających nieruchomość na wynajem jest głównie czynsz i opłaty za eksploatację lokalu.
• Kontrola – stan mieszkania możesz sprawdzać po opuszczeniu lokalu przez każdego kolejnego klienta. W przypadku najmu długoterminowego możesz nie pojawiać się w nieruchomości nawet przez cały okres umowy i trudno przewidzieć, co zastaniesz po czasie. Tymczasem przeprowadzanie systematycznych napraw może spowodować, że unikniesz większej awarii.
• Mniejsze ryzyko nieotrzymania zapłaty – w przypadku najmu krótkoterminowego najczęściej opłaty pobiera się z góry przed udostępnieniem lokalu, zatem nie ma takiego ryzyka, że najemca ci nie zapłaci.
• Możliwość zmiany ceny – kwotę za wynajem możesz zmieniać i dopasowywać do aktualnej sytuacji czy okresu w roku. W przypadku najmu długoterminowego cenę ustala się na rok czy nawet na kilka lat. Również i wtedy można ją zmienić, ale wiele też zależy od zapisów w umowie. Najem krótkoterminowy jest pod tym względem zdecydowanie bardziej elastyczny.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A PODATKI. JAK OPODATKOWAĆ W RAMACH PIT I VAT WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY MIESZKAŃ?

Wiesz już, ile można zarobić na najmie krótkoterminowym, jakie są wady i zalety takiej działalności. Czy skoro usługa przynosi dochód, to musisz również zapłacić podatek? Czy powinieneś założyć firmę? Kwestia konieczności rejestracji działalności gospodarczej uzależniona jest od tego, czy to, co robisz, rzeczywiście jest nią w rozumieniu prawa. Jeśli jesteś posiadaczem jednego mieszkania, które udostępniasz najemcom na kilka tygodni w roku, kiedy jesteś na wakacjach, to wówczas trudno nazwać to działalnością gospodarczą. W przypadku gdy jednak twoja oferta ma charakter ciągły, ogłaszasz się, wciąż szukasz klientów, to oznacza, że prowadzisz działalność. Co istotne, nie ma znaczenia to, czy przynosi ona zyski.

Jeszcze do końca 2022 roku osoby fizyczne, wynajmując mieszkania, miały możliwość wyboru odpowiedniej dla nich formy opodatkowania dla przychodów (dochodów) z tego tytułu. Mogły wybrać skalę podatkową lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Od 1 stycznia 2023 roku nie ma już takiej możliwości, a wynajmujący musi rozliczać się ryczałtowo z fiskusem, a obowiązują go dwie stawki podatku zryczałtowanego

• 8,5 proc., jeśli przychody z najmu mieszkania nie są wyższe niż 100 tys. zł rocznie,
• 12,5 proc., jeśli przychody z wynajmu mieszkania przekraczają 100 tys. zł rocznie.

 Jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkań przez przedsiębiorców, w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, to oni również muszą rozliczyć się z podatku dochodowego z tego tytułu. Mogą to robić również na zasadach ogólnych, według dwustopniowej skali podatkowej lub za pośrednictwem podatku liniowego. Dla skali podatkowej obowiązują dwie stawki:

• 12 proc. dla dochodu do 120 tys. zł,
• 32 proc. dla dochodów powyżej 120 tys. zł.

Podatek liniowy zawsze ma tę samą stawkę w wysokości 19 proc. od dochodu.

W przypadku ryczałtu podatek płaci się od przychodu, zatem nie uwzględnisz kosztów jego uzyskania. Natomiast bierzesz je pod uwagę, decydując się na opodatkowanie na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Jeśli chodzi o kartę podatkową, to żeby korzystać z tej możliwości, należy najpierw złożyć wniosek do urzędu skarbowego, jednak wiąże się z nią wiele ograniczeń.

Podatek VAT w przypadku najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych nie występuje. Jest on naliczany jedynie wtedy, gdy wynajem prowadzony jest na rzecz przedsiębiorcy. Wtedy powinien być opodatkowany standardową stawką VAT 23 proc. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynajem długo- lub krótkoterminowy prowadzony wyłącznie na cele mieszkaniowe, jest zwolniony od podatku od towarów i usług.

Jeśli jednak dana nieruchomość będzie służyła do świadczenia usług związanych z krótkotrwałym zakwaterowaniem, np. pracowników danej firmy, która płaci za usługę, zostanie ona opodatkowana według stawki 8 proc. Możliwe jest zwolnienie przedsiębiorcy wynajmującego mieszkania z podatku VAT, jeśli jego roczne obroty nie przekraczają 200 tys. zł.

Prowadzenie takiej działalności wiąże się również z płaceniem wyższego podatku od nieruchomości.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – UBEZPIECZENIE

Mieszkanie przeznaczone pod wynajem powinieneś ubezpieczyć. Pamiętaj jednak, że nie każde ubezpieczenie nieruchomości obejmie ochroną lokal udostępniany do najmu krótkoterminowego. Często potrzebna jest klasyczna umowa najmu, np. najmu okazjonalnego, by móc ubezpieczyć wynajem. Koniecznie zapoznaj się z treścią ogólnych warunków ubezpieczenia i sprawdź, jakie są wykluczenia odpowiedzialności. Warto również wziąć pod uwagę zakup ubezpieczenia OC najemcy. Taka ochrona uwzględnia szkody spowodowane przez najemcę mieszkania, czy dzieci.