Najem okazjonalny – na czym polega? Jak wygląda wzór umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego?

POLACY WYNAJMUJĄ MIESZKANIA

Według danych Eurostatu zebranych w 2022 roku tylko około 13 proc. Polaków wynajmowało mieszkanie lub dom. To bardzo niski wynik w stosunku do innych krajów Europy. Średnia europejska wynosi 31 proc.

Zdecydowanie częściej decydują się na to Niemcy, Włosi, Austriacy czy Duńczycy. Np. w Niemczech z wynajmu korzysta blisko połowa mieszkańców, a odsetek ten stale rośnie. W Szwecji czy Francji nieruchomości wynajmuje około 1/3 mieszkańców, a w Grecji czy Portugalii – 1/4. Z czego wynikają takie różnice i który wynik należy uznać za dobry? Trudno ocenić, kto postępuje lepiej. Polacy są raczej przekonani do kupowania nieruchomości na własność, nawet jeśli wiąże się to z koniecznością zaciągnięcia wysokiego kredytu hipotecznego. W Polsce odsetek wynajmujących systematycznie spada – w 2008 roku z wynajmu korzystało 34 proc. Polaków. Im bardziej na wschód Europy, tym mniej mieszkańców wynajmuje nieruchomości.

Eurostat sprawdził również w 2022 roku, czy Polacy, którzy posiadają mieszkanie, mają też kredyt hipoteczny. Okazało się, że 87,1 proc. respondentów nie miało takiego zobowiązania. Czy jednak sytuacja może się zmienić? Czy możliwe, że więcej naszych rodaków będzie korzystać z wynajmu nieruchomości? Jest to bardzo prawdopodobne. Coraz więcej Polaków nie przywiązuje się do danego miasta. Często zmieniamy miejsce zamieszkania, podróżujemy i w takich przypadkach szczególnie korzystny jest wynajem. Zanim jednak zdecydowanie zmienią się pod tym względem statystyki, zapewne minie jeszcze wiele lat.

Kto wynajmuje w Polsce mieszkania? Wydawać się może, że przede wszystkim studenci, tymczasem dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że najwięcej najemców jest w gronie czterdziesto- i pięćdziesięciolatków. Studenci stanowią około 20 proc. wszystkich wynajmujących.

CZYM JEST NAJEM OKAZJONALNY?

Właściciel mieszkania i wynajmujący powinni zawrzeć pisemną umowę, która będzie regulować prawa i obowiązki obu stron. Jedną z możliwości jest najem okazjonalny. Co to oznacza? Został on wprowadzony ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest to szczególny rodzaj najmu, który gwarantuje właścicielowi nieruchomości skuteczniejszą ochronę jego praw. Z takiej formy skorzystać mogą wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej.

Umowy najmu okazjonalnego nie można podpisywać w przypadku podnajmu mieszkania lub jego części. Często zainteresowani najmem zniechęcają się do zawarcia umowy, słysząc, że w grę wchodzi wyłącznie najem okazjonalny. Obawiają się, że właściciel nieruchomości nie będzie mieć żadnych obowiązków, a lokator w trakcie trwania umowy może być pozbawiony miejsca zamieszkania. Jednak jeśli najemca stosuje się do zapisów w umowie - korzysta z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, nie sprawia problemów innym mieszkańcom budynku - to nie musi się obawiać utraty możliwości użytkowania lokalu.

JAK POWINNA WYGLĄDAĆ UMOWA O WYNAJEM OKAZJONALNY?

Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać:

• Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania i jego opróżnienia na podstawie umowy we wskazanym terminie. To jedyne oświadczenie, które musi być sporządzone w takiej formie.
• Wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli umowa najmu okazjonalnego zostanie rozwiązana lub wygaśnie – właściciel takiego mieszkania musi napisać oświadczenie, w którym wyrazi zgodę na korzystanie z tego lokalu przez najemcę.

Mając umowę i oświadczenie, najemca musi udać się do notariusza, żeby wspomniane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nabrało formy aktu notarialnego. Komplet dokumentów najemca przekazuje właścicielowi nieruchomości.

ZGŁOSZENIE UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO DO URZĘDU SKARBOWEGO

Od dnia zawarcia umowy osoba mająca prawo do lokalu ma 14 dni na zgłoszenie do urzędu skarbowego umowy o najem okazjonalny. Wynajmujący powinien przedstawić najemcy potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku gdy obowiązek ten nie zostanie dopełniony, nie mamy do czynienia z wynajem okazjonalnym, lecz ze zwykłą umową najmu regulowaną ustawą o ochronie praw lokatorów oraz kodeksem cywilnym.

Ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego? To podatnik wybiera sposób opodatkowania – skalę podatkową albo ryczałt ewidencjonowany. Od 1 stycznia 2023 roku o rodzaju opodatkowania podatnik nie decyduje, ponieważ ustawowo narzucony jest podatek zryczałtowany naliczany od kwoty uzyskanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania. Obecnie zastosowanie mają dwie stawki:

• 8,5 proc. w przypadku przychodu do kwoty 100 tys. zł,
• 12, 5 proc. w przypadku przychodu od kwoty 100 tys. zł.

CZAS TRWANIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

Najem okazjonalny może być zastosowany wyłącznie w przypadku lokali mieszkalnych, zatem taka umowa nie wchodzi w grę w przypadku lokalu usługowego. Nie mogą z niej również korzystać firmy, które prowadzą działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, ale na nie dłużej niż 10 lat.

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

Najem okazjonalny pozwala wypowiedzieć umowę nieuczciwemu najemcy, kiedy ten korzysta z mieszkania niezgodnie z umową czy nie uregulował płatności za 3 okresy rozliczeniowe. Kolejną przyczyną może być podnajem mieszkania lub jego części, a także utrata przez lokatora możliwości przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i niedostarczenie nowego oświadczenia ze wskazaniem mieszkania zastępczego. Jeśli wystąpi jedna z opisanych sytuacji, to najemca może otrzymać pisemne żądanie opuszczenia lokalu w 7 dni. W tym czasie powinien opróżnić i wydać go. W przypadku gdy się do tego nie zastosuje, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego. Sąd rozpatrzy taki wniosek w ciągu 3 dni, po czym rozpocznie się przyspieszona procedura eksmisji, która może mieć miejsce również w miesiącach zimowych. Nie są przed nią chronieni ani małoletni, ani kobiety ciężarne.

Właściciel lokalu powinien pamiętać również o tym, żeby wykupić ubezpieczenie mieszkania. Należy wybrać odpowiedni zakres ochrony, tak, żeby obejmowało również najemców, na wypadek, gdy doprowadzą oni np. do zalania lokalu.

JAKIE SĄ KOSZTY ZAWARCIA UMOWY OKAZJONALNEGO WYNAJMU MIESZKANIA?

Z uwagi na fakt, że podpisanie umowy najmu lokalu w formie najmu okazjonalnego wymaga obecności notariusza, ze względu na konieczność złożenia oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji przed notariuszem, konieczne jest w związku z jej zawarciem poniesienie określonych kosztów. Dlatego najem standardowy może być częściej wybierany ze względu na uniknięcie opłat notarialnych. Koszt złożenia oświadczenia przez najemcę pobierany przez notariusza wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Koszt złożenia omawianego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Od 1 stycznia 2024 roku jest to więc 424,20 zł (minimalne wynagrodzenie wynosi 4242 zł). Do tego musimy doliczyć podatek VAT oraz koszty wypisu aktu w stawce 6 zł + VAT za każdą stronę. Teoretycznie kwotę tę powinien zapłacić najemca, ale czasami jest ona dzielona na pół lub też wynajmujący mieszkanie płaci ją samodzielnie.

Kolejnym kosztem jest podatek od najmu, ponieważ najem okazjonalny wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego i odprowadzania podatku dochodowego według skali podatkowej lub ryczałtu. Podatek do urzędu opłaca zawsze wynajmujący, tj. właściciel wynajmowanego mieszkania.

JAK ZABEZPIECZYĆ WYNAJMOWANE MIESZKANIE?

Właściciel z pewnością chciałby, aby wynajmowane przez niego mieszkanie nie zostało zniszczone przez nieuczciwego najemcę. W tym celu może on pobrać kaucję na ewentualne szkody w mieniu. Innym dobrym rozwiązaniem może być zapisanie w umowie, że wynajmujący zobowiązuje się do wykupienia ubezpieczenie OC w życiu prywatnym z wariantem ochrony obejmującym odpowiedzialność osób wynajmujących i zamieszkujących nieruchomość. Na podstawie umowy najmu okazjonalnego można bezpiecznie wynajmować lokal mieszkalny, mając właściwie pewność co do tego, że nierzetelny najemca będzie mógł zostać z niego eksmitowany. Przy najmie lokalu mieszkalnego można zawrzeć też załącznik do umowy o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy np. z inną osobą.