Odwrócona hipoteka – na jakich zasadach działa w Polsce i czym różni się od kredytu hipotecznego?

CZYM JEST ODWRÓCONA HIPOTEKA?

Popularność odwróconej hipoteki rośnie w wielu krajach. Usługa ta jest najbardziej rozwinięta w USA. Odwrócona hipoteka to stosunkowo nowy rodzaj kredytu. Bank może udzielić go klientowi, który jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego.

W przypadku standardowego kredytu hipotecznego klient otrzymuje od banku środki, za które kupuje ustaloną nieruchomość, a następnie zwraca tej instytucji kwotę wynikającą z umowy. Natomiast kredyt odwrócony oznacza, że bank wypłaca klientowi, jednorazowo lub w ratach, środki finansowe stanowiące wartość rynkową mieszkania, którymi ten może dowolnie dysponować. Spłata zobowiązania następuje zaś poprzez przejęcie własności klienta – bank nabywa to prawo po śmierci właściciela. W Polsce popularnością cieszy się przede wszystkim standardowa hipoteka na dom czy na mieszkanie. Według Związku Banków Polskich w III kw. 2023 roku kredyty mieszkaniowe spłacało 2,292 mln klientów, a łączna ich kwota to 482,661 mld zł.

Odwrócona hipoteka z powodzeniem działa w wielu krajach. W Europie dostępna jest już we Francji, Niemczech, Włoszech, Hiszpanii czy na Węgrzech.

KTO MOŻE UDZIELIĆ ODWRÓCONEGO KREDYTU HIPOTECZNEGO? UMOWA ODWRÓCONEJ HIPOTEKI

Zgodnie z art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z takiej oferty można skorzystać wyłącznie w banku. Klient może mieszkać w swojej nieruchomości dożywotnio. Umowa zawarta z innym podmiotem niż bank nie będzie umową odwróconego kredytu hipotecznego, tym samym osoba, która skorzysta z takiej propozycji, nie będzie chroniona przepisami zawartymi w ustawie. Co istotne kredytobiorcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która jest:

• właścicielem nieruchomości, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego,
• współwłaścicielem nieruchomości, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego.

Stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie może być:

• najemca lokalu,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
• osoba prawna (np. fundacja czy spółka akcyjna),
• inne podmioty, które nie są osobami fizycznymi, m.in. spółki cywilne czy jawne.

Jaką nieruchomość musi posiadać osoba, która chce skorzystać z odwróconej hipoteki? Ustawa tego nie precyzuje – może to być mieszkanie, dom, a nawet grunt. Możliwości są uzależnione od oczekiwań banku.

ODWRÓCONA HIPOTEKA – BANKI I ICH OBOWIĄZKI

Ustawa o odwróconej hipotece nakłada na instytucje bankowe szereg obowiązków. W terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy muszą one dostarczyć kredytobiorcy informacje o ofercie kredytu hipotecznego odwróconego.

Przed zawarciem umowy bank dokonuje skrupulatnej analizy historii zobowiązań wnioskującego. Sprawdza również stan prawny lokalu lub nieruchomości. Natomiast wnioskujący przedstawia bankowi wszystkie oczekiwane przez niego dokumenty, niezbędne do weryfikacji wniosku. W tym przypadku bank nie analizuje zdolności kredytowej klienta.

Umowa nakłada również pewne obowiązki na kredytobiorcę – musi on utrzymać nieruchomość w dobrym stanie technicznym. Może być także zobligowany do wykupienia ubezpieczenia mieszkania. Bank powinien przekazać wnioskującemu wykaz kosztów i zobowiązań na 7 dni przed zawarciem umowy.

HIPOTEKA ODWRÓCONA – DLA KOGO?

Jak wspomnieliśmy, odwrócona hipoteka to oferta skierowana przede wszystkim do seniorów, którzy pobierają niskie świadczenia. Wysokość przeciętnego świadczenia emerytalno-rentowego brutto wynosiła na dzień 1 marca 2023 roku 3 482,63 zł, jak wynika z danych ZUS, a minimalna emerytura 1 588,44 zł. Dla wielu seniorów odwrócona hipoteka może być sposobem na zapewnienie sobie dodatkowych dochodów. Co istotne, taki kredyt nie pozbawia spadkobierców prawa do nieruchomości. Będą oni mogli spłacić zadłużenie lub przenieść prawo własności do domu lub mieszkania na instytucję bankową. Jeśli zadłużenie okaże się niższe niż wartość nieruchomości, to wówczas otrzymają stosowną rekompensatę.

Dotychczas żaden polski bank nie wprowadził do swojej oferty odwróconej hipoteki. Przedstawiciele tych instytucji wskazują na konieczność dodatkowych regulacji prawnych i nie potwierdzają, od kiedy oficjalnie taka oferta mogłaby być u nich dostępna dla klientów.

Można jednak skorzystać z podobnego produktu, jakim jest renta dożywotnia. Jej funkcjonowanie regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a oferowaniem zajmują się różne fundusze hipoteczne. Ona również związana jest ze sprzedażą nieruchomości na rzecz funduszu, w zamian za wypłacane dożywotnio świadczenie. Nieruchomość zostaje przy tym od razu przejęta przez fundusz hipoteczny, a dotychczasowy właściciel ma jedynie prawo do renty i do mieszkania w takiej nieruchomości.

CZY NIERUCHOMOŚĆ OBCIĄŻONĄ HIPOTEKĄ ODWRÓCONĄ MOŻNA ODZYSKAĆ OD BANKU?

Dyskusyjne przed wprowadzeniem przepisów dotyczących odwróconej hipoteki było to, co stanie się z nieruchomością po śmierci kredytobiorcy. Dziś wiadomo już, że w takim wypadku bank powinien zamieścić na swojej stronie internetowej ogłoszenie, w którym wskaże:

• dane personalne kredytobiorcy przy odwróconym kredycie hipotecznym,
• informacje dotyczące zawarcia z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
• informacje o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
• termin wyznaczony do dokonania rozliczenia umowy odwróconej hipoteki.

W umowie odwróconej hipoteki banki i kredytobiorca zwykle umieszczają nazwiska osób wyznaczonych do kontaktu po jego śmierci. Są oni informowani o umowie odwróconego kredytu hipotecznego i mają możliwość odzyskania domu czy mieszkania. Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy nie są więc pozbawiani prawa do lokalu – mają je w pełni, ale wówczas w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci. Jeśli nie dojdzie do spłaty, prawo do nieruchomości przejdzie w posiadanie banku, a różnica wynikająca z wartości nieruchomości i sumy wypłaconych rat kredytobiorcy zostanie zwrócona spadkobiercom.

CZY ODWRÓCONA HIPOTEKA SIĘ OPŁACA? ZALETY I WADY OFERTY

Kluczową rolę odgrywa tu wartość rynkowa nieruchomości, ponieważ na jej podstawie można określić potencjalne raty, jakie będzie wypłacał bank. Zgodnie z art. 6 ust. 1 wspomnianej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:

• nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego,
• lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo.

Wartością rynkową nieruchomości jest szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny kredytobiorca jest w stanie uzyskać za swoją nieruchomość. Wycenę na potrzeby kredytu odwróconego wykonuje rzeczoznawca majątkowy, ale stanowi ona tylko podstawę do ustalenia kwoty odwróconej hipoteki. Kalkulator bankowy przy ustaleniu kwoty kredytu odwróconego hipotecznego bierze pod uwagę wartość nieruchomości – obecną i przyszłą oraz koszty kredytu, a także płeć i wiek właściciela oraz stan jego zdrowia. Kwota kredytu hipotecznego w odwróconej formie zwykle mieści się w przedziale od 30 do 60 proc. wartości nieruchomości.

Podstawą udzielenia kredytu hipotecznego odwróconego jest umowa podpisywana pomiędzy kredytobiorcą a bankiem lub inną instytucją finansową. Jednak w dalszym ciągu żaden bank w Polsce nie ma w ofercie takiego produktu, zatem tak naprawdę nadal nie wiemy, jak będzie to funkcjonować i czy w ogóle będzie dostępne. Kto będzie płacić za ubezpieczenie mieszkania będącego przedmiotem umowy? Banki w dalszym ciągu mają wiele wątpliwości i póki co nie wiadomo, kiedy ten produkt będzie dostępny.