Podatek od wynajmu mieszkania – jak go rozliczyć?

Formy opodatkowania najmu mieszkania

Wybór formy opodatkowania przychodów z tytułu najmu zależy od tego, czy wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (tzw. najem prywatny) czy przedsiębiorca. Wskutek Polskiego Ładu opodatkowanie najmu prywatnego obecnie możliwe jest wyłącznie z wykorzystaniem ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Do końca 2022 roku wynajmujący, kontynuujący uzyskiwanie dochodów z najmu prywatnego, mogli stosować jeszcze skalę podatkową. Od 2023 roku przestało to być możliwe.

W przypadku podatników prowadzących działalność gospodarczą podatek może być obliczony na zasadach ogólnych lub z zastosowaniem stawki liniowej czy ryczałtu.

Również i w 2024 roku najem prywatny opodatkowany jest ryczałtem ze stawką podstawową wynoszącą 8,5%. To łatwa forma rozliczenia najmu, ponieważ nie wymaga prowadzenia ewidencji, zaś zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania.

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, co przeznaczone jest już tylko dla przedsiębiorców, stosuje się dwie stawki – 12% i 32%. Mimo wyższych stawek ta metoda rozliczenia podatku ma dwie zalety:

• podatnik może skorzystać z kwoty wolnej od podatku;
• od podstawy opodatkowania można odliczyć wydatki związane z mieszkaniem.

Wybór liniowej formy opodatkowania jest szczególnie korzystny wtedy, gdy przedsiębiorca uzyskuje wysokie dochody z prowadzonej działalności. Trzeba jednak pamiętać, że podatnicy rozliczający się w ten sposób, nie mogą skorzystać z niektórych ulg i przywilejów, które opisane zostaną szerzej w dalszej części artykułu.

Który podatek od wynajmu mieszkania wybrać? To często zadawane pytanie przez przedsiębiorców prowadzących taką działalność. Pod uwagę warto wziąć następujące kwestie:

• składki ZUS, które trzeba opłacać z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej;
• dokumenty niezbędne do rozliczenia – w przypadku ryczałtu ilość formalności jest minimalna, natomiast w innych przypadkach niezbędne jest gromadzenie dokumentów przychodowych, a także kosztowych, tj. potwierdzenia przelewów, rachunków czy faktury, ponieważ koszt uzyskania przychodu odlicza się od kwoty zarobku, a podstawą opodatkowania jest dochód;
• formalności niezbędne do rozpoczęcia najmu – jest ich najwięcej w przypadku działalności gospodarczej, firma musi być zarejestrowana i zgłoszona do ZUS-u;
• obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów;
• dochód uzyskany z najmu i liczba wynajmowanych nieruchomości.

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Wysokość podatku od wynajmu mieszkania zależy od jego formy. Osoby wynajmujące prywatnie mogą rozliczać się jedynie ryczałtem. Podatek ryczałtowy od najmu jest obliczany od przychodu – jeśli nie przekracza 100 tys. zł rocznie, stosuje się stawkę 8,5%. Nadwyżkę przychodów ponad ten limit rozlicza się z zastosowaniem stawki 12,5%. Jak wspominaliśmy, przedsiębiorcy mogą rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania lub domu na zasadach ogólnych lub liniowo oraz ryczałtem ewidencjonowanym.

W przypadku zasad ogólnych kwota podatku jest naliczana od dochodu (przychodu po odjęciu kosztów). Jeśli wynosi poniżej 120 000 zł rocznie, podatek jest równy 12%. Do nadwyżki dochodów, przekraczającej ten limit, stosuje się stawkę 32%. W przypadku zasad ogólnych obowiązuje tzw. kwota wolna od podatku, wynosząca 30 tys. zł. Jeśli roczne dochody podatnika (ogółem) nie przekroczą tej kwoty, są one zwolnione z podatku.
Przedsiębiorca musi prowadzić księgę przychodów i rozchodów, w której dokumentował będzie wpływy i wydatki związane z najmem. Jeżeli jednak wybierze on podatek liniowy, to bez względu na osiągane dochody, stawka podatku wyniesie 19%. Decydując się na podatek liniowy, należy mieć na uwadze, że wyklucza on niektóre przywileje, np.

• wspólne rozliczenie z małżonkiem,
• korzystanie z większości ulg podatkowych,
• preferencyjne rozliczenie przewidziane dla osób samotnie wychowujących dzieci.

Rozliczenie przedsiębiorcy ryczałtem wynajmu mieszkań w ramach działalności gospodarczej wygląda tak samo jak w przypadku osób prywatnych.

Jak zgłosić podatek od najmu mieszkania?

Wynajmujący, który podpisze umowę najmu okazjonalnego, ma obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego. Należy tego dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Umowa wynajmu mieszkania w takiej formie dobrze chroni interesy właściciela nieruchomości, dlatego warto się nad nią zastanowić.

Jeśli prowadzony jest przez Ciebie wynajem okazjonalny, umowa tego rodzaju gwarantuje Ci skuteczniejszą ochronę Twojej własności. Najem okazjonalny zabezpiecza Twoje prawa do eksmisji uciążliwego lokatora, który, np. nie płaci czynszu, czy niszczy Ci mieszkanie. Pomimo konieczności złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego warto takich formalności dopełnić, aby mieć większe możliwości przy rozwiązywaniu umowy.

W przypadku najmu tradycyjnego nie trzeba niczego zgłaszać – takie zgłoszenie następuje automatycznie po wpłaceniu pierwszej zaliczki na podatek dochodowy. Warto zauważyć, że obecnie zaliczki należy wpłacać na mikrorachunek podatkowy, wygenerowany na podstawie:

• numeru PESEL – w przypadku podatników nieprowadzących działalności gospodarczej,
• numeru NIP – w przypadku przedsiębiorców.

Każdy podatnik może posiadać tylko jeden nr mikrorachunku podatkowego. Dlatego przedsiębiorca, który uzyskuje dochody z najmu prywatnego, wpłaca zaliczki na taki mikrorachunek wygenerowany dla numeru NIP.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu?

Co do zasady, podatnik, uzyskujący dochody z tytułu najmu, ma obowiązek obliczania i odprowadzania na konto fiskusa miesięcznych zaliczek. Ich wysokość należy obliczyć z zastosowaniem stawki podatkowej przyjętej dla danej formy opodatkowania. Jeśli wynajmujący przedsiębiorca uzyskuje dochód z najmu w wysokości 1000 zł i rozlicza się na zasadach ogólnych, to wówczas zaliczkę na podatek dochodowy oblicza się w następujący sposób:

1000 zł x 12% =120 zł

Warto pamiętać, że w przypadku rozliczania podatku z zastosowaniem skali podatkowej zaliczki oblicza się narastająco. Jeśli dochody podatnika w danym roku nie będą wyższe niż 30 tys. zł, wpłacone zaliczki zostaną zwrócone po rozliczeniu deklaracji rocznej (PIT 36).
Jeżeli natomiast wynajmujący prywatnie lub w ramach działalności uzyskuje przychód z najmu w wysokości 1000 zł i rozlicza się w formie ryczałtu, to zaliczkę oblicza się następująco:

1000 zł x 8,5% = 85 zł.

Wybór właściwej deklaracji podatkowej zależy od tego, jaką metodą zdecydowaliśmy się rozliczać. Jeśli będzie to najem prywatny, wówczas należy złożyć PIT-28, właściwy dla rozliczania przychodów ewidencjonowanych. Przedsiębiorcy składają PIT-36 dla opodatkowania skalą podatkową, PIT-36L – dla podatku liniowego lub PIT-28 – dla ryczałtu.

Co można odliczyć od podatku?

Jeżeli jako przedsiębiorca rozliczasz najem na zasadach ogólnych, przychody możesz pomniejszyć o wydatki związane z wynajmowanym lokalem. Im więcej kosztów, tym mniejszy dochód, a co się z tym wiąże – niższy podatek. Kosztami podatkowymi są wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami oraz te, które pozostają z nim w związku pośrednim i są poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zabezpieczenia jego źródła. Do tej drugiej kategorii zalicza się, np. koszty, jakie podatnik ponosi na ubezpieczenie mieszkania. Kopię polisy warto dołączyć do ewidencji przychodów i rozchodów, aby w razie ewentualnej kontroli móc potwierdzić ten wydatek.

Przy najmie prywatnym i rozliczaniu w ramach działalności ryczałtem takich przychodów, koszty uzyskania przychodów nie są odliczane od nich.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

Podatek dochodowy to niejedyne zobowiązanie, jakie z tytułu najmu nieruchomości opłaca podatnik. W niektórych sytuacjach konieczne będzie także opłacenie podatku od towarów i usług (VAT). Z tej perspektywy bardzo ważne jest jednak rozróżnienie, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego, czy też użytkowego. W pierwszym przypadku podatnik może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT. Jeśli jednak wynajmowany jest lokal o przeznaczeniu użytkowym, to wówczas odprowadzenie podatku VAT będzie obowiązkowe. Możliwe jest tu jednak zastosowanie zwolnienia podmiotowego, przy czym w trakcie roku podatkowego wartość przychodów podlegających opodatkowaniu nie może przekroczyć 200 tys. zł.

Konsekwencje braku rozliczania

Osoba prywatna, która nie będzie płacić podatku za wynajem mieszkania, naraża się przede wszystkim na zaległości i odsetki, których wysokość zależy od wartości niezapłaconego podatku. W zależności od zadłużenia, takie zachowanie może zostać określone jako:

• przestępstwo, jeśli zaległości przekraczają pięciokrotną wysokość minimalnego wynagrodzenia za pracę,
• wykroczenie skarbowe, jeżeli zaległości nie przekroczą tej kwoty.

Za popełnienie wykroczenia skarbowego grozi kara w wysokości dwukrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę. Oprócz niej trzeba będzie także zapłacić zaległy podatek oraz naliczone z tego tytułu odsetki. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku przestępstwa skarbowego. Tu karę wymierza sąd, który określa liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki dziennej, uwzględniając przy tym dochody sprawcy, jak również jego możliwości zarobkowe. Aby uniknąć kary podatnik, który nie odprowadza podatku od dochodów z najmu, powinien zgłosić ten fakt w formie czynnego żalu do urzędu skarbowego oraz uregulować zaległe zobowiązania.