Podnajem mieszkania – na czym polega?

Podnajem lokalu mieszkalnego – co to oznacza?

Najemca mieszkania czasem decyduje się na to, żeby by je podnająć, czyli oddać do dyspozycji innej osoby lub osób. Nie musi przekazywać całego lokalu zainteresowanemu – może np. sam korzystać z jednego pomieszczenia, a pozostałe oddać do dyspozycji innego lokatora lub lokatorów. Nie jest jednak tak, że możemy tak po prostu zawrzeć umowę podnajmu pokoju. Podstawą jest tutaj zgoda właściciela, która powinna się pojawić w umowie najmu albo w formie osobnego oświadczenia posiadacza. Często tacy posiadacze, wręcz przeciwnie, zaznaczają, że nie wyrażają zgody na podnajem nieruchomości. Kolejna kwestia dotyczy tego, że korzystanie z takiej możliwości nie musi oznaczać, że ma to być dla nas sposób na zarabianie. Załóżmy, że trafiła się nam ciekawa okazja wynajęcia lokalu, ale składa się on z 2 pokojów, natomiast nam wystarczy jedno pomieszczenie. W takim przypadku możemy się sami umówić z właścicielem nieruchomości, że będziemy szukać współlokatora. Dzięki temu możemy zaoszczędzić – część czynszu będzie pokrywać podnajemca. Najczęściej posiadacza mieszkania nie interesuje to, jaką kwotę zapłaci dodatkowy lokator. Do jego kieszeni ma trafiać cena za najem ustalona w umowie.  

Podnajem nieruchomości jest szczególnie popularny wśród tych właścicieli lokali, którzy nie mają czasu na szukanie najemców. Wówczas, najczęściej z konkretną firmą, zawierana jest umowa najmu z możliwością podnajmu.

Co się stanie, jeśli znaleźliśmy podnajemcę mieszkania, ale nie zawarliśmy umowy, która umożliwia nam podnajem? Otóż art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów daje wtedy właścicielowi nieruchomości prawo wypowiedzenia umowy najemcy. Może on to zrobić nie tylko w przypadku, gdy doszło do odpłatnego podnajmu, ale również wówczas, gdy lokal został oddany do bezpłatnego użytkowania.

Co istotne, podnajemca powinien korzystać z lokalu zgodnie z zapisami ustalonymi w umowie najmu. Zatem podnajem nie może się odbywać na zasadach sprzecznych z umową zawartą między właścicielem nieruchomości a najemcą.

Właściciel nie chce zawrzeć umowy podnajmu lokalu mieszkalnego

Posiadacz nieruchomości nie ma obowiązku godzenia się na to, aby najemca mógł podnajmować mieszkanie. Jeśli chcemy sami szukać lokatorów, to powinniśmy tę kwestię uzgodnić już na etapie negocjowania warunków korzystania z mieszkania. Wtedy będziemy mieć większe możliwości, gdyż właścicielowi nieruchomości może zależeć na szybkim znalezieniu klienta i zgodzi się na dodatkowe zapisy, których nie planował. Kiedy już zawrzemy umowę bez zgody na podnajem i w przyszłości będziemy chcieli podnająć nieruchomość, to może się pojawić problem ze zmianą warunków.

Dlaczego umowa podnajmu może nie być do zaakceptowania dla właściciela lokalu? Może on mieć przeróżne obawy. Przede wszystkim może chcieć odbyć rozmowę z kimś, kto będzie korzystał z jego nieruchomości. Co ciekawe, jeśli bardzo zależy nam na podnajmie, to możemy dochodzić tej możliwości przed sądem. Jeśli nie będzie istnieć ważna przyczyna odmowy, to wówczas sąd może zobowiązać właściciela nieruchomości do tego, żeby zgodził się na podnajem. Jednak wkraczanie na ścieżkę sądową może doprowadzić do napiętych stosunków z właścicielem lokalu, który będzie chciał szybko zakończyć z nami współpracę.

Istnieją pewne przypadki, w których bezpłatne użytkowanie lokalu czy jego podnajęcie nie wymagają pisemnej zgody. Pierwszym z nich jest oddanie lokalu do dyspozycji osobie, wobec której jesteśmy obciążeni obowiązkiem alimentacyjnym. Chodzi tutaj zatem o sytuację, w której np. rodzic zamieszka ze swoimi dziećmi. Kolejnym przypadkiem jest zameldowanie współmałżonka i nie mają tutaj znaczenia stosunki majątkowe między nimi.

Firma zarządzająca najmem

Istnieją firmy, których przedmiotem działalności jest zarządzanie najmem. Taka współpraca polega na tym, że powierzamy nasze mieszkanie komuś, kto będzie odpowiadać za znalezienie lokatorów oraz kwestie związane z administrowaniem lokalem. Firma taka otrzymuje wynagrodzenie wówczas, gdy znajdzie klientów. Jeśli mieszkanie będzie stało puste, to nie otrzyma ona żadnej zapłaty, a właściciel nieruchomości będzie musiał jedynie uregulować opłatę za media. To bardzo dobre rozwiązanie w przypadku wynajmu długoterminowego – najczęściej umowy są zawierane na co najmniej rok. To korzystna opcja pod wieloma względami, a docenią ją przede wszystkim ci, którym brakuje czasu na zajmowanie się najmem. W zasadzie firma zarządzająca nieruchomością może przejąć komplet obowiązków z nią związanych, a w tym:

• dostosowanie lokalu do najmu,
• wykonanie zdjęć,
• przygotowanie treści ogłoszeń i ich publikacja,
• zawieranie umowy w imieniu właściciela lokalu,
• weryfikacja zainteresowanego najmem.

Nie jest to to samo co podnajem, gdyż w tym przypadku mamy większe możliwości kontrolowania tego, co dzieje się z naszą nieruchomością. Najczęściej korzystający z takiej oferty otrzymuje raporty, w których m.in. opisany jest stan mieszkania. Minusem tego rozwiązania jest jednak to, że musimy płacić za usługę. Z drugiej strony nie wiadomo, czy bylibyśmy w stanie sami znaleźć klienta, który zapłaciłby oczekiwaną przez nas cenę.

Jak zarabiać na podnajmie nieruchomości?

Właściciel lokalu może się zdecydować na podnajem mieszkania z różnych względów, choćby z powodu wspomnianego już braku czasu. Jeśli mamy odpowiednią wiedzę, to taka działalność może stać się dla nas dodatkowym źródłem dochodu. Tylko co zrobić, żeby w ogóle możliwe było zarabianie w ten sposób? Na pewno warto szukać mieszkań, które nie zostały przez właścicieli odpowiednio przygotowane do wynajmu. Zdarza się, że dziedziczymy lokal, który od lat nie był remontowany i natychmiast szukamy zainteresowanego najmem, żeby nie ponosić kosztów utrzymania mieszkania. W takim przypadku musimy się jednak liczyć z niską ceną za wynajem. Tymczasem wystarczy przeprowadzić drobne prace remontowe, żeby możliwe było uzyskanie z tego tytułu dużo większej kwoty.

Jeśli zdecydowaliśmy się na podnajem nieruchomości, która jest w bardzo złym stanie, to czeka nas sporo pracy, ale dzięki temu będziemy mogli zyskać finansowo. Wykreowanie wartości dodanej nie musi wymagać poniesienia bardzo dużych wydatków. Wartość mieszkania możemy zwiększyć na różne sposoby:

• malując ściany,
• odświeżając pomieszczenia,
• przeprowadzając gruntowne sprzątanie,
• wymieniając meble.

Nowe meble nie muszą kosztować krocie. Warto skorzystać z oferty serwisów ogłoszeniowych, w których można znaleźć rozwiązania w bardzo dobrym stanie za grosze albo dostępne nawet całkowicie za darmo. Natomiast przeprowadzenie generalnego remontu opłaca się wyłącznie w przypadku długoterminowej umowy, inaczej inwestycja nam się nie zwróci.

Krótkoterminowy podnajem nieruchomości

Podnajem mieszkania może kojarzyć się głównie z zawieraniem długoterminowych umów, a przecież równie dobrze nieruchomość można podnajmować krótkoterminowo. Oczywiście nie w każdym przypadku będzie to możliwe. Nadają się do tego przede wszystkim nieruchomości, które znajdują się w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie i biznesowo. Z krótkoterminowego najmu korzystają głównie turyści i firmy, które wysyłają swoich pracowników w delegację, gdyż jest to atrakcyjniejsza cenowo opcja zakwaterowania od hotelu. W przypadku takiej formy podnajmu można uzyskać wyższą stawkę w przeliczeniu za dzień, ale też należy się wówczas liczyć z koniecznością poświęcenia większej ilości czasu na zajęcie się taką działalnością.

Co się bardziej opłaca – podnajem krótkoterminowy czy długoterminowy? Przede wszystkim podnajem krótkookresowy nie będzie mieć zastosowania w przypadku każdej nieruchomości i jest przeznaczony dla tych, którzy są w stanie poświęcić dużo czasu na takie zajęcie. Natomiast pozostali powinni postawić raczej na wynajem długookresowy.

Podnajem nieruchomości a podatek

Skoro podnajem nieruchomości wiąże się z osiągnięciem dochodu, to czy jednocześnie zarabiając na takich zasadach, musimy się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku? Jeśli wynajmujemy od kogoś mieszkanie, które chcemy podnajmować, to jest to jednoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej, zatem powinniśmy zarejestrować firmę i rozliczać się z uzyskanych dochodów. Jak wyliczyć kwotę do opodatkowania? To, ile zapłacimy, zależy przede wszystkim od wybranej przez nas formy opodatkowania. Żeby wyliczyć nasz dochód, należy od przychodu (kwoty uzyskanej od podnajemcy) odjąć koszty (kwotę zapłaconą właścicielowi, opłaty za media, koszty przeprowadzonych remontów).

Ubezpieczenie mieszkania

Lokal, który jest wynajmowany powinien być ubezpieczony, podobnie jak wszystkie inne nieruchomości. Przed wyborem danej oferty, warto zapoznać się z zakresem ochrony ubezpieczeniowej. Jakie są wyłączenia odpowiedzialności? Czy ubezpieczenie mieszkania obejmuje również lokal wynajęty?