Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego w 2025 roku – praktyczny przewodnik
Rodzinny kredyt mieszkaniowy to szansa dla osób, które chciałyby zakupić własną nieruchomość, ale przez brak wkładu własnego nie mają szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Oczywiście, banki nadal żądają wniesienia części wartości kupowanego lokum, ale w tym przypadku wkład pieniężny jest zastępowany gwarancją udzielaną przez BGK (w wysokości nawet 100% wkładu, maksymalnie do 100 tys. zł). Program działa na mocy ustawy z dnia 1 października 2021 roku. Sprawdź aktualne zasady uczestnictwa i wymagania formalne.
Zobacz, czy spełniasz warunki programu i dowiedz się, jak skutecznie ubiegać się o kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – najważniejsze informacje
Możliwość uzyskania kredytu na mieszkanie bez wpłaty początkowej pojawiła się 26 maja 2022 roku. Wtedy to weszły w życie przepisy ustawy z 1 października 2021 roku o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która została następnie przemianowana na ustawę o rodzinnym kredycie mieszkaniowym. Zakładały one, że można było otrzymać gwarancję na część kredytu hipotecznego zaciąganego na:
- zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem;
- budowę domu jednorodzinnego wraz z jego wykończeniem i zakupem działki budowlanej pod budowę domu.
Wymogi programowe były na tyle wysokie, że w 2022 roku skorzystało z niego zaledwie 330 osób. W 2023 roku znowelizowano przepisy i zmieniono nazwę programu „Mieszkanie bez wpłaty własnej” na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Na zakup mieszkania na kredyt bez własnych środków zdecydowało się wówczas niemal 1500 osób (dane za cały rok 2023). W I kw. 2024 roku było to 271 osób. Głównym problemem w upowszechnianiu programu okazały się limity cen za metr kwadratowy.
Zasady i warunki programu rodzinnych kredytów mieszkaniowych z gwarancją BGK
W ramach programu rodzinnych kredytów mieszkaniowych, a wcześniej „Mieszkania bez wkładu własnego”, możesz uzyskać kredyt hipoteczny na zakup lokalu z pełnym finansowaniem lub budowę domu bez udziału własnego.
Musisz przy tym spełniać następujące warunki:
- Nie możesz mieć innego mieszkania – ani Ty jako kredytobiorca, ani członkowie Twojego gospodarstwa domowego.
- Musisz zaciągnąć gwarantowany kredyt mieszkaniowy na okres co najmniej 15 lat.
- Musisz zaciągnąćkredyt na mieszkanie w PLN.
- Nie możesz dokonać darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny w okresie 5 lat przed złożeniem wniosku.
- Nie możesz przekroczyć ustawowego limitu ceny za 1 m2 mieszkania kupowanego z rynku pierwotnego lub wtórnego.
- Na 36 miesięcy przed złożeniem wniosku o rodzinny kredyt mieszkaniowy nie mogłeś być stroną innego kredytu mieszkaniowego w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem domu czy mieszkania.
Warunek braku własności innej nieruchomości mieszkalnej nie będzie Cię dotyczyć, jeśli masz dwoje lub więcej dzieci. W takim przypadku możesz mieć jedno inne mieszkanie i wziąć udział w programie, jeśli lokum nie jest większe niż:
· 50 m2 – w przypadku dwojga dzieci w rodzinie,
· 75 m2 – przy trójce dzieci,
· 90 m2 – przy czwórce dzieci.
Limit powierzchni nie ma znaczenia, jeśli dzieci jest pięcioro lub więcej. Beneficjenci programu finansowania nieruchomości bez wkładu początkowego mogą uzyskać gwarancję z Banku Gospodarstwa Krajowego do wysokości 100% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego wraz z kosztami wykończenia.
Warunek dotyczący nieposiadania prawa własności lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jest spełniony, jeśli przysługuje Tobie, lub osobie z Twojego gospodarstwa, prawo do nie więcej niż jednego lokalu lub domu:
· w udziale nie wyższym niż 50% odziedziczonego mieszkania, jeśli nie mieszkasz w nim od co najmniej 12 miesięcy lub
· wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego wydanej w związku z katastrofą budowlaną lub skutkami działania żywiołów lub co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Nie dostaniesz kredytu bez wkładu, jeśli Twoim celem jest wynajmowanie mieszkania. Instytucje zarządzające programem mogą to zweryfikować, np. jeśli płacisz podatek od wynajmu nieruchomości. Koszty takiej inwestycji musisz ponieść na własną rękę i mieć wkład na zakup lokalu. Później pozostaje Ci czerpać z niego zyski. Dla własnego dobra wykup ubezpieczenie mieszkania na wynajem.
Limity mieszkaniowe i kryteria powierzchni przy udzielaniu kredytu bez wkładu własnego
Na stronie BGK publikowane są zestawienia limitów ceny lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej. Zależą one od rynku – pierwotnego lub wtórnego – czy lokalizacji nieruchomości (województwo, miasto wojewódzkie czy gminy przylegającej do miasta).
Cena zakupu mieszkania w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni nie może przy tym przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej oraz współczynnika:
- 1,4-krotność wskaźnika – w przypadku nowych mieszkań z rynku pierwotnego, od deweloperów,
- 1,3-krotność wskaźnika – w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.
Kto może skorzystać z programu "Mieszkanie bez wkładu własnego"?
Program kredytów hipotecznych bez oszczędności kierowany jest do osób posiadających odpowiednio wysoką zdolność kredytową, czyli dochody umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie niemających oszczędności na wymagany wkład własny lub dysponujących niewielką kwotą na ten cel.
Jako singiel również masz prawo wziąć udział w programie i uzyskać gwarancję z BGK na wymagany wkład własny.
W programie udział biorą samotni rodzice, małżeństwa bezdzietne, rodziny i właśnie single. Kredytobiorcą zostaniesz, jeśli prowadzisz gospodarstwo domowe:
· na terenie Rzeczypospolitej Polskiej lub
· poza RP, ale masz polskie obywatelstwo lub prowadzisz gospodarstwo wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, a kredyt ma być udzielony wspólnie z nią.
Podstawy prawne i gwarancje BGK dla kredytów hipotecznych na mieszkanie bez wkładu własnego
Aktualnie kredyty na mieszkanie bez wkładu własnego są udzielane na mocy przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2022 roku o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych. Wykorzystywane są uregulowania z ustawy z dnia 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Wysokość gwarancji i prowizji BGK przy kredycie na mieszkanie bez wkładu
Łączna wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego kredytobiorcy nie może przekroczyć 200 tys. zł oraz kwoty stanowiącej 20 lub 30% całkowitej kwoty wydatków, na które zaciągany jest kredyt. Natomiast maksymalna kwota gwarancji wynosi 100 tys. zł. Za jej udzielenie BGK pobiera jednorazową prowizję w wysokości 1% kwoty gwarancji, maksymalnie 1 tys. zł.
Proces zakupu mieszkania bez wkładu własnego do kredytu hipotecznego
Znajdź mieszkanie, które spełnia warunki programu (ma odpowiednią cenę za metr kwadratowy). Następnie rozpocznij gromadzenie wszystkich dokumentów, które dołączysz do wniosku kredytowego. Z możliwości zakupu mieszkania bez wkładu własnego skorzystasz w wielu bankach komercyjnych w Polsce, które podpisały z BGK umowę o współpracę.
Przygotowanie dokumentacji – jak dostać kredyt?
W celu uzyskania kredytu bez wkładu własnego w wybranym banku powinieneś wypełnić wniosek kredytowy. Dołączasz do niego:
dokumenty dochodowe – najczęściej zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanych dochodów;
dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości;
dokumenty tożsamości;
wymagane oświadczenia do uczestnictwa w programie.
Weryfikacja zdolności kredytowej – czego banki wymagają od kredytobiorców?
Po złożeniu wniosku wraz z wymaganymi dokumentami dochodowymi bank wyliczy Twoją zdolność kredytową. To zdolność do spłaty zobowiązania wraz z odsetkami i innymi opłatami. Jeśli będzie zbyt niska względem wnioskowanej kwoty zobowiązania, bank odmówi Ci sfinansowania mieszkania.
Krok po kroku – od wniosku do kupna mieszkania na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Pierwszym krokiem jest wybór banku. Następnie musisz zgromadzić niezbędną dokumentację i zrealizować następujące formalności:
- Przygotuj wniosek o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego – na formularzu bankowym.
- Złóż niezbędne oświadczenia o spełnianiu warunków określonych w ustawie.
- Złóż wniosek wraz z załącznikami do banku, który przystąpił do programu, na mocy umowy z BGK.
- Poczekaj na weryfikację zdolności kredytowej i historii kredytowania w BIK.
- Otrzymaj decyzję kredytową.
- Podpisz umowę o kredyt i uzyskaj gwarancję z BGK.
- Poczekaj na uruchomienie kredytu.
Oferty banków uczestniczących w programie
Zgodnie z listą ze strony BGK, aktualizowaną na bieżąco, wśród banków uczestniczących w programie rodzinnych kredytów mieszkaniowych są:
Dodatkowo Bank Spółdzielczy w Brodnicy zawiesił udzielanie takich kredytów od 2 września 2024 roku. Podobnie postąpił od 1 marca 2024 roku BPS SA.
Aktualne warunki kredytowania – jak dostać kredyt bez wkładu własnego w 2025 roku?
Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony:
- Bez wkładu własnego.
- Z wkładem własnym nie wyższym niż 200 tys. zł oraz nieprzekraczającym:
- o 20% całkowitej kwoty kredytowanych wydatków, dla kredytów o zmiennej stopie procentowej,
- o 30% całkowitej kwoty kredytowanych wydatków, dla kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej (przez co najmniej 5 lat). - Bez ograniczeń dotyczących wysokości wkładu własnego, gdy jest nim jedynie:
- o działka niezabudowana lub
- o łączna kwota środków pieniężnych i wypłaconej Premii Mieszkaniowej, przy czym suma wysokości wkładu własnego i kredytu na mieszkanie nie mogą przekroczyć 1 mln zł.
Porównanie marż i oprocentowania w poszczególnych bankach
W poniższej tabeli znajdziesz aktualne oferty banków, które przystąpiły do programu rodzinnych kredytów mieszkaniowych:
| Bank | Prowizja | Oprocentowanie | RRSO |
|---|---|---|---|
| Alior Bank | Ustalana indywidualnie, nie więcej niż 5% | Zmienne z okresowo stałą stopą procentową w wysokości 7,103%, a później 7,90% | 8,57% |
| Pekao SA | 0% | Zmienne, 8,34% | 8,73% |
| PKO BP | Od 0% | Zmienne – suma WIBOR 6M+marża lub stałe – stała stopa bazowa +marża (7,04%) | 9,14% |
| Santander Bank Polska | Do 3% | Od 8,27% z oprocentowaniem okresowo stałym na 5 lat i od 9,14 dla oprocentowania zmiennego | Od 8,07% lub 10,35% |
System spłaty rodzinnej
Uczestnicząc w programie "Mieszkanie bez wkładu własnego", masz szansę na uzyskanie spłaty rodzinnej swojego kredytu mieszkaniowego. Zarezerwowana jest ona dla osób, których gospodarstwo domowe powiększy się w okresie spłaty kredytu o drugie albo kolejne dziecko. Spłata rodzinna wynosi:
- 20 tys. zł – przy drugim dziecku,
- 60 tys. zł – przy trzecim i kolejnym dziecku.
Dzięki uzyskaniu takiej dodatkowej kwoty środków szybciej będziesz mógł spłacić swój kredyt.
