Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny – niezbędne do wykonania formalności przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Przekształcenie budynku, czyli zmiana sposobu użytkowania obiektu

Zmiana przeznaczenia budynku dokonywana jest na podstawie przepisów ustawy Prawo Budowlane. Art. 71 zawiera definicję zmiany sposobu użytkowania. Zgodnie z zapisami ustawy to:

• Podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układ obciążeń.
• Podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Jeśli więc dochodzi do przekształcenia, np. firmowej nieruchomości lokalowej czy budynku gospodarczego na lokal mieszkalny, to z pewnością zmianie ulegają obciążenia nieruchomości czy też jej przeznaczenie. Z tego względu należy dokonać modyfikacji sposobu użytkowania obiektu. Biorąc pod uwagę, ile kosztuje zbudowanie domu, o wiele taniej będzie przekształcić, np. dawny obiekt gospodarczy na potrzeby mieszkaniowe. To także niższe wydatki niż wynosi koszt budowy domu drewnianego czy betonowego.

Jak dokonać przekształcenia budynku? Formalności związane ze zmianą sposobu użytkowania budynku

Przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części prawo nakazuje dokonanie zgłoszenia takich prac organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu powinieneś określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego czy też jego części.

Do zgłoszenia dołącz:

• opis i rysunek wraz ze wskazaniem usytuowania obiektu budowlanego względem granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich działkach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zaplanowano zmianę sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, który zawiera rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, łącznie z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie lub kopia zaświadczenia organu władzy w jednostce samorządu terytorialnego, czyli wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o wydaniu warunków zabudowy lub kopię decyzji, jeśli nie ma MPZP.

Niezbędne może być także dołączenie odpowiednich ekspertyz technicznych, pozwoleń, uzgodnień czy opinii, jeśli wymagają tego odrębne ustawy.

Zgłoszenie przekształcenia budynku składa się w formie tradycyjnej lub za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Fizyczne dokumenty możesz zanieść do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu.

Kiedy dokonać zgłoszenia zmiany przeznaczenia nieruchomości?

Jeżeli zamierzasz dokonać zmiany sposobu użytkowania lokalu, wcześniej złóż wniosek. Prace adaptacyjne mogą nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji państwowej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Nazywane jest to tzw. milczącą zgodą. Musisz zrealizować wspominaną zmianę nie później niż w ciągu 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Jesteś w stanie przyspieszyć termin dokonania przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny, jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej z urzędu, przed upływem 30-dniowego terminu, wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Ile kosztuje przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny?

Z uwagi na to, że istnieją dość wysokie standardy budowlane, które musi spełniać obiekt gospodarczy przekształcany na mieszkalny, koszty procedury mogą być wysokie. Zależą one od skali wykonanych prac. Szacuje się je na kwoty od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Kiedy niemożliwe jest mieszkanie w budynku gospodarczym?

Nie w każdej sytuacji możesz zmienić przeznaczenie budynku gospodarczego na mieszkanie jako takie. Nie będzie to możliwe, jeśli zamierzona zmiana sposobu:

• wymaga wykonania robót budowlanych, w przypadku których konieczne staje się uzyskanie pozwolenia na budowę,
• narusza ustalenia obowiązującego MPZP lub innych aktów prawa miejscowego czy też decyzji o warunkach zabudowy,
• może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenia stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich,
• wymaga wykonania robót budowlanych z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.

Jakie są kary za mieszkanie w budynku gospodarczym bez pozwolenia?

W niektórych sytuacjach przekształcenie budynku gospodarczego na dom będzie wymagało pozwolenia na budowę. Stanie się tak w przypadku konieczności zmiany powierzchni czy kubatury budynku.

Jeżeli etapu zgłoszenia procedury zmiany sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego zostanie pominięty, trzeba liczyć się z konsekwencjami prawnymi. Najpierw organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu użytkowania obiektu lub jego części. Jednocześnie nałoży na właściciela obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów pozwalających na zmianę sposobu użytkowania.

Po upływie bezskutecznie tego terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego może w drodze postanowienia ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej.

Jeśli zmienisz budynek gospodarczy w mieszkalny, ale nie dokonasz zgłoszenia urzędowego, wykonane przez Ciebie prace mogą zostać uznane za „samowolę budowlaną”. To może zakończyć się nałożeniem na Ciebie kary grzywny lub nakazania Ci rozbiórki obiektu. Największą karą może być pozbawienie wolności do lat 2, jak wskazano w art. 90 Prawa budowlanego.