Przeniesienie własności nieruchomości – akt notarialny i podatek

TYTUŁ PRAWNY DO NIERUCHOMOŚCI – DEFINICJA, RODZAJE

Na gruncie polskiego prawa wyróżnia się kilka tytułów prawnych do nieruchomości. Należą do nich:

• prawo własności,
• prawo użytkowania wieczystego,
• użytkowanie,
• dzierżawa
• najem.

Prawa własności zostały uregulowane w art. 140 Kodeksu cywilnego. Posiadanie takiego tytułu daje właścicielowi możliwość swobodnego zarządzania mieszkaniem. Jest on również wpisany w księdze wieczystej, założonej dla danej nieruchomości. Drugim rodzajem prawa własności jest użytkowanie wieczyste. Jego specyfika została wyjaśniona w art. 232 Kodeksu cywilnego. Ten rodzaj własności można scharakteryzować jako formę pośrednią między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkownik wieczysty może zarządzać nieruchomością w granicach określonych w ustawie. W prawie polskim nieruchomości, które stanowią własność gmin, mogą zostać oddane w użytkowanie wieczyste nawet na 99 lat zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym. Nadanie takiego prawa wymaga podpisania aktu notarialnego. Użytkownik wieczysty pokrywa opłatę roczną, której wysokość jest ustalana za pomocą stawki procentowej od ceny nieruchomości wynikającej z wyceny rzeczoznawcy.

Trzeci rodzaj prawa własności to użytkowanie. Tę formę zalicza się do kategorii ograniczonych praw rzeczowych. W świetle art. 252 Kodeksu cywilnego użytkownik ma prawo używać danej nieruchomości oraz uzyskiwać z tego tytułu korzyści. Taka forma prawa własności może być ustanowiona na określony czas lub mieć charakter bezterminowy. Dzierżawą określa się z kolei umowę, w ramach której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać nieruchomość innej osobie (fizycznej lub prawnej) do używania i pobierania z niej pożytków. Z kolei dzierżawca jest zobowiązany do opłacania czynszu na rzecz wydzierżawiającego. W przeciwieństwie do użytkownika dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy w użytkowanie osobie trzeciej, bez zgody wydzierżawiającego.

Ostatnią z form jest najem. Przypomina swoją specyfiką dzierżawę, z tym jednak, że najemca nie może pobierać pożytków z przedmiotu najmu. Zarówno w przypadku użytkowania, dzierżawy, jak i najmu prawa związane z własnością nieruchomości są mocno ograniczone. Dysponowanie nieruchomością nie może przekraczać postanowień przewidzianych w umowie.

PRAWO WŁASNOŚCI DO MIESZKANIA- JAK UZYSKAĆ PRAWO WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI?

Właścicielem domu lub mieszkania możesz stać się na kilka sposobów. Wśród nich warto wymienić:

• nabycie nieruchomości poprzez zakup,
• przekazanie nieruchomości w formie darowizny lub spadku,
• przejęcie mieszkania przez zasiedzenie.

Powyższe formy łączą się z odmienną procedurą nabycia własności. Jeśli kupujesz mieszkanie, konieczne jest podpisanie umowy przeniesienia własności. Jeżeli zaś nieruchomość przejmujesz poprzez zasiedzenie mieszkania własnościowego lub dziedziczenie, potrzebne Ci będzie odpowiednie postanowienie sądu. Z kolei w przypadku darowizny, aktem własności mieszkania lub domu będzie stosowna umowa podpisana u notariusza.

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI – KIEDY I JAK NASTĘPUJE

Jeśli kupujesz dom lub mieszkanie, jego właścicielem stajesz się już w momencie podpisania umowy sprzedaży. Taka umowa potwierdza prawo własności, lecz by była prawnie skuteczna, musi być podpisana u notariusza. Akt własności mieszkania (lub domu) ma dość ogólny wzór: należy wskazać w nim strony umowy, jej przedmiot, a także stan prawny lokalu.

Warto dodać, że akt notarialny nie wymaga uprawomocnienia, więc przeniesienie własności następuje od razu. Na jego podstawie możesz dokonywać innych czynności związanych z nieruchomością, np. przepisać liczniki czy podpisać polisę ubezpieczenia mieszkania. Po podpisaniu umowy sprzedaży najdalej w ciągu kilku tygodni powinien pojawić się nowy zapis w księdze wieczystej. Potwierdza on własność nieruchomości. Nieco inaczej odbywa się przeniesienie własności, jeśli kupujesz je od dewelopera.

UMOWA PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI – CZYM JEST I CO ZAWIERA?

Z koniecznością przeniesienia prawa własności do nieruchomości możesz spotkać się wtedy, gdy kupujesz mieszkanie, np. od dewelopera. Jeśli decydujesz się na zakup na rynku pierwotnym, pierwszym dokumentem, jaki będziesz musiał podpisać u notariusza, jest umowa deweloperska. Wskazuje konkretne mieszkanie, które jest jej przedmiotem, a także określa obowiązki dewelopera i kupującego. Znajdują się w niej postanowienia dotyczące terminu płatności, ceny mieszkania, a także daty oddania nieruchomości nabywcy. Stanowi również umowę zobowiązującą dewelopera do przeniesienia własności.

Dopiero po odbiorze technicznym mieszkania możliwe jest przeniesienie prawa własności. Taką nieruchomość należy najpierw wyodrębnić, a następnie przenieść prawo własności. Obie te czynności odbywają się w ramach umowy przeniesienia własności. Dopiero po jej podpisaniu może zostać założona księga wieczysta, a nabywca nieruchomości zostanie do niej dopisany jako właściciel mieszkania. Nabycie prawa własności mieszkania w tej formie, podobnie jak w przypadku umowy deweloperskiej, wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Koszt sporządzenia przez notariusza aktu własności nieruchomości zależy od wielu czynników, lecz niewątpliwie cena mieszkania odgrywa tu znaczącą rolę.

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI A PODATEK

Z przeniesieniem prawa własności wiąże się konieczność odprowadzenia podatku, zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego. Pierwszym z podatków jest ten opłacany z tytułu czynności cywilnoprawnych. Opodatkowaniu w tej formie podlegają umowy sprzedaży oraz darowizny. W przypadku tych pierwszych, podatek od czynności cywilnoprawnych płaci kupujący, zaś przy umowie darowizny, obdarowany. Jeśli przeniesienie własności następuje w drodze dziedziczenia, to obowiązek podatkowy ciąży na spadkobiercy. Warto zauważyć, że opłacenie PCC w przypadku darowizny lub dziedziczenia nie zawsze jest konieczne. W prawie polskim przewidziano liczne zwolnienia dla członków najbliższej rodziny.

Sprzedający powinien z kolei liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Taka sytuacja może mieć miejsce wtedy, gdy sprzedający zbywa nieruchomość, którą nabył w okresie 5 lat poprzedzających sprzedaż. Stawka podatku PIT wynosi w tym przypadku 19% od dochodu.