Rentowność nieruchomości – jak ją obliczyć? Jaka jest rentowność najmu mieszkań w Polsce?

Rentowność inwestycji w nieruchomości

Zarabianie na wynajmie nieruchomości może być dobrym pomysłem na uzyskanie stałego i pewnego źródła dochodów. To także świetny sposób na ochronę zaoszczędzonego kapitału przed skutkami inflacji. Opłacalność inwestycji w nieruchomości jest jednak zależna od wielu czynników m.in. kosztów zakupu i amortyzacji. Trzeba pamiętać, że taka decyzja wiąże się nie tylko z zyskami, ale także kosztami (finansowymi, czasowymi i emocjonalnymi).

Osoby, decydujące się na kupno mieszkania pod wynajem, liczą na łatwy i wysoki zarobek. Jaki zysk można obecnie osiągnąć? Rynek najmu ulega okresowym wahaniom. Okazuje się, że stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość, po uwzględnieniu amortyzacji, kształtuje się na poziomie około 4,75% netto rocznie, jak wskazał raport Expandera i Rentier.io z I kw. 2024 roku. Taka stawka możliwa jest do uzyskania przy wynajmie mieszkania przez pełne 12 miesięcy w roku i jego zakupie bez udziału kredytu.

W przypadku nieruchomości znajdujących się w dogodnych lokalizacjach rentowność może wynosić ok. 4-5% rocznie. Dlatego zastanów się, czy tego oczekujesz. W pierwszej kolejności ustal wartość nieruchomości i dowiedz się, w jaki sposób możesz sfinansować jej zakup, aby móc później zarabiać.

Jak obliczyć wartość nieruchomości – kalkulator online czy profesjonalna wycena u rzeczoznawcy?

Gdy chcesz obliczyć wartość mieszkania, kalkulator wydaje się narzędziem, po które powinieneś sięgnąć w pierwszej kolejności. Przed rozpoczęciem wyliczeń ustal, ile kosztuje wynajem mieszkania w preferowanej lokalizacji. Na tej podstawie określisz potencjalne zyski. Możesz też skorzystać ze wsparcia rzeczoznawcy majątkowego. Taka usługa jest wybierana zwłaszcza przez osoby, które ubiegają się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania (niezależnie od tego, czy ma ono być przeznaczone do użytku własnego, czy pod inwestycję). Wycena musi być wówczas dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o takie przesłanki jak:

• lokalizacja,
• standard wykończenia,
• wyposażenie.

W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych -PCC. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego poniesiemy natomiast koszt podatku VAT, którego wartość jest wliczona w cenę zakupu.

Uwaga!

Jeśli nabyłeś nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą niewykluczone, że możesz odliczyć VAT z tego tytułu. Musisz spełnić jedynie określone w ustawie o VAT warunki:

• Nieruchomość przeznaczona jest do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
• Otrzymałeś od sprzedającego fakturę dotyczącą nabycia nieruchomości, zawierającą VAT.
• Powstał obowiązek podatkowy po stronie sprzedającego, będący skutkiem zawarcia umowy przeniesienia własności lub wpłacenia przez nabywcę zaliczki tytułem nabycia nieruchomości.

Jeśli nabywany lokal przeznaczony jest na realizację czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, możesz odliczyć go – zarówno będąc przedsiębiorcą, jak i osobą fizyczną. Wniosek o zwrot do urzędu skarbowego składasz w ciągu 3 miesięcy od zakupu nieruchomości. Aby dowiedzieć się, jaka kwota może zostać zwrócona na Twoje konto, skorzystaj z kalkulatora zwrotu VAT – tego typu narzędzia są dostępne w internecie.

Jak obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomości?

Do obliczenia rentowności nieruchomości potrzebne są informacje na temat łącznych kosztów związanych z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem oraz szacunkowego rocznego przychodu. Należy pamiętać, aby podczas szacowania rentowności uwzględnić wszystkie dochody i koszty miesięczne oraz roczne m.in.:

• stawkę czynszu,
• koszty podatku,
• wszelkie koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem (m.in. opłaty notarialne czy prowizję dla pośrednika nieruchomości),
• koszty remontu, umeblowania i wyposażenia,
• koszty ubezpieczenia nieruchomości,
• opłaty administracyjne,
• opłaty za wodę, gaz i prąd.

Jak obliczyć ROI z wynajmu mieszkania?

ROI (Return On Investment) to stopa zwrotu netto z zainwestowanego kapitału. To dobra metoda do oceny rentowności, gdy inwestycja w całości finansowana jest Twoim kapitałem, czyli np. wynajmowane mieszkanie zostało zakupione za gotówkę.

Jakie ROI z wynajmu mieszkania? Rentowność oblicza się według następującego wzoru:

ROI = zysk operacyjny opodatkowany / całkowite nakłady inwestycyjne x 100%

Zysk operacyjny to kwota, którą zarobi właściciel po odjęciu podatków i wszelkich opłat związanych z utrzymaniem mieszkania na wynajem.

Sprawdź to!

Im wyższy wynik ROI, tym wyższa rentowność wynajmu lub innej inwestycji. Przykładowo, dla mieszkania kupionego za 250 000 zł, którego remont i umeblowanie kosztowały 50 000 zł, a zysk wynosi 2 000 zł miesięcznie, wskaźnik ROI w skali roku będzie wynosił [(2 000 zł x 12 miesięcy) / (250 000 zł + 50 000 zł)] x 100 = 8%.

Jak obliczyć ROE?

Rentowność nieruchomości obliczymy też za pomocą wskaźnika ROE (Return On Equity), który oznacza zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Wskaźnik ten bardzo często mylony jest z ROI, a służy do wyliczenia zupełnie innej wartości. Należy z niego skorzystać, gdy mieszkanie na wynajem finansowane jest kredytem. Stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego.

Wzór, za pomocą którego oblicza się ROE, to:

ROE = zysk netto / nakłady finansowane kapitałem własnym x 100%

Jak widać, obliczanie wskaźnika ROE wygląda podobnie jak w przypadku ROI, z tą różnicą że zysk netto (roczny przychód z najmu) dzieli się przez zainwestowane środki, czyli wysokość wkładu własnego. Zysk netto to pieniądze, jakie otrzymasz z wynajmu mieszkania, po odjęciu wszelkich opłat, włącznie z comiesięcznymi ratami kredytu.

Rentowność wynajmu mieszkań - inne metody kalkulacji

Do bardziej zaawansowanych i wyjątkowo precyzyjnych metod obliczania rentowności nieruchomości należą takie wskaźniki jak:

• IRR (Internal Rate of Return) – wewnętrzna stopa zwrotu,
• CAGR (Compound Annual Growth Rate) – skumulowany roczny wskaźnik wzrostu.

Oba uwzględniają przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie. IRR stosuje się przy planowaniu inwestycji, a CAGR wykorzystywany jest najczęściej do rozliczania takich inwestycji, przy których znane są rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów.

Amortyzacja - czy warto ją uwzględniać przy obliczaniu rentowności najmu?

Amortyzacja określana jest mianem wirtualnego kosztu – można ją uwzględnić przy obliczaniu rentowności nieruchomości, ale nie jest to obowiązkowe. To koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych, w tym przypadku mieszkania i jego wyposażenia. Roczna stawka amortyzacji jest stała i zależy od rodzaju wynajmowanego mieszkania:

stawka podstawowa dla budynków i lokali mieszkalnych (dotyczy przede wszystkim nieruchomości nowych) – 1,5% rocznie;
stawka w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu oraz dla budynków i lokali niemieszkalnych – 2,5% rocznie;
stawka indywidualna dla mieszkań z rynku wtórnego, które przed nabyciem użytkowane były przez co najmniej 60 miesięcy – do 10% rocznie.

W rezultacie wygląda to tak, że wynajmowane mieszkanie co roku traci na wartości, chociaż w rzeczywistości ten spadek może być dużo mniejszy niż ustalona odgórnie stawka amortyzacji.

Uwaga!

Raz ustalona stawka amortyzacji nie podlega późniejszej zmianie.

Zyski z wynajmu mieszkania a kwestia ubezpieczenia nieruchomości

Wynajem nieruchomości generuje zyski, ale również wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów. Te ostatnie wynikają, np. z wykonywanych remontów, zakupu mebli i sprzętów czy korzystania z usług pośrednika w celu znalezienia odpowiedniego najemcy.

Innym kosztem, który warto (a niekiedy trzeba) ponosić każdego roku, jest ubezpieczenie mieszkania lub domu. Dzięki wykupieniu stosownej polisy chronimy nasz majątek przed skutkami zdarzeń losowych, takich jak: pożar, zalanie, przepięcie elektryczne czy dewastacja. Niektóre pakiety przewidują również wypłacenie odszkodowania w przypadku kradzieży z włamaniem, rabunku czy powodzi. Ubezpieczenie nieruchomości może dotyczyć następujących elementów:

• konstrukcji obiektu budowlanego (murów domu lub mieszkania oraz przynależnych pomieszczeń gospodarczych czy garażowych);
• wyposażenia obiektu budowlanego (elementów stałych i mienia ruchomego);
• ubezpieczenia OC właściciela obiektu budowlanego (dotyczy szkód wyrządzonych osobom trzecim, np. szkód wodno-kanalizacyjnych);
• ubezpieczenia OC najemcy obiektu budowlanego;
• ubezpieczenia Assistance (pomoc po szkodzie, np. pokrycie kosztów transportu oraz miejsca tymczasowego pobytu).

Czy wiesz, że…?

Możliwe jest wykupienie polisy uwzględniającej dowolnie wybrane przypadki lub polisy All Risk, która obejmuje wszelkie możliwe zdarzenia losowe. Możesz także rozszerzyć zakres ochrony na inne obiekty znajdujące się w Twoim posiadaniu, np. altanę na działce czy domek letniskowy. Koszty ubezpieczenia zazwyczaj nie są wysokie, jednak warto je uwzględnić przy obliczaniu rentowności wynajmu mieszkania i jego zakupu.