Rodzaje nieruchomości w prawie polskim – jakie są?
Pojęcie nieruchomości w prawie polskim zostało uregulowane m.in. na mocy art. 46 §1 Kodeksu Cywilnego. Podano w nim definicję, zgodnie z którą nieruchomość stanowi część powierzchni ziemskiej, będącej odrębnym przedmiotem własności. Do nieruchomości, oprócz gruntów, zalicza się także budynki trwale z tym gruntem związane, a także części takich budynków, o ile jednak stanowią odrębny przedmiot własności. Czym charakteryzują się poszczególne rodzaje nieruchomości? W jaki inny sposób można je jeszcze klasyfikować? Jakie są części składowe nieruchomości?
PODSTAWOWE RODZAJE NIERUCHOMOŚCI - NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA, BUDYNKOWA I LOKALOWA
Definicja nieruchomości z Kodeksu cywilnego jest następująca:
"Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".
Zgodnie z przytoczoną definicją nieruchomości dzieli się na:
- grunty,
- budynki,
- lokale.
Najczęściej określa się, że nieruchomość gruntowa to pewien obszar ziemski o wyznaczonych granicach, który jest czyjąś własnością. Własność ta dotyczy nie tylko samego gruntu, lecz także przestrzeni znajdującej się nad nim, jak i pod nim. Zasada prawna superficies solo cedit wskazuje również, że to, co położone jest na powierzchni gruntu, zalicza się do nieruchomości gruntowej. Mowa tu w szczególności o budynkach, drzewach czy urządzeniach, które są trwale związane z gruntem. Od tej reguły stosuje się jednak pewne wyjątki.
Nieruchomość budynkowa to nic innego jak obiekt, który ma innego właściciela niż grunt, na którym się znajduje. Do takiej sytuacji może dojść wówczas, gdy właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa lub gmina, natomiast budynek należy do użytkownika wieczystego tego gruntu. Odrębną kategorią jest nieruchomość lokalowa, której definicja wskazuje, że jest częścią budynku posiadającą innego właściciela niż sam budynek. Nieruchomość mieszkaniowa, by była samodzielnym lokalem, powinna być wydzielona z reszty obiektu trwałymi ścianami, zaś jej powierzchnia powinna być przeznaczona do zamieszkania. Ponieważ nieruchomość lokalowa nie może istnieć bez gruntu ani budynku, w którym się znajduje, właściciel mieszkania posiada udziały w tych dwóch rodzajach nieruchomości.
POZOSTAŁE RODZAJE NIERUCHOMOŚCI
Kodeks cywilny pozwala wyróżnić jeszcze nieruchomości rolne. W świetle art. 461 KC tego rodzaju nieruchomości mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej, np. produkcji roślinnej, hodowli zwierząt i ryb, a także ogrodnictwa czy sadownictwa. Często można się spotkać z jeszcze innymi rodzajami nieruchomości. Należą do nich np.:
- nieruchomości komercyjne, handlowe lub przemysłowe,
- nieruchomości gospodarcze,
- nieruchomości leśne,
- nieruchomości zabudowane lub niezabudowane,
- nieruchomości zadrzewione.
PRAWO WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI
Osobną kwestią są prawa własności do nieruchomości. W świetle przepisów nieruchomość jest traktowana jak rzecz, a zatem może stać się przedmiotem czyjejś własności. Do problematyki tej odniesiono się w art. 140 KC, zgodnie z którym właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania z niej oraz pobierania z niej pożytków i innych dochodów. Działania te nie mogą jednak przekraczać granic prawa oraz naruszać zasad współżycia społecznego.
Prawo własności do nieruchomości gruntowej jest rodzajem prawa rzeczowego. Na jego mocy właściciel może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią. Tym samym ma prawo do jej używania (również w celach gospodarczych), wynajęcia lub wydzierżawienia, a także wyzbycia się prawa własności (np. w wyniku jego przeniesienia na inną osobę). Swobodę właściciela w zarządzaniu nieruchomością ograniczają w szczególności przepisy prawa, zasady współżycia społecznego, a także społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.
Innym rodzajem prawa własności do nieruchomości jest tzw. użytkowanie wieczyste. Osoba mająca takie prawo może korzystać z danej nieruchomości, lecz formalnie nie jest jej właścicielem. Podstawowa różnica między prawem własności a użytkowaniem wieczystym była widoczna do niedawna w przypadku nieruchomości budynkowych. Nowelizacja ustawy z 2018 r. pozwoliła na automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Jej postanowienia dotyczą jednak tylko nieruchomości gruntowych zabudowanych na cele mieszkalne, czyli takich, jakie mają właściciele i służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W przypadku nieruchomości niezabudowanych prawa użytkownika wieczystego do dysponowania gruntem są ograniczone. Może co prawda nim zarządzać, np. podpisać umowę o ubezpieczenie nieruchomości, ale nie może swobodnie sprzedać działki.
Problematyka prawa własności do lokali została z kolei uregulowana na mocy Ustawy o własności lokali. W myśl jej przepisów odrębna własność może dotyczyć samodzielnego lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu. Właściciel wyodrębnionego lokalu posiada także tzw. udział w nieruchomości wspólnej. Tę część wspólną mogą stanowić np. klatki schodowe, instalacje przyłączeniowe, a także ogrodzenia. Warto dodać, że niekiedy wyróżnia się także inne prawa własności związane z nieruchomością, takie jak np.: użytkowanie, służebność, hipoteka, a także najem i dzierżawa. Mają one jednak charakter ograniczony.
Podsumowując, do nieruchomości należy zaliczyć przede wszystkim grunty (zarówno niezabudowane, jak i zabudowane), a także budynki i lokale, o ile jednak stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, wraz z pomieszczeniami, które są do nich przynależne. Lokal nie jest odrębnym budynkiem, ale miejscem wyodrębnionym trwałymi ścianami w obrębie budynku. Ta definicja jest jednak niepełna, gdyż do nieruchomości zalicza się również prawa związane z jej własnością.
