Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym - najważniejsze informacje
Nawet jeśli mieszkanie ma obciążoną hipotekę, nie stanowi to bezwzględnej przeszkody ku temu, by je sprzedać. Zależność finansowa wobec banku nie powinna być tu istotna.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym - co z tą hipoteką?
Najważniejszą kwestią związaną ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym jest samo zabezpieczenie, czyli hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej.
Zgodnie z ustawą Księgi wieczyste i hipoteka, jej istotą jest obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia zabezpieczonej w ten sposób, oznaczonej wierzytelności z nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czyją jest lub stała się własnością. Ma przy tym pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Innymi słowy, bank, który udziela kredytu hipotecznego, żąda podstawowego zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki na swoją rzecz do księgi wieczystej nieruchomości. Takie obciążenie jest ujawniane więc w KW mieszkania, a osoba kupująca je może się o tym w prosty sposób dowiedzieć. Nie oznacza to jednak, że nie ma możliwości zakupu takiego lokum.
Aktualny stan rynku nieruchomości i statystyki 2025
Badanie z listopada 2024 roku wykonane na panelu Ariadna i cytowane przez Polską Agencję Prasową, wskazuje, że co piąta osoba w wieku 35-44 lat jest obciążona kredytem hipotecznym. Co ciekawe, w 2023 roku banki i SKOK-i ustaliły wspólnie rekord w liczbie udzielonych zobowiązań tego typu w historii. BIK podał, że przyznały one kredytów hipotecznych na kwotę 63,9 mld zł. Czyli o 40% więcej niż w 2022 roku. W 2025 roku z kolei z uwagi na wyższy poziom inflacji, dość wysokie stopy procentowe i malejącą zdolność kredytową Polaków najpewniej nie będzie kolejnego rekordu w tym zakresie. Na rynku jest więc potencjalnie wiele lokali z hipoteką.
Wymagane dokumenty i zgody banku na spłatę kredytu hipotecznego przed terminem
Właścicielem nieruchomości kupionej z udziałem kredytu hipotecznego pozostaje kredytobiorca. Ma więc prawo do swobodnego dysponowania nią, w tym także do jej sprzedaży.
Jednak z uwagi na fakt, że w dziale IV KW nieruchomości widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny, należy poinformować go o planowanej transakcji sprzedaży mieszkania. Kupujący również powinien o tym wiedzieć.
Przy sprzedaży mieszkania na kredyt hipoteczny, w pierwszej kolejności z uzyskanych środków sprzedający musi spłacić zobowiązanie wobec banku. Dochodzi do przedterminowej spłaty.
Art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego wskazuje, że jako konsument masz prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie z bankiem.
Kredytodawca nie może przy tym uzależniać przyjęcia spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie od udzielenia konsumentowi informacji o kosztach spłaty całości lub części zobowiązania przedterminowo.
Proces sprzedaży mieszkania z hipoteką krok po kroku
Mieszkanie z hipoteką możesz sprzedać i szybciej spłacić swoje zobowiązanie kredytowe. Zobacz, jak to zrobić?
Etap przygotowawczy - co sprawdzić?
Po pierwsze przy chęci sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką skieruj swoje kroki do banku kredytującego i poproś o:
- Informacje o aktualnej kwocie pozostałej do spłaty – bank może wydać Ci zaświadczenie, które będziesz mógł okazać potencjalnemu nabywcy nieruchomości.
- Informację o dodatkowych kosztach związanych ze wcześniejszą spłatą kredytu.
- Wystawienie promesy – to dokument, w którym bank zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki w momencie spłaty zadłużenia. Najczęściej promesa ważna jest przez 30 dni.
Jak szukać kupca na mieszkanie z kredytem?
Przy chęci sprzedaży mieszkania z kredytem musisz znaleźć kupca – samodzielnie lub z pośrednikiem. Agent zajmie się znalezieniem nabywcy i wszelkimi formalnościami związanymi ze sprzedażą mieszkania, ale za odpowiednią prowizją.
Już w ogłoszeniu możesz zaznaczyć, że mieszkanie jest obciążone hipoteką.
Finalizacja transakcji i dokumenty
W zależności od tego, czy kupujący mieszkanie z kredytem planuje kupić je za gotówkę czy również z udziałem kredytu bankowego, formalności wyglądają nieco inaczej. Przy transakcji należy:
- Uzyskać z banku zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia i wspominaną promesę.
- Spisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości (przygotowaną samodzielnie lub u notariusza).
- Sfinalizować transakcję w oznaczonym w umowie przedwstępnej terminie w kancelarii notarialnej – przeniesienie własności nieruchomości wymusza zachowanie formy aktu notarialnego.
- Po uregulowaniu zobowiązania przez kupującego lub bank, w którym korzysta on z kredytu, musisz jeszcze udać się do swojego banku po dokument, na podstawie którego kupca nieruchomości będzie mógł wnioskować o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o ustanowieniu hipoteki na rzecz poprzedniego banku.
Koszty i opłaty przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką
Z perspektywy sprzedającego mieszkanie z kredytem taka operacja pociągnie za sobą pewne dodatkowe koszty, m.in. prowizje do banku za przedterminową spłatę czy opłaty sądowe i notarialne. Sprawdź, jakie?
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu
Zgodnie z art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym bank, w którym spłacasz przedterminowo kredyt hipoteczny w związku ze sprzedażą nieruchomości, może zażądać od Ciebie pewnej rekompensaty. Sprawdź jej wysokość w tabeli:
| Rodzaj kredytu | Sytuacja | Wysokość prowizji |
| Kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową | Spłata całości lub części kredytu w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy | Nie większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty i nie większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu |
| Kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową | Przedterminowa spłata całości lub części kredytu po upływie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy | Brak rekompensaty |
| Kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową | Mniej niż rok do spłaty kredytu zgodnie z umową pierwotną | Nie większa niż odsetki, jakie przypadałyby za okres do zakończenia umowy |
| Kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą oprocentowania | Spłata przedterminowa całości lub części kredytu w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej | Nie wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą |
Niekoniecznie musisz spłacać przedterminowo kredyt hipoteczny przy sprzedaży mieszkania. Możesz zdecydować się na jego przeniesienie na inną nieruchomość.
Przeniesienie kredytu na inne mieszkanie (tzw. zmiana zabezpieczenia) wymaga zgody banku. Polega na zwolnieniu hipoteki z aktualnej nieruchomości i ustanowieniu takiego zabezpieczenia na nowym mieszkaniu. Proces wymaga wyceny tego nowego lokalu, podpisania aneksu do umowy kredytowej oraz poniesienia kosztów związanych ze zmianą zabezpieczenia i wpisem do księgi wieczystej.
Opłaty notarialne i sądowe 2025
Fakt, że umowa kupna-sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego, powoduje, że musisz skorzystać z usług notariusza. Jego wynagrodzeniem jest taksa notarialna, która zgodnie z prawem wynosi przy sprzedaży nieruchomości:
| Wartość sprzedawanej nieruchomości | Wysokość taksy notarialnej |
| Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł |
Zazwyczaj koszty notarialne pokrywa kupujący lub dzieli je po połowie ze sprzedającym.
Dodatkowym obciążeniem jest podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Płaci go kupujący przy zawieraniu umowy u notariusza.
Jeśli kupujący nabywa swoje pierwsze mieszkanie, może skorzystać ze zwolnienia z PCC.
Podatki i inne obciążenia
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat od jego nabycia będziesz musiał ponieść dodatkowy koszt podatkowy. Twoim obowiązkiem będzie uiszczenie podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży według stawki 19%.
Możesz go uniknąć, jeśli środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 kolejnych lat. Czasem warto wynająć mieszkanie i poczekać ze sprzedażą nieruchomości. Co prawda ponosisz wówczas koszt podatku od wynajmu mieszkania i ewentualnie składki na ubezpieczenie mieszkania na wynajem, ale może być to bardziej opłacalne.
Przykłady sytuacji związanej ze sprzedażą mieszkania z kredytem
Pan Marek planował przeprowadzkę do większego mieszkania, by odpowiadało ono potrzebom powiększającej się rodziny. Jego obecne M2 było obciążone kredytem hipotecznym na kwotę 120 tys. zł. Ekspert bankowy doradził, by przeniósł kredyt na mieszkanie na nową nieruchomość, by uniknąć opłat za wcześniejszą spłatę w wysokości 3% pozostałej kwoty zobowiązania (3600 zł).
Pan Tomasz musiał pilnie sprzedać mieszkanie z kredytem ze względu na przeprowadzkę do innego miasta. Udało mu się znaleźć kupca, który gotówkowo zapłacił za lokal. Z pieniędzy tych w pierwszej kolejności pan Tomasz spłacił bank. Nie musiał pokrywać prowizji, ponieważ był to kredyt z oprocentowaniem zmiennym, który spłacał już od 5 lat.
