Definicja stanu surowego zamkniętego
Stanu surowy zamknięty to etap budowy domu, który występuje po etapie zerowym oraz etapie surowym otwartym. Oznacza, że wszystkie prace konstrukcyjne, w tym fundamenty, ściany nośne, stropy czy więźba dachowa wraz z pokryciem są ukończone. Są także zamontowane okna i drzwi zewnętrzne. Budynek w stanie surowym zamkniętym jest zabezpieczony przed szkodliwym wpływem czynników atmosferycznych. Dalsze prace wykończeniowe będą w nim realizowane niezależnie od warunków pogodowych.
Porównanie etapów budowy domu - co obejmują?
Etap stanu surowego zamkniętego różni się od stanu surowego otwartego, czy zerowego i etapu prowadzenia prac wykończeniowych i montażowych. Zobacz w tabeli, na czym polegają te różnice.
| Stan zerowy | Stan surowy otwarty | Stan surowy zamknięty | Prace wykończeniowe i montażowe |
| Ogrodzenie działki. | Postawienie ścian konstrukcyjnych – zewnętrznych i wewnętrznych. | Wykonanie instalacji, ścian wewnętrznych, stolarki okiennej. | Montaż grzejników, pieców, kominków. Wykończenie łazienki i kuchni. Położenie gładzi gipsowej, tynków, malowanie ścian i sufitów. |
| Wykonanie prac geodezyjnych prowadzących do wytyczenia obrysu budynku. | Wykonanie stropów, betonowych schodów, więźby dachowej, komina i ocieplenia dachu. Obróbki blacharskie, wykonanie orynnowania domu. | Osadzenie drzwi. | Montaż podłóg. |
| Wytyczenie przebiegu sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. | Osadzenie okien dachowych. | Położenie tynków wewnętrznych. | Wykończenie piwnicy i poddasza. |
| Wyrównanie nawierzchni działki. | Ułożenie pokrycia dachowego. | Montaż oświetlenia i gniazdek elektrycznych. | |
| Wykonanie wykopu pod fundamenty. | Montaż bramy garażowej czy podtynkowych rolet zewnętrznych. | Elewacja. | |
| Przygotowanie fundamentów. |
Niektórzy wyróżniają jeszcze etap przygotowania formalnego do budowy domu, który rozpoczyna się w momencie kupna działki. Obejmuje wszystkie czynności prowadzące do zgromadzenia pełnej dokumentacji niezbędnej do realizacji inwestycji, m.in. zakupienie projektu, zgłoszenie budowy czy pozyskanie pozwolenia na budowę oraz uzyskanie wszelkich ekspertyz.
Wprowadzone w ostatnich latach w prawie budowlanym liczne zmiany sprawiły, że zdecydowana większość budynków mieszkalnych mających maksymalnie 2 kondygnacje realizowana jest na zgłoszenie, bez kłopotliwego pozyskiwania pozwolenia.
Proces realizacji domu w stanie surowym zamkniętym
Realizacja SSZ to wszystkie prace polegające na rzeczywistym „zamknięciu” budynku. Przygotowane na etapie surowym otwartym otwory okienne i drzwiowe zewnętrzne muszą być wyposażone odpowiednio w okna i drzwi. Dach musi mieć pokrycie, a wewnątrz należy wykonać wszystkie instalacje. To także czas na sprawdzenie poprawności i bezpieczeństwa ich działania.
Wykończenie stanu surowego zamkniętego obejmuje wykonanie wszystkich instalacji wewnętrznych, w tym elektrycznej, grzewczej i wodno-kanalizacyjnej, jak i ocieplenia ścian i dachu, tynkowania, wykonania podłóg oraz sufitów. Na tym etapie realizowane są też prace związane z wykończeniem ścian wewnętrznych i montażem elementów wykończeniowych.
Koszty i finansowanie budynku w stanie surowym zamkniętym
Budowa domu w stanie surowym zamkniętym obejmować może większość kosztów inwestycji. Wydatki te uzależnione są od:
- powierzchni obiektu,
- wybranej technologii budowy,
- zastosowanych materiałów.
Nie bez znaczenia pozostaje lokalizacja budynku oraz koszty robocizny, jakie obowiązują w danym regionie.
Koszt stanu surowego zamkniętego to wszystkie wydatki związane z wykonaniem fundamentów, ścian, stropów, dachu wraz z pokryciem, montażem okien i drzwi zewnętrznych. Uśrednione stawki z 2024 roku wskazują, że koszt budowy domu do etapu surowego zamkniętego wynosi od 2 do 4 tys. zł za 1 mkw. To nawet do 60% całkowitych kosztów inwestycji.
Dlatego, jeśli budujesz dom o powierzchni 120 mkw. to koszt stanu surowego zamkniętego, będzie wynosił od 240 tys. zł do 480 tys. zł. Kwoty te obejmują łączną opłatę za robociznę i zakup materiałów.
Kontrola jakości
Celem kontroli jakości robót na etapie surowym zamkniętym jest sprawdzenie funkcjonowania instalacji i jakości poszczególnych, już gotowych elementów budynku. Wykonawca lub wyznaczony przez niego kierownik budowy przeprowadza pomiary i badania materiałów oraz samych robót. Wyniki powinny być zgodne z wymaganiami zawartymi w dokumentacji projektowej i specyfikacją techniczną.
Elementy składowe SSZ - co obejmuje stan surowy zamknięty?
Wśród elementów stanu surowego zamkniętego wymienić należy:
- Fundamenty i konstrukcja budynku – ławy fundamentowe, ściany fundamentowe, ściany konstrukcyjne, strop.
- Dach i pokrycie – przygotowanie więźby dachowej i pokrycia dachowego, wraz z ociepleniem.
- Stolarkę otworową – wstawienie drzwi zewnętrznych i okien.
Stan surowy zamknięty vs stan deweloperski
Stan surowy zamknięty i stan deweloperski różnią się tym, że przy stanie surowym lokatorzy nie mogą się jeszcze wprowadzić do domu, a w stanie deweloperskim zbliżają się ku temu. W SSZ przeprowadzone są już prace nad bryłą budynku, wstawione okna i drzwi oraz zamontowany jest dach czy instalacje. Przy stanie deweloperskim przygotowane są ściany do malowania i wykonane posadzki.
Przy rozbudowie domu jednorodzinnego nie będziemy mieć już do czynienia ze stanem surowym - otwartym czy zamkniętym. Pojawia się on wyłącznie w przypadku realizacji od podstaw.
Harmonogram prac
Wykonanie stanu surowego zamkniętego trwa od 4 do 7 tygodni, przy czym:
- montaż stolarki okiennej i drzwiowej zajmuje 1-2 tygodnie;
- wznoszenie ścianek działowych – 1-2 tygodnie;
- położenie instalacji – do 2 tygodni;
- położenie pokrycia dachowego – do 1 tygodnia.
Technologie budowlane
Dom może być wykonany z wykorzystaniem różnych technologii i mają one wpływ na harmonogram budowy stanu surowego zamkniętego, jak i jego koszty. Wśród nich wyróżnia się:
- Technologię murowaną – z wykorzystaniem cegieł, bloczków, pustaków łączonych na zaprawy. Wykonuje się ściany jedno, dwu lub trójwarstwowe. Czas budowy to nawet 1 rok.
- Dom szkieletowy – nazywany kanadyjskim, pozwala na skrócenie okresu budowy do max. 4 miesięcy. Buduje się szkielet z drewna, w zasadzie z gotowych, prefabrykowanych elementów. Obiekt jest mniej trwały, ma też mniejszą pojemność cieplną – szybciej można go nagrzać, ale i szybciej oddaje ciepło.
- Dom z bali – wymagający wykorzystania do konstrukcji bali drewnianych o odpowiedniej wilgotności i grubości. Postawienie takiego obiektu zajmuje 2 miesiące.
- Technologię modułową – ze szkieletem drewnianym, z użyciem gotowych prefabrykatów z betonu lub keramzytu. Dom budowany jest nawet w 3 tygodnie.
- Budowę z pustaków styropianowych wypełnionych betonem – charakteryzuje się prostotą montażu, wysokim stopniem izolacyjności termicznej. W ten sposób wznosi się domy energooszczędne i pasywne. Budowa trwa 2-4 miesiące.
Jakie wybrać materiały na budowę domu?
Obrana metoda budowy determinuje, jakie materiały musisz wybrać do jej realizacji. Czy będą to cegły, bloczki betonowe, czy styropianowe, a może prefabrykaty i drewniane bale. Związane jest to także z poniesieniem określonych kosztów. Szacuje się, że budowa domu murowanego kosztuje od 4 do 5 tys. zł za 1 mkw., domu z prefabrykatów około 5 tys. zł, domu szkieletowego – od 2,8 do 4,8 tys. zł. Obiekt z bali można wznieść kosztem od 3 do 4 tys. zł za 1 mkw. Ceny dotyczą stanu deweloperskiego.
Typowe błędy przy wykonywaniu SSZ
Zatrudnienie nisko wykwalifikowanych robotników, wybór tanich i niskiej jakości materiałów, czy nieprawidłowe osadzenie drzwi i okien w przygotowanych otworach to typowe błędy przy wykonywaniu etapu SSZ.
Odbiór techniczny
Końcowym etapem budowy domu jest zgłoszenie jej do nadzoru budowlanego. Odbiór jest konieczny do wprowadzenia się.
Jeśli w terminie do 21 dni od zgłoszenia, nadzór nie zgłosi sprzeciwu, uznaje się, że dom jest odebrany.
