Ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego – ile kosztuje, na co zwracać uwagę przy wyborze ubezpieczenia kredytu hipotecznego?

PODSTAWOWE ZABEZPIECZENIE KREDYTU HIPOTECZNEGO - HIPOTEKA NA RZECZ BANKU

Specyfika kredytów hipotecznych wskazuje, że są to zobowiązania, w których podstawową formą zabezpieczenia ryzyka jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe, które zdefiniowane zostało w przepisach ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Art. 65 tej ustawy stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, m.in. z udzielenia kredytu, można dokonać obciążenia nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, bez względu na to, czyją staje się ona własnością. Jednocześnie hipoteka nadaje wierzycielowi prawo pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W przypadku kredytu hipotecznego ustanawiana jest na rzecz banku hipoteka w księdze wieczystej nieruchomości. Wyróżnia się cztery rodzaje hipoteki:

• Przymusową – hipoteka obciążająca nieruchomość wbrew woli właściciela, stosowana np. gdy wierzytelność stwierdzona jest tytułem wykonawczym na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu.
• Kaucyjną – obecnie nie jest ona stosowana przy zabezpieczaniu wierzytelności, ale kiedyś ustanawiano ją, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można było precyzyjnie określić wartości wierzytelności. Określała ona górną granicę kwoty zobowiązania, jaka mogła być wynikiem zawieranej umowy cywilnoprawnej.
• Odwróconą – taka hipoteka polega na tym, że bank lub instytucja finansowa uiszcza klientowi świadczenie, ale jednocześnie uzyskuje prawo do lokalu mieszkalnego po jego śmierci.
• Umowną – hipoteka ustanawiana jest jako zabezpieczenie dla banku przy zaciąganiu kredytu, a właściciel nieruchomości za pośrednictwem tego rodzaju hipoteki oświadcza, że uzyskał od kredytodawcy pieniądze z przeznaczeniem na nabycie danej nieruchomości i że dokona spłaty zobowiązania w terminie ustalonym w umowie.

Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego dla banku będzie prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Zobowiązanie można zabezpieczyć na kilku nieruchomościach jednocześnie, które niekoniecznie należą do kredytobiorcy. Hipoteka pozwala bankowi na obniżenie ryzyka ponoszonego w związku z udzielaniem zobowiązania klientowi. Umożliwia ona dochodzenie praw do nieruchomości, jeśli doszłoby do zaniechania spłaty rat w przyszłości.

Oprócz hipoteki banki mogą wymagać od kredytobiorców hipotecznych zastosowania dodatkowych zabezpieczeń spłaty. Są to umowy ubezpieczenia kredytu hipotecznego powiązane z hipoteką, nieruchomością, sytuacją życiową klienta czy też  ryzykiem śmierci kredytobiorcy.

UBEZPIECZENIE KREDYTU JAKO ZABEZPIECZENIE JEGO SPŁATY - NA JAKĄ OCHRONĘ MOŻNA LICZYĆ W RAMACH POLISY?

Kredyt hipoteczny z reguły jest wysokim zobowiązaniem. Według danych Biura Informacji Kredytowej w październiku 2023 roku średnia kwota wnioskowanego zobowiązania mieszkaniowego wynosiła rekordowe 410 tys. zł. Dlatego też banki chcą jak najlepiej zabezpieczyć się przed ryzykiem braku spłaty.

Ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego może obejmować kilka rodzajów polis:

• ubezpieczenie pomostowe,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego lub braku wkładu własnego,
• ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego,
• ubezpieczenie od utraty pracy i utraty zdolności do wykonywania pracy,
• ubezpieczenie nieruchomości (ubezpieczenie mieszkania czy ubezpieczenie domu).

Co daje ubezpieczenie kredytu? Otóż zmniejsza ryzyko banku skłonnego do udzielenia kredytu hipotecznego klientowi, który może nie mieć wysokiej zdolności kredytowej albo brakuje mu wymaganego 20 proc. wkładu własnego. Instytucje wymagają cesji z polis, które zabezpieczają spłatę zobowiązania. 

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE – CO TO JEST? ILE KOSZTUJE TAKIE UBEZPIECZENIE?

Zanim właściwe zabezpieczenie, jakim jest hipoteka, zostanie ustanowione na nieruchomości kupowanej na kredyt z banku, stosowane jest przejściowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. Składki na taką polisę płacone są do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Ubezpieczenie pomostowe ma charakter przejściowy i zwykle jest ono obowiązkowe. Okres ochrony obejmuje czas pomiędzy dniem udzielenia kredytu a chwilą, w której założona zostanie hipoteka na daną nieruchomość i zostanie ona wpisana do księgi wieczystej.

Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe? Trudno określić to jednoznacznie, ponieważ każdy bank indywidualnie ustala wysokość składki. Zwykle koszty tego zabezpieczenia wynoszą miesięcznie około 0,07 - 0,1 proc. od całkowitej kwoty zobowiązania.

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU WŁASNEGO - ILE WYNOSI SKŁADKA?

Zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego banki muszą obecnie żądać od klientów ubiegających się o kredyty hipoteczne wniesienia wkładu w wysokości 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Niektóre są jednak skłonne zaakceptować wniosek z 10 proc. wkładem, choć kredytobiorca musi w inny sposób zabezpieczyć brakującą część. Może to zrobić, wykupując stosowne ubezpieczenie przy kredycie hipotecznym – wkładu własnego lub ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Należy liczyć się z tym, że to kosztowna polisa. Ile wynosi składka w takim przypadku? Banki albo podwyższają wówczas marżę kredytową do momentu, kiedy stosunek salda zadłużenia do wartości zabezpieczenia osiągnie określony pułap, albo pobierają jednorazową składkę w wysokości 3–5 proc. wartości brakującego wkładu.

Jest jeszcze inna opcja na zakup mieszkania na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Wystarczy spełnić warunki uczestniczenia w rządowym programie Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych. Wkład własny jest tam zastępowany gwarancją z Banku Gospodarstwa Krajowego.

UBEZPIECZENIE KREDYTU HIPOTECZNEGO OD ŚMIERCI KREDYTOBIORCY - UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE PRZY KREDYCIE

Śmierć kredytobiorcy jest ryzykiem dla banku udzielającego kredytu hipotecznego, które można zniwelować dzięki wykupieniu przez klienta stosownego ubezpieczenia na życie.

Zwykle takie ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale jest za to korzystne dla klienta. Jego zawarcie pozwoli też na negocjowanie lepszych warunków umowy.

Działa ono tak, że w przypadku śmierci kredytobiorcy w okresie spłaty zobowiązania to ubezpieczyciel bierze na siebie obowiązek pokrycia pozostałej części kwoty do spłaty, do górnej granicy swojej odpowiedzialności odszkodowawczej wyznaczonej przez sumę gwarancyjną. W zależności od konstrukcji polisy, inna może być suma ubezpieczenia wypłacana np. przy naturalnej śmierci kredytobiorcy czy też śmierci w wyniku nieszczęśliwego wypadku. 

Ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego na życie, na wypadek śmierci kredytobiorcy? To zależy, jak wysoka suma jest ustalona dla polisy. Zaleca się, aby była ustalona w takiej samej wysokości, na jaką zaciągany jest kredyt hipoteczny. Zakres ochrony również ma znaczenie przy ustalaniu składki. Powinien on dotyczyć poważnego zachorowania, pobytu w szpitalu czy śmierci kredytobiorcy. Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego od śmierci kredytobiorcy może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych miesięcznie.

KREDYT HIPOTECZNY A UBEZPIECZENIE OD UTRATY PRACY - ZAKRES OCHRONY

Przy wyliczaniu zdolności kredytowej klienta na etapie wydawania decyzji o udzieleniu zobowiązania finansowego bank bierze pod uwagę bieżące dochody klienta. Jednak w okresie spłaty może się zdarzyć, że kredytobiorca straci pracę i tym samym źródło swoich podstawowych dochodów pozwalających na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych do banku zgodnie z harmonogramem. Na taki wypadek można się zabezpieczyć, wykupując ubezpieczenie od utraty pracy czy zdolności do jej wykonywania (ubezpieczenie od niezdolności do pracy).

Co to jest za ubezpieczenie kredytu? Nieobowiązkowe, dobrowolne, które podobnie jak ubezpieczenie na życie pozwala na wynegocjowanie z bankiem preferencyjnych warunków. Ochroną objęte jest tutaj ryzyko utraty pracy i źródła utrzymania przez kredytobiorcę. Jeśli takie zdarzenie rzeczywiście będzie miało miejsce, ubezpieczyciel zacznie spłacać kredyt hipoteczny w imieniu klienta. W Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia może znaleźć się zapis, jak dług

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU - ILE KOSZTUJE UBEZPIECZENIE?

Ubezpieczenie nieruchomości to najczęściej obowiązkowa polisa wymagana przez banki jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Instytucje akceptują przy tym podstawowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Wymagana jest też cesja umowy na bank. Jeśli więc w okresie kredytowania mieszkanie np. spaliło się w wyniku pożaru, wówczas odszkodowanie z polisy pokryje całość lub część kredytu hipotecznego pozostałego do spłaty. Ubezpieczenie nieruchomości jest przy tym jedną z najtańszych polis wymaganych do kredytu hipotecznego. Składka roczna wynosi najczęściej 200–300 zł, w zależności od wartości ubezpieczanego mieszkania i wysokości kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenia kredytu hipotecznego stanowią dodatkowy koszt ponoszony przez kredytobiorcę przy zaciąganiu takiego zobowiązania, ale pozwalają na wynegocjowanie lepszych warunków i zabezpieczenie interesów kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. Polisa na życie do kredytu hipotecznego czy ubezpieczenie nieruchomości do umowy kredytu hipotecznego są dodatkowym zabezpieczeniem spłaty długu - kredytu czy pożyczki.