Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – czym jest, jak działa?

Niski wkład własny – czyli jaki?

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wymagany wkład własny wynosi zazwyczaj 20%. Oznacza to, że przy zakupie mieszkania za 400 tys. zł maksymalna możliwa do uzyskania kwota pożyczki od banku to 320 tys. zł (pozostałe 80 tys. pokrywamy z własnej kieszeni). Istnieją jednak wyjątki od tej reguły, kiedy kredytobiorca dysponuje tylko 10% lub 15% wymaganej sumy (w przypadku zakupu nieruchomości za 400 tys. zł, ta kwota wynosiłaby odpowiednio 40 tys. lub 60 tys. złotych). Jeżeli taka okoliczność występuje, bank może wciąż wyrazić zgodę na udzielenie kredytu, mając świadomość podwyższonego ryzyka. Aby zabezpieczyć swoje interesy, zazwyczaj udziela jednak pożyczki na nieco innych warunkach. Częstą praktyką w takich wypadkach jest podniesienie wysokości marży do czasu wyrównania brakujących 5% wkładu własnego przez kredytobiorcę. Innym wymogiem może być wykupienie polisy ubezpieczeniowej z tytułu niskiego wkładu własnego.

Na czym polega ubezpieczenie brakującego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to wymóg stosowany przez większość banków w sytuacji, gdy kredytobiorca nie jest w stanie wpłacić wymaganych 20% wartości kupowanego mieszkania. Minimalna kwota ubezpieczenia jest określana przez bank, dlatego też ostateczny koszt polisy w dużej mierze zależy od tego, gdzie zaciągamy kredyt hipoteczny. 

Składki ubezpieczenia mogą być doliczane do marży lub opłacane osobno. Częstą praktyką jest opłacanie tej należności z góry na kilka lat. Jeżeli po tym czasie wartość zadłużenia wciąż wynosi więcej niż 80% ceny mieszkania, bank pobiera opłatę ponownie. Łatwo zauważyć, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie działa w podobny sposób, jak ubezpieczenie mieszkania. Zabezpiecza interesy banku, a nie kredytobiorcy. Często jednak jedynym sposobem uniknięcia tej opłaty jest zebranie kwoty odpowiadającej 20% wartości kupowanej nieruchomości i wpłacenie jej w chwili zawierania umowy kredytowej.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zwrot kosztów

Jeśli niski wkład własny jest jedyną możliwością, na jaką możemy sobie pozwolić, często decydujemy się na zawarcie umowy kredytowej na mniej korzystnych warunkach. Dokumenty tego typu są konstruowane w różny sposób, a od brzmienia zawartych w nich zapisów może zależeć to, czy bank zatrzyma pobrane od klienta składki. W niektórych sytuacjach możliwe jest uzyskanie zwrotu pieniędzy wpłaconych na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to jednak proces żmudny i długotrwały, który nierzadko wymaga od kredytobiorcy złożenia reklamacji banku. Takie wnioski są często odrzucane i wówczas jedyną możliwością otrzymania zwrotu pieniędzy jest uzyskanie korzystnego wyroku sądu. Pocieszające jest jednak to, że wyroki na korzyść konsumenta zapadają znacznie częściej niż wyroki na korzyść banku. Podstawą pozwu jest zwykle obecność tzw. klauzul abuzywnych w umowie kredytowej. To zapisy, które z prawnego punktu widzenia w rażący sposób naruszają interesy jednej ze stron umowy (w tym wypadku klienta banku). Termin przedawnienia roszczeń z tytułu wadliwej polisy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wynosi w Polsce 10 lat.

Przymus wykupienia polisy ubezpieczeniowej to niejedyna konsekwencja posiadania niskiego wkładu własnego. Decydując się na zawarcie umowy kredytowej na takich zasadach, narażamy się na ryzyko regresu za wypłacone ubezpieczenie niskiego wkładu. Oznacza to, że w chwili, gdy przestaniemy spłacać raty kredytu (a co za tym idzie, również składki ubezpieczeniowe), bank może wystąpić do towarzystwa ubezpieczeniowego z wnioskiem o wypłatę odszkodowania z polisy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Kwota odszkodowania zazwyczaj odpowiada różnicy pomiędzy wpłaconym przez nas wkładem własnym a kwotą wynikającą z wymaganych 20%. Po wypłaceniu pieniędzy bankowi, towarzystwo ubezpieczeniowe występuje do kredytobiorcy o zwrot kwoty ubezpieczenia. Generuje to sytuację, w której konsument, po opłaceniu części składek ubezpieczeniowych, zostaje dodatkowo zobowiązany do uiszczenia całości kwoty ubezpieczenia. Jedynym sposobem, aby odzyskać utracone w ten sposób środki, jest wstąpienie na drogę sądową.

Po nowelizacji rekomendacji U banki i SKOK-i muszą oferować produkty ubezpieczeniowe, w tym ubezpieczenie niskiego wkładu własnego z dużo wyższym poziomem pokrycia, tzw. CPI na poziomie co najmniej 30%. Należy spodziewać się, że będą one droższe, ale i lepsze dla klientów. Zapewniają wyższy poziom bezpieczeństwa, ponieważ ewentualne odszkodowanie wypłacane przez zakład ubezpieczeń także będzie wyższe.

Nowy kredyt bez wkładu własnego

Od 2023 roku w Polsce istnieje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego – w ramach programu Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych. Taki kredyt otrzyma klient chcący kupić mieszkanie czy dom, na pokrycie 100% wartości nieruchomości, jeśli ma odpowiednią zdolność do spłaty tego zobowiązania. Kredytobiorca i członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być przy tym właścicielami innego mieszkania czy nieruchomości mieszkalnej, chyba że w skład gospodarstwa wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku można mieć jedno mieszkanie, ale nie większe niż:

• 50 m2 przy dwójce dzieci,
• 75 m2 przy trójce dzieci,
• 90 m2 przy czwórce dzieci.

Dla rodzin posiadających pięcioro i więcej dzieci nie ma limitu metrażowego. W ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego można też uzyskać tzw. spłatę rodzinną, jeśli w okresie spłaty kredytu Twoje gospodarstwo domowe powiększy się o drugie lub kolejne dziecko. Spłata rodzinna, czyli pieniądze na spłatę kapitału udzielonego kredytu, wynosi 20 tys. przy drugim dziecku i 60 tys. zł przy każdym kolejnym.