Umowa najmu okazjonalnego lokalu – czym się charakteryzuje? Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Podstawą prawną wynajmu mieszkań czy domów jednorodzinnych najemcom może być umowa najmu okazjonalnego. Chroni ona interesy obu stron, tj. właściciela nieruchomości oraz osoby, która ją wynajmuje. Jak wygląda taka umowa? Jakie powinna uwzględniać elementy?
![Kobieta w białej marynarce uściskuje dłoń pary w jasnym mieszkaniu, symbolizując podpisaną umowę najmu okazjonalnego lokalu. Kobieta w białej marynarce uściskuje dłoń pary w jasnym mieszkaniu, symbolizując podpisaną umowę najmu okazjonalnego lokalu.](/files/user_upload/umowa-najmu-okazjonalnego-czym-sie-charakteryzuje.jpg)
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny jest szczególnym rozwiązaniem prawnym, które zostało opracowane przez ustawodawcę z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych na wynajem. Umowa została zdefiniowana w art. 19a ustawy Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. To umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa tego rodzaju jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat, oraz wymaga sporządzenia oświadczenia u notariusza. Kwota za jego sporządzenie nie może wynosić więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Umowa powinna być następnie zgłoszona do urzędu skarbowego. Wynajmujący płaci wówczas podatek od uzyskiwanego z tego tytułu wynagrodzenia.
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wymaga zachowania formy pisemnej. Obejmuje ona następujące załączniki:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie właściciela lokalu, lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zdarza się, że podczas zamieszkiwania w mieszkaniu, wynajmowanym na podstawie umowy najmu okazjonalnego, najemca straci możliwość przeprowadzki do lokalu wskazanego w oświadczeniu po ewentualnym opróżnieniu lokalu wynajmowanego. W takiej sytuacji powinien on w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o takim zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić stosowne oświadczenie.
Najem okazjonalny a kaucja przy zawarciu umowy
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel lokalu mieszkalnego może uzależniać podpisanie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczyć pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu, jakie przysługiwać mogą właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, oraz kosztów egzekucji, jeśli do niej dojdzie. Ustawowo ograniczono wysokość możliwej kaucji zabezpieczającej i może ona wynosić tyle co maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu.
Zasadniczo kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu należności dla właściciela.
Dla własnego bezpieczeństwa właściciel mieszkania powinien je ubezpieczyć w ramach polisy mieszkania na wynajem. Zarówno on, jak i najemca, mogą wykupić również OC w życiu prywatnym.
Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego? Rozwiązanie umowy najmu
Umowa najmu okazjonalnego wygasa z dniem wskazanym w dokumencie. Może ona ulec rozwiązaniu także w wyniku jej wypowiedzenia przez strony, ale dzieje się to po upływie okresu wypowiedzenia takiej umowy. Wtedy najemca musi dobrowolnie opuścić lokal, a jeśli tego nie zrobi, właściciel doręczy mu żądanie opróżnienia lokalu, które powinno być sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Jeśli to nie skłoni najemcy do wyprowadzki, właściciel mieszkania składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Najem okazjonalny może zostać wypowiedziany jedynie wtedy, gdy:
- Lokator pomimo pisemnego upomnienia używa w dalszym ciągu mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Zaniedbuje obowiązki, dopuszczając się do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Wykracza też w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innym mieszkańcom budynku.
- Lokator zwleka z uiszczeniem czynszu lub innych opłat przez co najmniej trzy pełne okresy płatności i pomimo uprzedzenia go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, nie robi tego.
- Bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.
Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu nieruchomości?
Wynajem mieszkań i domów może odbywać się nie tylko z wykorzystaniem omawianej umowy najmu okazjonalnego, ale i zwykłej umowy najmu. Umowa zawierana na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów postrzegana jest jako ta silniejsza, która lepiej chroni interesy właścicieli nieruchomości. Zwykły najem jest regulowany na mocy przepisów Kodeksu cywilnego.
Tradycyjna umowa najmu zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca zobowiązuje się płacić mu umówiony czynsz w formie pieniężnej lub w świadczeniach innego rodzaju. Nie ma wymogu zachowania szczególnej formy zwykłej umowy najmu. Jednak umowa zawarta na dłuższy czas i tak powinna być stwierdzona na piśmie.
Umowa najmu tradycyjnego może dotyczyć każdej rzeczy, nie tylko nieruchomości, jak w przypadku najmu okazjonalnego. Czas jej trwania jest dowolny i nie musi być oznaczony jak przy najmie okazjonalnym, gdzie umowa może trwać do 10 lat. W przypadku zwykłej umowy najmu nie ma obowiązku wskazywania lokalu, do którego może wyprowadzić się najemca. Najem okazjonalny najczęściej pozwala szybciej i skuteczniej żądać opróżnienia zajmowanej nieruchomości przez nieuczciwego lokatora, na co nie pozwala tak łatwo zwykły najem.