Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny jest szczególnym rozwiązaniem prawnym, które zostało opracowane przez ustawodawcę z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych na wynajem. Umowa została zdefiniowana w art. 19a ustawy Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. To umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa tego rodzaju jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat, oraz wymaga sporządzenia oświadczenia u notariusza. Kwota za jego sporządzenie nie może wynosić więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Umowa powinna być następnie zgłoszona do urzędu skarbowego. Wynajmujący płaci wówczas podatek od uzyskiwanego z tego tytułu wynagrodzenia.
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wymaga zachowania formy pisemnej. Obejmuje ona następujące załączniki:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie właściciela lokalu, lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zdarza się, że podczas zamieszkiwania w mieszkaniu, wynajmowanym na podstawie umowy najmu okazjonalnego, najemca straci możliwość przeprowadzki do lokalu wskazanego w oświadczeniu po ewentualnym opróżnieniu lokalu wynajmowanego. W takiej sytuacji powinien on w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o takim zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić stosowne oświadczenie.
Najem okazjonalny a kaucja przy zawarciu umowy
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel lokalu mieszkalnego może uzależniać podpisanie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczyć pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu, jakie przysługiwać mogą właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, oraz kosztów egzekucji, jeśli do niej dojdzie. Ustawowo ograniczono wysokość możliwej kaucji zabezpieczającej i może ona wynosić tyle co maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu.
Zasadniczo kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu należności dla właściciela.
Dla własnego bezpieczeństwa właściciel mieszkania powinien je ubezpieczyć w ramach polisy mieszkania na wynajem. Zarówno on, jak i najemca, mogą wykupić również OC w życiu prywatnym.
Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego? Rozwiązanie umowy najmu
Umowa najmu okazjonalnego wygasa z dniem wskazanym w dokumencie. Może ona ulec rozwiązaniu także w wyniku jej wypowiedzenia przez strony, ale dzieje się to po upływie okresu wypowiedzenia takiej umowy. Wtedy najemca musi dobrowolnie opuścić lokal, a jeśli tego nie zrobi, właściciel doręczy mu żądanie opróżnienia lokalu, które powinno być sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Jeśli to nie skłoni najemcy do wyprowadzki, właściciel mieszkania składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Najem okazjonalny może zostać wypowiedziany jedynie wtedy, gdy:
- Lokator pomimo pisemnego upomnienia używa w dalszym ciągu mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Zaniedbuje obowiązki, dopuszczając się do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Wykracza też w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innym mieszkańcom budynku.
- Lokator zwleka z uiszczeniem czynszu lub innych opłat przez co najmniej trzy pełne okresy płatności i pomimo uprzedzenia go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, nie robi tego.
- Bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.
Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu nieruchomości?
Wynajem mieszkań i domów może odbywać się nie tylko z wykorzystaniem omawianej umowy najmu okazjonalnego, ale i zwykłej umowy najmu. Umowa zawierana na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów postrzegana jest jako ta silniejsza, która lepiej chroni interesy właścicieli nieruchomości. Zwykły najem jest regulowany na mocy przepisów Kodeksu cywilnego.
Tradycyjna umowa najmu zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca zobowiązuje się płacić mu umówiony czynsz w formie pieniężnej lub w świadczeniach innego rodzaju. Nie ma wymogu zachowania szczególnej formy zwykłej umowy najmu. Jednak umowa zawarta na dłuższy czas i tak powinna być stwierdzona na piśmie.
Umowa najmu tradycyjnego może dotyczyć każdej rzeczy, nie tylko nieruchomości, jak w przypadku najmu okazjonalnego. Czas jej trwania jest dowolny i nie musi być oznaczony jak przy najmie okazjonalnym, gdzie umowa może trwać do 10 lat. W przypadku zwykłej umowy najmu nie ma obowiązku wskazywania lokalu, do którego może wyprowadzić się najemca. Najem okazjonalny najczęściej pozwala szybciej i skuteczniej żądać opróżnienia zajmowanej nieruchomości przez nieuczciwego lokatora, na co nie pozwala tak łatwo zwykły najem.
