Użytkowanie wieczyste a własność – co się zmieniło w prawie własności nieruchomości?

Użytkowanie wieczyste a własność gruntu – różnice przy własności budynków i gruntów lub innych nieruchomości

Własność jest rodzajem prawa rzeczowego do nieruchomości. Na jego mocy właściciel może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią w granicach obowiązującego prawa. To najszerszy z tytułów prawnych do nieruchomości, zapewniający właścicielowi dużą swobodę, która jest ograniczona przepisami ustawy, zasadami współżycia społecznego, a także społeczno–gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Inaczej wygląda prawo użytkowania wieczystego gruntu zwane również dzierżawą wieczystą. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest tu Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. gmina. Z kolei zabudowania na tej nieruchomości (budynki) mogą mieć innego właściciela, którym jest użytkownik wieczysty gruntu.

Jak wynika z powyższego, własność gruntu i własność budynku nie były ze sobą tożsame. Analizując różnice, warto dodać, że własność wieczysta, a także dziedziczenie użytkowania wieczystego, mają charakter terminowy. Prawo własności jest zdecydowanie szersze od użytkowania wieczystego. Na jego mocy właściciel może sprzedać, oddać, przepisać na inną osobę, obciążyć hipoteką czy podpisać polisę ubezpieczenia mieszkania. Przy sprzedaży nieruchomości niezmiennie wymagane jest podpisanie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego.

Zmiany w użytkowaniu wieczystym

W świetle obowiązujących przepisów wszystkie grunty znajdujące się w użytkowaniu wieczystym i zabudowane na cele mieszkaniowe zostały przekształcone we własność. Zmiany dotyczą nieruchomości gruntowych, na których znajdują się:

• jednorodzinne budynki mieszkalne,
• budynki wielorodzinne, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne,
• inne zabudowania umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Uwłaszczenie, czyli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, dotyczy również gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, na których położone są budynki, obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane niezwiązane funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową. Ustawodawca wskazał jednak, że łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne nie może przekraczać 30% ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich budynków, jakie znajdują się na gruncie.

Zabudowa gruntu powinna być jednak zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo wydaną przez odpowiedni organ decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zmiana użytkowania wieczystego na własność odbywa się automatycznie. Aby ująć taką nieruchomość w księdze wieczystej, należy jednak przedstawić odpowiednie zaświadczenie, które potwierdza przekształcenie gruntu we własność.

Uwłaszczenie mieszkania wymagało wcześniej uzyskania zgody pozostałych mieszkańców nieruchomości. Jeśli którykolwiek z nich nie wyrażał zgody na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, sprawa była rozstrzygana najczęściej na drodze sądowej.

Użytkowanie wieczyste gruntu niezabudowanego

Nowe rozwiązania prawne dotyczyły jedynie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Nie objęły jednak tych nieruchomości gruntowych, na których takie budynki nie zostały postawione, oraz na których dopiero trwała budowa. W ich przypadku uwłaszczenie gruntu nastąpi automatycznie, ale dopiero w dniu oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Taki budynek musi jednak pozytywnie przejść nadzór budowlany. Chociaż właściciel nie musi już martwić się o to, jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność, to jednak powinien złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu. Jest ono niezbędne do dokonania zmiany w księdze wieczystej.

Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego na własność

Jeśli grunt należał do Skarbu Państwa, to zaświadczenie o zmianie prawa użytkowania wieczystego na prawo własności powinien wydać starosta. Z kolei jeśli nie był on własnością Skarbu Państwa, a właścicielem gruntu była gmina, wówczas decyzję w tej sprawie wydaje organ wykonawczy (a zatem odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta). W przypadku nieruchomości należących do powiatu i województwa zaświadczenia wydaje zarząd powiatu lub zarząd województwa. Przewidziane zostały trzy tryby wydawania takich zaświadczeń – z urzędu (nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia), na wniosek właściciela lokalu (w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku) oraz na wniosek właściciela lokalu w trybie pilnym, uzasadnionym koniecznością dokonania innej czynności prawnej (w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku).

Użytkowanie wieczyste a własność – opłata przekształceniowa

Wprowadzone zmiany prawne pociągają za sobą konieczność poniesienia dodatkowego kosztu. Jest nim wykupienie użytkowania wieczystego. W świetle obowiązujących przepisów nowy właściciel gruntu musi ponosić przez 20 lat opłatę na rzecz dotychczasowego właściciela. Jej wysokość odpowiada rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu ustalonej za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji. Inne uregulowania przyjęto w stosunku do przedsiębiorców, którzy wykorzystują przekształconą nieruchomość do celów gospodarczych. Mogą na wniosek zmienić okres ponoszenia opłaty na:

• 99 lat, przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 1%,
• 50 lat przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 2%,
• 33 lata przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 3%,
• okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości, stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli stawka opłaty rocznej wynosi więcej niż 3%.

Przewidziano również opcję wniesienia opłaty jednorazowej. Z tej możliwości mogą skorzystać osoby fizyczne, które są właścicielami jednorodzinnych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, a także spółdzielnie mieszkaniowe. Z tytułu wniesienia opłaty jednorazowej przysługuje bonifikata.

Termin do 31 sierpnia 2024 roku na złożenie wniosku o wykup gruntu z użytkowania wieczystego

W terminie do 31 sierpnia 2024 roku użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych, na których użytkowanie to zostało ustanowione przed końcem 1997 roku, mieli czas na złożenie wniosku o wykup gruntu po korzystnej cenie. Dzięki temu mogli uzyskać pełne prawo własności.

Prawo to przysługiwało zarówno osobom fizycznym, jak i przedsiębiorcom, bez względu na ich formę prawną. Użytkownicy wieczyści, którzy nie zdążyli w wyżej wymienionym terminie złożyć właściwy wniosek, nadal mogą nabyć nieruchomość gruntową oddaną w użytkowanie wieczyste, na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak trzeba liczyć się z tym, że procedury prowadzące do tego są nieco bardziej skomplikowane.