Wartość odtworzeniowa nieruchomości – czym jest wartość odtworzeniowa i czym różni się od wartości rynkowej i rzeczywistej?
Przy ustalaniu ubezpieczenia domu lub mieszkania można posłużyć się różnymi podstawami szacowania wartości - odtworzeniowej, rzeczywistej lub rynkowej. Wyjaśniamy, czym różnią się względem siebie i jak wpływają na konstrukcję ubezpieczenia domu lub mieszkania?
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI – CZYM JEST?
Rynkowa wartość nieruchomości jest jedną z wycen branych pod uwagę przy ustalaniu sumy ubezpieczenia nieruchomości. Wartość rynkowa stanowi cenę, za którą można kupić daną nieruchomość w konkretnym momencie. Ustalana jest na podstawie kosztu metra kwadratowego w danej okolicy.
Uwaga!
Ze względu na zmienność cen rynkowych ustalanie sumy ubezpieczenia na ich podstawie jest ryzykowne. Ceny te w różnych okresach mogą być zupełnie inne, dlatego może dojść do niedoubezpieczenia – ustalona suma w polisie będzie zbyt niska względem aktualnej wartości mieszkania. Ta wartość może wzrastać dzięki przeprowadzonym remontom. Przed przyjęciem rynkowej wyceny warto się upewnić, że jest ona adekwatna do kosztów poniesionych np. na jej wyposażenie i remont.
CZYM JEST WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości to wycena kosztów jej doprowadzenia do stanu sprzed szkody, czyli nowego, ale nie ulepszonego, zgodnie z zasadą, że na odszkodowaniu nie można się wzbogacić. Jak obliczyć wartość odtworzeniową? Obliczenia składają się przede wszystkim ze zsumowania kosztów remontów lub ustalenia wydatku na przywrócenie mienia do stanu sprzed zdarzenia.
W JAKIM CELU OKREŚLA SIĘ WARTOŚĆ ODTWORZENIOWĄ MIESZKANIA?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości ma zastosowanie w kilku sytuacjach:
- gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku – które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie mogą być przedmiotem sprzedaży;
- gdy wymagają tego przepisy szczególne, np. regulujące obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych;
- przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.
Wartości odtworzeniowej nieruchomości używa się w przypadku ustalania m.in. sumy ubezpieczenia przymusowego rolników, a także jeżeli chodzi o ubezpieczenie domu jednorodzinnego. Stawka odtworzeniowa odpowiada kosztom przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu sprzed zdarzenia. Obejmuje koszty naprawy, remontu lub całkowitej odbudowy w tym samym miejscu, o identycznej konstrukcji i z zastosowaniem tych samych materiałów.
JAK OKREŚLANA JEST WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI?
Wartość odtworzeniową nieruchomości przy polisach majątkowych określa się przy użyciu różnych technik:
- szczegółowej – koszty odtworzenia ustalany jest na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót,
- elementów scalonych – koszty określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót,
- wskaźnikowej – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona (można ją zastosować tylko w przypadku nieruchomości porównywalnych z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe).
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA A WARTOŚĆ RZECZYWISTA BUDYNKU
Inną podstawą szacowania wartości nieruchomości na rynku ubezpieczeniowym jest wartość rzeczywista. Na czym polega różnica między wartością odtworzeniową nieruchomości a wartością rzeczywistą? Czym się różnią? W przypadku odtworzeniowej (nazywanej też nową) w razie szkody zakład ubezpieczeń wypłaca odszkodowanie, które pozwoli naprawić szkodę całkowicie.
Natomiast wartość rzeczywista (nazywana również wartością amortyzowaną) to nic innego, jak wartość odtworzeniowa nieruchomości pomniejszona o jej faktyczne zużycie. W tej sytuacji otrzymamy od zakładu ubezpieczeń mniejsze odszkodowanie, które prawdopodobnie nie będzie wystarczające do przywrócenia nieruchomości stanu sprzed szkody. Wartość rzeczywistą przy szacowaniu wartości nieruchomości zwykle określa rzeczoznawca majątkowy.
Uwaga!
Jak oblicza się wartość rzeczywistą ubezpieczonego mienia? Przykładowo, jeśli w wyniku nieszczęśliwego wypadku zniszczeniu ulegnie elewacja domu pokrywająca go od wielu lat, ubezpieczyciel przy wypłacie odszkodowanie przy polisie na wartość rzeczywistą weźmie pod uwagę nie tylko koszty naprawy elewacji, ale również to, jak dawno została położona. Wypłaci odszkodowanie pomniejszone o wartość zużycia.
Kwota, którą otrzymamy, będzie odpowiadać odtworzeniu nie nowej, ale kilkuletniej elewacji i zostanie ustalona na podstawie jej wartości w dniu wystąpienia szkody.
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI – RÓŻNE ZASADY
W zależności od tego, jakie elementy nieruchomości zostały uszkodzone, ubezpieczyciele stosują różne formy wyliczania wartości odtworzeniowej. Co to jest wartość odtworzeniowa środka trwałego? W przypadku wyposażenia bierze się pod uwagę koszt naprawy lub zakupu nowych rozwiązań o podobnych parametrach.
Jeśli chodzi o elementy stałe, to istotny jest koszt zakupu nowego rozwiązania, naprawy uszkodzonego lub wytworzenia nowego. Natomiast w przypadku domu znaczenie ma kwota wystarczająca do naprawy budynku lub wybudowania nowego w tym samym miejscu. Ze szczegółowymi zasadami wyceny można zapoznać w OWU. Zwrócić należy na nie uwagę, zanim zawrze się umowę ubezpieczenia.
UBEZPIECZENIE DOMU I UBEZPIECZENIE MIESZKANIA NA WARTOŚĆ ODTWORZENIOWĄ, RZECZYWISTĄ CZY RYNKOWĄ? JAKĄ SUMĘ PRZYJĄĆ?
Decyzja o wyborze wariantu ubezpieczenia, tj., ustalenia sumy ubezpieczenia na wartość odtworzeniową, rzeczywistą lub rynkową, powinna być podyktowana oczekiwaniami dotyczącymi ochrony z polisy.
W naszej ocenie, podczas wyboru ubezpieczenia domu, warto wykupić ochronę na wartość odtworzeniową nieruchomości. Chociaż polisy na wartość odtworzeniową są zazwyczaj droższe, ich niepodważalną zaletą jest to, że w razie wystąpienia szkody, pomagają odtworzyć zniszczone mienie w całości, czyli przywrócić mu pierwotny stan techniczny. Oferują pełniejszą ochronę w razie wystąpienia szkody, co rekompensuje wyższą składkę ubezpieczeniową.
Uwaga!
Wiele towarzystw ogranicza możliwość ubezpieczenia domu wartością odtworzeniową do ściśle określonego wieku lub stopnia zużycia. W innych przypadkach liczy się aktualna cena nieruchomości. Określana jest ona jako wartość rynkowa i rzeczywista dla danego domu czy mieszkania. Tak ubezpieczyciele liczą sumę ubezpieczenia i na takiej podstawie mogą określać odszkodowanie przysługujące z tytułu szkody.
Dobór sumy ubezpieczenia powinien być adekwatny do rzeczywistych kosztów odtworzenia lub naprawy mienia. Ważne jest, aby suma ta była odpowiednia do oczekiwanego zakresu ochrony i do aktualnej wartości mieszkania lub domu.
