Wartość odtworzeniowa nieruchomości – czym jest wartość odtworzeniowa i czym różni się od wartości rynkowej i rzeczywistej?
Przy ustalaniu ubezpieczenia domu lub mieszkania można posłużyć się różnymi podstawami szacowania wartości - odtworzeniowej, rzeczywistej lub rynkowej. Wyjaśniamy, czym różni się ona od wartości rynkowej czy wartości rzeczywistej domu czy mieszkania.
CZYM JEST WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości to wycena kosztów jej doprowadzenia do stanu sprzed szkody, czyli nowego, ale nie ulepszonego, zgodnie z zasadą, że na odszkodowaniu nie można się wzbogacić. Obliczenia składają się przede wszystkim z kosztów remontów lub odtworzenia mienia do stanu sprzed zdarzenia.
W JAKIM CELU OKREŚLA SIĘ WARTOŚĆ ODTWORZENIOWĄ MIESZKANIA?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości ma zastosowanie w kilku sytuacjach:
- gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku – które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie mogą być przedmiotem sprzedaży;
- gdy wymagają tego przepisy szczególne, np. regulujące obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych;
- przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.
Wartości odtworzeniowej nieruchomości używa się w przypadku ustalania m.in. sumy ubezpieczenia przymusowego rolników, a także jeżeli chodzi o ubezpieczenie domu jednorodzinnego. Stawka odtworzeniowa odpowiada kosztom przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu sprzed szkody. Obejmuje koszty naprawy, remontu lub całkowitej odbudowy w tym samym miejscu, o identycznej konstrukcji i z zastosowaniem tych samych materiałów.
JAK OKREŚLANA JEST WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI?
Wartość odtworzeniową nieruchomości przy polisach majątkowych określa się przy użyciu różnych technik:
- szczegółowej – koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót,
- elementów scalonych – koszty określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót,
- wskaźnikowej – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona (można ją zastosować tylko w przypadku nieruchomości porównywalnych z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe).
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA A WARTOŚĆ RZECZYWISTA BUDYNKU
Inną podstawą szacowania wartości nieruchomości na rynku ubezpieczeniowym jest wartość rzeczywista. Na czym polega różnica między wartością odtworzeniową nieruchomości a wartością rzeczywistą? W przypadku odtworzeniowej (nazywanej też nową) w razie szkody zakład ubezpieczeń wypłaca odszkodowanie, które pozwoli naprawić szkodę całkowicie. Wartość rzeczywista (nazywana również wartością amortyzowaną) to nic innego, jak wartość odtworzeniowa nieruchomości pomniejszona o jej faktyczne zużycie. W tej sytuacji otrzymamy od zakładu ubezpieczeń mniejsze odszkodowanie, które prawdopodobnie nie będzie wystarczające na przywrócenie naszej nieruchomości do stanu sprzed szkody. Wartość rzeczywistą przy szacowaniu wartości nieruchomości zwykle określa rzeczoznawca majątkowy.
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI – RÓŻNE ZASADY
W zależności od tego, jakie elementy nieruchomości zostały uszkodzone, ubezpieczyciele stosują różne formy wyliczania wartości odtworzeniowej nieruchomości. W przypadku wyposażenia bierze się pod uwagę koszt naprawy lub zakupu nowych rozwiązań o podobnych parametrach. Jeśli chodzi o elementy stałe, to istotny jest koszt zakupu nowego rozwiązania, naprawy uszkodzonego lub wytworzenia nowego. Natomiast w przypadku domu znaczenie ma kwota wystarczająca na naprawy budynku lub wybudowanie nowego w tym samym miejscu. Ze szczegółowymi zasadami wyceny możesz się zapoznać w OWU. Zwróć na nie uwagę, zanim zawrzesz umowę ubezpieczenia nieruchomości.
UBEZPIECZENIE DOMU NA WARTOŚĆ ODTWORZENIOWĄ
W naszej ocenie, podczas wyboru ubezpieczenia domu, warto wykupić ubezpieczenie na wartość odtworzeniową nieruchomości. Chociaż ubezpieczenia na wartość odtworzeniową są zazwyczaj droższe, ich niepodważalną zaletą jest to, że w razie wystąpienia szkody, pomagają odtworzyć zniszczone mienie w całości, czyli przywrócić mu pierwotny stan techniczny. Warto jednak wiedzieć, że wiele towarzystw ogranicza możliwość ubezpieczenia domu wartością odtworzeniową do ściśle określonego wieku lub stopnia zużycia. W innych przypadkach liczy się aktualna cena nieruchomości. Określana jest ona jako wartość rynkowa i rzeczywista dla danego domu czy mieszkania. Tak ubezpieczyciele liczą sumę gwarancyjną i na takiej podstawie mogą określać odszkodowanie przysługujące ubezpieczonemu przy wystąpieniu szkody.
