Wszystko, co powinieneś wiedzieć o rozbudowie domu – czy potrzebne będzie pozwolenie na budowę czy nadbudowę? Jakich formalności dopełnić przy rozbudowie domu jednorodzinnego?

Na czym polega rozbudowa domu?

Rozbudowa domu polega najczęściej na zwiększeniu powierzchni istniejącego już budynku. Ma to sens, gdy Twoja rodzina powiększyła się, albo do domu wprowadza się senior. To tylko jedne z wielu sytuacji, w których takie prace budowlane są całkowicie uzasadnione. Powiększenie domu może być przeprowadzone w orientacji poziomej lub pionowej.

Rozbudowa w poziomie, inaczej wszerz, będzie możliwa, jeśli masz wystarczająco dużą działkę. Polega ona, np. na dobudowaniu dodatkowego pomieszczenia do już istniejącego budynku z zajęciem części gruntu. Wygospodarujesz w ten sposób dodatkowy pokój. W niektórych przypadkach uzasadnione jest dokupienie części sąsiedniej działki, aby móc zrealizować plany rozbudowy. Przed rozpoczęciem działań podpisz umowę przedwstępną, a dopiero później zastanów się nad projektem powiększania powierzchni budynku.

Jeśli chodzi o pionową rozbudowę domu, to jest ona wskazana, jeśli Twoja działka jest mała, albo nie ma możliwości jej zagospodarowania, aby powstała dodatkowa powierzchnia użytkowa domu. Pionowa rozbudowa polegać może na nadbudowie piętra lub adaptacji poddasza użytkowego.

Budowa, rozbudowa, nadbudowa i remont – jak je odróżnić w przepisach prawa budowlanego?

Podstawą prawną rozbudowy domu będzie ustawa Prawo budowlane. Z art. 3 pkt 6 wynika, że rozbudowa i nadbudowa zaliczane są do inwestycji budowlanych. Budowa polega z kolei na wykonaniu obiektu w określonym miejscu. W efekcie rozbudowy zwiększa się powierzchnia użytkowa domu oraz jego kubatura.

Przepisy Prawa budowlanego definiują pojęcia budowy, przebudowy, rozbudowy, nadbudowy, odbudowy i remontu domu jednorodzinnego.

Rozbudowa domu w świetle obowiązujących przepisów polegać może na dobudowie, czyli rozbudowie w poziomie, albo nadbudowie, czyli rozbudowie w pionie. Efektem tych prac mogą być dobudowanie piętra lub zaadaptowanie przestrzeni strychu na potrzeby mieszkaniowe. W odróżnieniu od nadbudowy przy rozbudowie rośnie powierzchnia zabudowy budynku na działce, a przy nadbudowie zwiększa się jedynie powierzchnia użytkowa domu. Powstają nowe pomieszczenia.

Remont domu obejmuje wykonanie robót w już istniejącym obiekcie, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego (nie zalicza się ich do bieżących prac konserwacyjnych). Remont ten nie prowadzi do zmiany powierzchni użytkowej budynku i jego parametrów, w tym wysokości, szerokości, długości czy kubatury.

Czy potrzebny będzie projekt rozbudowy domu jednorodzinnego? Obowiązujące przepisy w przypadku rozbudowy

Podstawą każdej inwestycji budowlanej jest projekt. Może być:

• architektoniczny,
• konstrukcyjny,
• instalacyjny.

Do tego powinien być wzbogacony o wykaz potrzebnych materiałów i dziennik budowy.

Czy przebudowa domu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę? Formalności przy rozbudowie domu

Rozbudowa domu wymaga dopełnienia kilku formalności w urzędzie. Wiele z nich jest tożsama do tych wymaganych podczas budowy domu. Krok po kroku są one następujące:

• Weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – na tej podstawie można sprawdzić, czy istnieje możliwość dokonania planowanej rozbudowy.
• Zlecenie wykonania ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem badania podłoża gruntowego – taki obowiązek nakładają zapisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
• Zlecenie wykonania projektu rozbudowy domu architektowi z uprawnieniami.
• Dopełnienie formalności związanych ze zgłoszeniem rozbudowy budynku do urzędu, wraz z kompletem dokumentów.

Kiedy wszystkie powyższe formalności zostaną dopełnione, powinieneś jeszcze wyznaczyć kierownika budowy, który zajmie się zarządzaniem pracami polegającymi na rozbudowie. Konieczne będzie zarejestrowanie dziennika budowy oraz złożenie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót – na co najmniej 7 dni wcześniej.

Pozostaje jeszcze kwestia pozwolenia na rozbudowę. Obecnie nie jest już potrzebne przy pracach z zakresu rozbudowy. Od 2015 roku zmieniły się przepisy prawa budowlanego i od tego czasu można już rozbudowywać dom bez pozwolenia na budowę pod warunkiem, że inwestycja nie będzie wykraczać poza granice działki i uwzględni niezbędne odległości od jej granic. Dobudowa domu nieprzekraczająca 35 m2 ponadto nie będzie wymagać ani pozwolenia, ani zgłoszenia urzędowego, o ile na działce znajdują się nie więcej niż dwa obiekty na każde 500 m2 jej powierzchni. W pozostałych przypadkach wystarczy dokonać zgłoszenia rozbudowy.

Rozbudowa domu krok po kroku

Rozbudowa domu powinna być prowadzona według założonego harmonogramu. Przed rozpoczęciem rozbudowy domu warto pamiętać o ubezpieczeniu mienia w budowie, a w tym OC inwestycji. To ostatnie uchroni nas przed skutkami szkód spowodowanych osobom trzecim ( np. sąsiadowi) wskutek prowadzenia prac budowlanych w miejscu ubezpieczenia. Zapewnij sobie na wstępie finansowanie prac – jeśli nie z własnych oszczędności, to kredytu bankowego, np. kredytu na mieszkanie (kredytu hipotecznego), pożyczki hipotecznej czy kredytu gotówkowego.

Następnie musisz dopełnić formalności w urzędzie i dopiero wtedy rozpoczyna się właściwa inwestycja, która może obejmować wykonanie fundamentów i innych prac ziemnych, wzniesienie ścian zewnętrznych, wykonanie stropów czy dachu, a także ścian wewnętrznych wraz z poprowadzeniem wszystkich wymaganych instalacji.

Na koniec pozostaje zawiadomić o zakończeniu prac budowlanych przy rozbudowie domu inspektorat nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia dołączasz:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o zrealizowaniu rozbudowy zgodnie z przyjętym projektem, pozwoleniem i przepisami,
• oświadczenie o doprowadzeniu terenu budowy do porządku,
• protokół sprawdzenia wszystkich nowo wykonanych instalacji,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.

Po uzyskaniu kompletnego zawiadomienia nadzór budowlany ma 21 dni na ewentualne wydanie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, możesz rozpocząć użytkowanie rozbudowanej nieruchomości mieszkalnej.

Rozbudowa i przebudowa nowego domu – kiedy i jak to zrobić?

Najczęściej o rozbudowie czy przebudowie mówi się w kontekście już istniejącego budynku, nawet wieloletniego. Jednak może się zdarzyć, że inwestycja ta dotyczy nowego projektu domu. Zaplanowanie już z góry przebudowy małego budynku jest sposobem na to, aby postawić go niskim kosztem, a w miarę możliwości w przyszłości rozbudować, dopasowując do zmieniających się potrzeb rodziny.

Już na etapie wyboru projektu architektonicznego domu inwestor może pomyśleć o tym, że w przyszłości będzie potrzeba wprowadzenia określonego rodzaju zmian w projekcie. Można od razu uzyskać zgodę autora projektu budowlanego na przyszłe zmiany.