Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – o czym należy pamiętać?

Wypowiedzenie umowy najmu – przy umowie na czas określony

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania zawartej na czas określony może zostać dokonane tylko w przypadku, gdy taka możliwość została zapisana w umowie najmu. Jeśli nie określono w niej terminu oraz warunków wypowiedzenia, najem kończy się po upływie okresu, na jaki został zawarty. Jedyną możliwością wypowiedzenia umowy jest jej zerwanie w trybie natychmiastowym, pod warunkiem, że zostaną spełnione specjalne przesłanki ku takiemu działaniu.

Wypowiedzenie umowy najmu – przy umowie na czas nieokreślony

Umowa na czas nieokreślony to najczęstsza forma umów najmu. Jeśli dokument zawiera informacje o okolicznościach i terminach wypowiedzenia – rozwiązanie takiej umowy nie stanowi problemu dla żadnej ze stron. Natomiast w przypadku, gdy brakuje takiego zapisu – strony są zobowiązane do przestrzegania ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto wiedzieć, że istnieje dowolność w określaniu terminów wypowiedzenia zapisanych w umowie. 

W wypadku, gdy umowa najmu określa termin wypowiedzenia – najemca postępuje zgodnie z warunkami ustalonymi z właścicielem.

Gdy umowa nie zawiera informacji o wypowiedzeniu, najemcę obowiązują przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 688. Przepis mówi, że jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – a takie rozwiązanie jest zwyczajowo przyjęte przy najmie lokalu mieszkalnego – wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Kodeks Cywilny przewiduje także możliwość rozwiązania umowy przez najemcę w trybie natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jednak aby było to możliwe, muszą zaistnieć konkretne przesłanki. Mianowicie:

• art. 664 KC mówi, że jeśli w chwili wydania lokalu istniała wada, która uniemożliwia użytkowanie lokalu zgodnie z umową, lub taka usterka powstała później, a wynajmujący, mimo że najemca go o niej zawiadomił, nie usunął jej w odpowiedni terminie – umowa najmu może zostać rozwiązana natychmiast;
• art. 682 KC mówi, że podstawą do rozwiązania umowy są również wady lokalu, które zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy, nawet w przypadku, gdy wiedział o nich w chwili zawarcia umowy. Przykładem takiej sytuacji jest zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu. Mimo że najemca wie o wadzie, decyduje się na wynajęcie lokalu – jednak przez cały czas przysługuje mu prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.

Należy pamiętać, że wiele usterek w mieszkaniu może powodować tylko ograniczenie korzystania z niego, co powoduje, że nie przysługuje prawo do rozwiązania umowy, a jedynie można domagać się obniżenia czynszu do czasu ich usunięcia. 

Wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron

Trzeba pamiętać, że niezależnie od rodzaju umowy zawsze obie strony mogą porozumieć się i rozwiązać umowę polubownie. W takim przypadku okres wypowiedzenia jest ustalany indywidualnie przez najemcę i właściciela.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Rozwiązanie umowy najmu należy sporządzić w formie pisemnej. Nie ma potrzeby, by dokument był poświadczony notarialnie, natomiast trzeba pamiętać, aby był w dwóch kopiach – po jednej dla każdej ze stron. Wzór wypowiedzenia umowy najmu można znaleźć w internecie, jednak aby był prawidłowo sformułowany, wystarczy zawrzeć w nim następujące elementy:

• miejscowość i datę sporządzenia dokumentu;
• adres wypowiadającego umowę;
• adres osoby, której to umowa jest wypowiadana;
• podstawę wypowiedzenia umowy najmu;
• dokładny adres lokalu;
• określenie terminu zakończenia umowy, wynikającego z okresu wypowiedzenia;
• uzasadnienie rozwiązania umowy;
• odręczny podpis osoby wypowiadającej umowę.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez właściciela

Należy pamiętać, że właściciele także mają prawo do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Jednak aby do tego doszło, muszą zostać spełnione konkretne przesłanki. Mianowicie, gdy: 

• najemca w sposób rażący i uporczywy narusza porządek domowy. W praktyce oznacza to ciągłe i głośne imprezy lub inne hałaśliwe działania, w których skutek inni mieszkańcy budynku nie mogą odpoczywać lub swobodnie korzystać z części wspólnych. Należy pamiętać, że sporadyczne zakłócanie spokoju nie jest podstawą do wypowiedzenia umowy;
• najemca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za okres dwóch pełnych miesięcy, pomimo że udzielono mi dodatkowego terminu spłaty. W tym wypadku wynajmujący musi dostarczyć taką informację lokatorowi na piśmie. Jeśli właściciel nie zachowa formy pisemnej lub nie wyznaczy dodatkowego terminu – wypowiedzenie będzie nieskuteczne;
• najemca użytkuje lokal lub jego wyposażenie niezgodnie z umową lub z przeznaczeniem, pomimo upomnienia przez wynajmującego lub gdy rzecz zostaje zaniedbana do tego stopnia, że jest narażona na uszkodzenie lub utratę; 
• wynajmowany lokal lub jego część został przez najemcę wynajęty, podnajęty lub oddany w bezpłatne użytkowanie bez pisemnej zgody właściciela.

Aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi szkodami, coraz częściej właściciele wymagają od przyszłych lokatorów, aby wykupili ubezpieczenie mieszkania. Polisa jest korzystna dla obu stron i chroni przed skutkami zdarzeń losowych rzeczy wynajmującego, jak i najemcy.  Można dokupić także wariant dodatkowy – ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które często jest korzystniejsze niż kaucja – zdarza się bowiem, że naprawa szkód wyrządzonych przez lokatora może znacznie przewyższać wysokość kaucji. Polisa zabezpiecza najemcę w wypadku, gdy szkody powstaną z jego nieuwagi.