Wywłaszczenie nieruchomości – kiedy może mieć miejsce? Czym jest wywłaszczenie na cel publiczny?

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Przez wywłaszczenie należy rozumieć pozbawienie bądź ograniczenie praw do nieruchomości wbrew woli właściciela. Szczegółową definicję znaleźć można w art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest ona jednocześnie podstawą prawną do dokonywania wywłaszczenia.

Wynika z niej, że takiego wywłaszczenia dokonuje się na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo w stosunku do nieruchomości dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Art. 112 ust. 2 wspominanej ustawy stanowi, że wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Nieruchomością wywłaszczoną jest mieszkanie, działka czy dom, w stosunku do których Skarb Państwa, lub określona jednostka samorządu terytorialnego, nabyła prawo rzeczowe w drodze instytucji wywłaszczenia podejmowanej jako decyzja administracyjna w postępowaniu prowadzonym na podstawie obowiązujących ustaw.

Jak wygląda procedura wywłaszczenia nieruchomości?

Zanim rozpocznie się procedura wywłaszczeniowa, najpierw powinny odbyć się rokowania o nabyciu w drodze umowy praw do nieruchomości. Starosta pyta właściciela lub użytkownika wieczystego czy są skłonni sprzedać nieruchomość lub zamienić na inną. Ustawowo przewiduje się na to 2 miesiące, a jeśli negocjacje nie doprowadzą do zawarcia umowy, wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej przeprowadza wtedy rozprawę administracyjną.

Wywłaszczenie niekoniecznie musi dotyczyć całej nieruchomości, np. domu, mieszkania, działki czy budynku. Można wywłaszczyć również jedynie jej część.

Jakie są strony postępowania? Skarb Państwa i właściciel nieruchomości

Na podkreślenie zasługuje to, że nieruchomość może być wywłaszczona jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (JST). Stronami takiego postępowania są:

• starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej – jako organ wykonawczy;
• podmiot, którego prawo do nieruchomości ma być objęte lub ograniczone w drodze decyzji wywłaszczeniowej – będzie to właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości lub osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości.

To tak jak w przypadku transakcji polegającej na sprzedaży i kupnie nieruchomości. Jak sprzedawać mieszkania i jak kupić mieszkanie? Stronami transakcji są kupujący i sprzedający, a przy wywłaszczaniu – wywłaszczający starosta i wywłaszczany właściciel lub użytkownik wieczysty.

Kiedy może dojść do wywłaszczenia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa?

Zgodnie z prawem do wywłaszczenia nieruchomości może dojść, jeśli określone cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez taką procedurę, a prawa do nieruchomości nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Nie ma możliwości dokonania wywłaszczenia nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, za wyjątkiem wyłączenia prawa do użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych, które mogą taką nieruchomość obciążać.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym nadal możliwe jest jej wywłaszczenie. W takiej sytuacji nie ma stron poszkodowanych, dlatego w procedurze wywłaszczeniowej udział bierze jedynie organ wykonawczy JST, na którego rzecz nieruchomość jest wywłaszczana.

Wywłaszczona nieruchomość może być użyta wyłącznie w celu określonym w decyzji o wywłaszczeniu. Jeśli jest inaczej, powinni o takim zamiarze zostać zawiadomieni właściciele lub ich spadkobiercy, którzy mają prawo do żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Czy należy się odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości? Jaka jest wysokość odszkodowania

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego, nierozerwalnie związane jest z należnym odszkodowaniem. Wypłacane jest ono na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości praw, które podlegały wywłaszczeniu. Jeśli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego są ustanowione inne prawa rzeczowe, np. hipoteka, odszkodowanie będzie zmniejszone o kwotę równą wartości takich praw.

Kwestie związane z prawem do odszkodowania przy dokonywaniu wywłaszczenia nieruchomości zostały uregulowane w art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest to wartość równa szkodzie, która powstała wskutek wywłaszczenia czy ograniczenia w sposobie korzystania z danej nieruchomości.

Wartość szkody ponoszonej przez wywłaszczonego jest zwykle większa niż wartość wywłaszczanego czy ograniczonego prawa do nieruchomości. Wszystko dlatego, że oprócz wartości wycenianego domu, mieszkania itp. obejmuje ona również, np. utracone korzyści. Wiadomo, ile kosztuje wybudowanie domu i ile traci osoba, która jest wywłaszczana z takiej nieruchomości mieszkalnej. Dlatego odszkodowanie powinno być wyliczone w adekwatnie wysokiej kwocie.

Odszkodowanie należne jest wyłącznie osobom wywłaszczonym oraz ich spadkobiercom. Zamiast finansowego odszkodowania możliwe jest zaproponowanie nieruchomości zamiennej, która przyznawana jest z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na rzecz jakiego podmiotu następuje wywłaszczenie. Ewentualną różnicę pomiędzy wartością nieruchomości zamiennej a odszkodowaniem pieniężnym, ustalonym w decyzji, wypłaca się jako dopłatę.

Poszkodowani w wyniku wywłaszczenia powinni otrzymać odszkodowanie w ramach jednorazowej wypłaty, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości podlega wykonaniu.